发展房地产新模式，须改变租赁物权弱势地位

作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员

2022年政府工作报告中明确提出探索房地产新的发展模式的相关表述，3月份金融委会议则进一步表示，“提出向新发展模式转型的配套措施”。

什么是房地产新的发展模式？笔者认为，行业良性循环、租购并举、长效机制、存量运营、金融供给侧改革(比如REITs)等，都是房地产发展新模式的内容。开发商、地方政府、金融机构、居民购房消费等都需要探索新的发展模式。

如，新的开发模式，就是告别“快周转、高杠杆”，转向高质量地建房子；新的供给模式，就是“租购并举”，发展住房租赁、发展存量运营；新的消费模式，就是先租后买，先小后大，梯度消费；新的管理模式，就是长效机制、“一城一策”，精细化发展。

当前，对于“租购并举”的新发展模式，上下已达成共识，但在相关政策落实过程中仍面临两大待解命题。

其一，发展“租购并举”，需要不断优化长租企业发展的生态环境。以珠三角地区为例，当前广州、深圳、佛山、东莞等地，早在国家提出大力发展长租房、保障性租赁住房之前，早就存在着城中村、类住宅等“二房东”式的非正规租赁模式。

这种粗犷式的“原生租赁模式”弊端众多，居住体验并不好，比如随意涨租、苛扣押金、租赁配套不完善等。但由于其租金低廉，满足了很大一部分外来群体，以及新就业大学生的居住需求，目前在实际情况中仍具备很强的“生命力”，甚至比较接地气。当然，他们不符合行业高质量发展，共同富裕的目标了。据调研。这种非正规租赁模式赚钱秘笈有三：偷税漏税，打“隔断”提高坪效，和超低的运营成本。

在这样的市场土壤之下，正规的长租企业要发展，面临着很大挑战，或者只能做个“小众产品”了。

从各地情况来看，当前保障性租赁住房任务的主要承担者基本都是“国家队”，如各城市的城投平台、国企租赁平台等。即便当前有相关税收减免优惠政策，这些企业仍面临巨大的融资需求和收储成本，消防改造、配套建设等方面要求均给长租企业发展带来一定困扰。

其二，“租购并举”要想真正落地，必须要改变企业租赁物权的弱势地位。

众所周知，商品房市场有一整套成熟的审批和风险控制流程，但对于租赁住房而言，这种规范化发展的流程尚未完全建立。

比如，笔者在实际调研过程中发现，不论是新建长租房，还是商业办公、工业厂房改建为租赁住房用途的公寓，都要求企业按照住宅社区标准配建6%的公共配套设施，这无疑提高了长租企业的部分成本。

但另一面是，长租公寓最关键的租赁物权，与一般商品房的产权面临差别化待遇。比如，长租企业拿到租赁合同，在实际中要办理规划报建，必须得业主方、地主方出面，如果有多个业主方或地主方，或业主方须征得上级公司同意，这种审批就在无形中降低了长租企业规划报建的效率。

并且，长租企业因为没有抵押物，也面临一定融资困境。即便是国企租赁平台，其融资需求仍须企业大股东担保。此外，由于有的公寓物业只有一个大产权证，无法进行产权分割，难以申请到营业执照，从而一部分长租企业面临非法经营的风险。

因此，为推动“租购并举”的新发展模式真正落地，笔者建议长租企业在发展过程中应拥有租赁物权，且在某种程度上，租赁物权要等同于产权。否则，只要长租企业弱势地位不变，其发展也会受限。

总之，租赁住房，特别是国家大力提倡的保障性租赁住房建设，是对当前存量房产资源的盘活和再利用，是一个多方共赢的举措。而最终要实现高质量“租购并举”，还须在规范市场环境、提升租赁物权地位两方面不断提升改进。从中长期来看，这也需要久久为功的发展魄力。