4月即将摘牌!天津首轮供地有哪些看点?

来源:中国网地产 2022-04-01 16:01:26

2022年3月25日,天津市规划和自然资源局挂牌公告了2022年度首批次集中供地信息。公告显示,首批集中供地共30宗集体出让地块,出让面积约205.09万㎡,总建筑面积约336.31万㎡,起始价269亿元。地块挂牌时间均自2022年4月15日到4月25日。

首轮供地信息公布

天津市首批供地的30宗土地,从区域分布上来说,河北、河西、东丽各1宗,津南区占8宗,是涉及地块最多的区域,西青区4宗、北辰区4宗、武清区7宗、滨海新区3宗;另外1宗商服用地属于西青区。

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(土地信息来源于天津市规划和自然资源局官网)

本次供地总价最高的地块是位于河西区体育学校旧址的体北地块,津西环(挂)2022-006号地块,起始总价61.81亿元,土地面积10.49万㎡,规划建筑面积26.47万㎡,最高限价71亿元,楼面价约2.2万/㎡,也是此批次中单价最高地块。

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(地块大致位置)

该地块所处的体院北板块,周边设施全面,交通便捷,城市界面完整,地块附近的体院东侧地块在2020年由鲁能竞得,起始楼面价约为2.4万/㎡,相比之下,今年的均价降了约10%,现在体北鲁能公馆项目已处于在售状态,小高洋房均价大约在5万/㎡-5.5万/㎡。    同是市区的津北志(挂)2022-001号地块,位于河北区志成路与育婴路交口西北侧,南口路板块南侧,起始总价22.4亿元,土地面积约6.4万㎡,起始楼面价约1.4万/㎡。

去年中海摘得该地块北部的609地块,即现在的中海十里观澜项目,楼面价约为1.8万/㎡,目前在售的高层洋房均价约为2.9万/㎡-3万/㎡。

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 (地块大致位置)

环城四区以津南和西青为主。津南的国展西板块本次释出了5个地块,均分布于地铁1号线洪泥河站北侧。五宗地块起始总价约为21.5亿,起始楼面价约在7500-8500元/㎡左右。此前该板块出让的几宗地,起始楼面价约为9000-10000元/㎡左右,相比之下,地价降了20%!

随着新盘的接连入市,国展西板块的竞争也在不断加剧,本次出让的5宗地块与之前相比价格更低,新地块开发之后,板块内的竞争将进一步加剧。

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(地块大致位置)

位于西青区碧欣路以东的津西青楚(挂)2021-044号地块、保泽西道与香怡道交口东南侧的津西青保(挂)2022-003号地块,均位于水西板块内。起始总价分别为8.22亿、6.75亿,起始楼面价分别为约1.5万/㎡、约1.7万/㎡。

临近水西公园的津西青保(挂)2022-003号地块,附近是被绿城去年竞得的商业和住宅地块,目前,片区内此前的出让地块均由绿城开发,不知此次哪几家房企会出手。

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(地块大致位置)

远郊五区以武清为主力,本次拟出让7宗地块。其中有3宗地块位于武清商务区板块,津武(挂)2022-001号、津武(挂)2021-025号、26号地,一宗在雍和道南侧,两宗在生物谷片区新成路东侧和新安路东侧。

近年来,武清商务区的新盘供应量比较大,目前中建国贤府已开盘,中建时代公园预计4月底首开保利朗阅即将入市......在今年地价降低的前提下,不知道是否还会有房企加入这场竞争。

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 (地块大致位置)

首轮供地 地价适当下降

2022年2月天津市财政局公布了《天津市2021年预算执行情况和2022年预算草案》,文件显示,2022年天津市国有土地使用权出让收入预算为1564.8亿。2021年的国有土地出让收入是1086.9亿,今年的预算收入相较去年完成的金额增加了44%。

首轮集中出让地块的29宗涉宅用地的起始价约263.3亿元,全部设有最高限价,整体溢价率不高于15%。按照今年预算总收入的1564.8亿来看,在全年3次的集中供地中,首轮供地带来的最高财政收入不足总预算的20%,与总体数额的1/3有相当一段距离。

再者,综合地块信息来看,首轮供地的价格相对于往年,明显让利于房企

众所周知,土地是房地产开发的先决条件,地价的高低在一定程度上决定了房价的走势。住建部多次提出“稳地价、稳房价、稳预期”,“三稳”在某种逻辑上也是因果关系,地价稳了房价才能稳,房价稳了百姓的心里才会稳,由此才可促成稳楼市、稳经济的目的。今年首轮供地起始价略低,也可能是房地产后续发展的一个小小映射。以地价的调整来提高房企和购房者的兴趣,其最终目的还是以市场调节来稳楼市。

地价的高低在某种程度上决定了房企拿地的信心。近来,中央包括地方政府接连不断的利好政策,给了多数尚在观望状态的房企和购房者一剂定心丸,在一定程度上改善了市场预期,房企对楼市的平稳发展有了更多的期待,下游需求端的预期也变得更为乐观。

对比前两年的土地出让任务和完成状态,2022年的房地产收入,依然任重而道远。

2020年土地收入预算1783.21亿,实际完成了约861亿,仅达到了任务预算的48.3%,不足一半;2021年全市土地收入预算1496.3亿元,实际完成了约1086.9亿元,完成率72.6%。

在前两年土地出让任务财政任务均未完成的情况下,2022年的1564.8亿元,算是一个大任务。在政策的加持下,天津楼市能否力挽狂澜,在良性发展中圆满完成任务目标,值得我们期待一下。

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(数据来源于天津市财政局官网)

 

首轮供地只是“前菜”

上周,各个集中供地的城市接连推出2022年首批供应地块。据不完全统计,截至3月底,22个集中供地城市中,超半数城市已公布今年首轮出让地块,各地在以优质地块吸引房企的同时,竞拍门槛也在下降,比如降低保证金比例、延长付款周期、下调底价等,为保证合理利润、提高企业的拿地积极性,这些措施或许将进一步被其他城市所采用。

目前来看,在各地楼市政策接连松动的影响之下,天津应该也会有相应的政策来支持房地产市场的回暖。

但是照目前的情形来看,市场具体会有怎样的调整还未可知,首轮供地更像是一种试探性的行为,虽然土地出让规则没有明显变化,但是地价上却与往年有一定的差距,供应面积也仅为去年的一半左右。

从这个层面来看的话,今年天津的首轮供地也许只是上个“前菜”,更大的看点还在后面。毕竟1564.8亿的任务,首轮就算全部顺利高价出让,才堪堪达到任务量的20%。

在去年同期供应量的58宗地块中,成交地块为45宗。据统计,在成交的45宗地块中,70%左右的项目已处于待售或者开盘状态。

虽然在政策的加持下市场的流动性已经有所改善,但整体改善幅度毕竟有限,房地产的压力仍然会比较大。

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 (2021年天津首轮供地部分项目入市情况统计 中国地产整理)

在今年的房地产市场中如何做到,既要体现出政策松动的吸引力,又要恢复市场的流动性,使土地市场达到比去年更高的热度?在今后的规则上市场会有怎样的改进?2022年房地产市场能否保持良好的发展势头?都值得我们时刻关注。

(责任编辑:杨帆)
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天津首批30宗土地将在4月底集中摘牌!在供地底价下调、供应面积减少的背景下,2022年天津土地市场开年阶段性任务能否完成?集中供地规则是否发生新的变化?
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