李宇嘉:发展房地产新模式,须改变租赁物权弱势地位

来源:中新经纬 2022-03-30 09:34:52

发展房地产新模式,须改变租赁物权弱势地位

作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员

2022年政府工作报告中明确提出探索房地产新的发展模式的相关表述,3月份金融委会议则进一步表示,“提出向新发展模式转型的配套措施”。

什么是房地产新的发展模式?笔者认为,行业良性循环、租购并举、长效机制、存量运营、金融供给侧改革(比如REITs)等,都是房地产发展新模式的内容。开发商、地方政府、金融机构、居民购房消费等都需要探索新的发展模式。

如,新的开发模式,就是告别“快周转、高杠杆”,转向高质量地建房子;新的供给模式,就是“租购并举”,发展住房租赁、发展存量运营;新的消费模式,就是先租后买,先小后大,梯度消费;新的管理模式,就是长效机制、“一城一策”,精细化发展。

当前,对于“租购并举”的新发展模式,上下已达成共识,但在相关政策落实过程中仍面临两大待解命题。

其一,发展“租购并举”,需要不断优化长租企业发展的生态环境。以珠三角地区为例,当前广州、深圳、佛山、东莞等地,早在国家提出大力发展长租房、保障性租赁住房之前,早就存在着城中村、类住宅等“二房东”式的非正规租赁模式。

这种粗犷式的“原生租赁模式”弊端众多,居住体验并不好,比如随意涨租、苛扣押金、租赁配套不完善等。但由于其租金低廉,满足了很大一部分外来群体,以及新就业大学生的居住需求,目前在实际情况中仍具备很强的“生命力”,甚至比较接地气。当然,他们不符合行业高质量发展,共同富裕的目标了。据调研。这种非正规租赁模式赚钱秘笈有三:偷税漏税,打“隔断”提高坪效,和超低的运营成本。

在这样的市场土壤之下,正规的长租企业要发展,面临着很大挑战,或者只能做个“小众产品”了。

从各地情况来看,当前保障性租赁住房任务的主要承担者基本都是“国家队”,如各城市的城投平台、国企租赁平台等。即便当前有相关税收减免优惠政策,这些企业仍面临巨大的融资需求和收储成本,消防改造、配套建设等方面要求均给长租企业发展带来一定困扰。

其二,“租购并举”要想真正落地,必须要改变企业租赁物权的弱势地位。

众所周知,商品房市场有一整套成熟的审批和风险控制流程,但对于租赁住房而言,这种规范化发展的流程尚未完全建立。

比如,笔者在实际调研过程中发现,不论是新建长租房,还是商业办公、工业厂房改建为租赁住房用途的公寓,都要求企业按照住宅社区标准配建6%的公共配套设施,这无疑提高了长租企业的部分成本。

但另一面是,长租公寓最关键的租赁物权,与一般商品房的产权面临差别化待遇。比如,长租企业拿到租赁合同,在实际中要办理规划报建,必须得业主方、地主方出面,如果有多个业主方或地主方,或业主方须征得上级公司同意,这种审批就在无形中降低了长租企业规划报建的效率。

并且,长租企业因为没有抵押物,也面临一定融资困境。即便是国企租赁平台,其融资需求仍须企业大股东担保。此外,由于有的公寓物业只有一个大产权证,无法进行产权分割,难以申请到营业执照,从而一部分长租企业面临非法经营的风险。

因此,为推动“租购并举”的新发展模式真正落地,笔者建议长租企业在发展过程中应拥有租赁物权,且在某种程度上,租赁物权要等同于产权。否则,只要长租企业弱势地位不变,其发展也会受限。

总之,租赁住房,特别是国家大力提倡的保障性租赁住房建设,是对当前存量房产资源的盘活和再利用,是一个多方共赢的举措。而最终要实现高质量“租购并举”,还须在规范市场环境、提升租赁物权地位两方面不断提升改进。从中长期来看,这也需要久久为功的发展魄力。

(责任编辑:杨帆)
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来源:中新经纬2022-03-30 09:34:52
2022年政府工作报告中明确提出探索房地产新的发展模式的相关表述,3月份金融委会议则进一步表示,“提出向新发展模式转型的配套措施”。
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