深化基础设施不动产投资信托试点

来源:经济日报 2022-03-28 07:50:19

投资可以拉动有效需求,还能增加供给,拉动就业,稳定合理预期。基础设施投资历来是应对经济下行压力的重要选择。增加基础设施公募REITs供给,激活存量,创设增量,是稳定基础设施建设投资的改革创新之举。

中国证监会官网近日发布消息称,证监会正在会同相关部委,进一步深入推进基础设施REITs试点,完善制度机制,拓宽试点范围,更好发挥公募REITs的功能作用,进一步促进投融资良性循环,助力实体经济发展。

REITs是不动产投资信托的英文简写。在发达经济体,公募REITs市场是一个庞大的投资市场,能提供长期稳定的收益预期,加上税收优惠,发达公募REITs市场是机构和个人投资者的重要选择。经过多年的城镇化建设和基础设施投资,我国各地基建领域已经积累了相当可观的资产。这些资产不仅承载改善民生、提高福祉的公共产品功能,相当部分资产还具备稳定的收益预期。将此类优质资产证券化,既可以提升底层资产的流动性,盘活存量沉没资金,还能为民众增加投资选择。

我国首批基础设施公募REITs于2021年6月在沪深交易所上市,目前已有11只公募REITs产品上市,市场运行平稳,流动性和价格发现机制总体较好。良好的试点经验和起步,为深入推进公募REITs市场发展奠定了基础。为此,证监会和有关部委正研究制定基础设施REITs扩募规则,并推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。扩募是已有REITs产品的份额增发,有利于相应主体整合资产,优化投资,促进关联资产并购,更好形成收益预期;保障性租赁住房REITs项目试点,则是落实中央关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的新举措,有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源,更好吸引社会资本参与,既缓解地方公共资金压力,又为分散民间资金创造投资机会,助力房地产行业平稳健康发展。

在当前国际形势更趋严峻复杂和不确定的情况下,我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力,稳投资是缓解三重压力的重要手段。投资可以拉动有效需求,还能增加供给,拉动就业,稳定合理预期。基础设施投资历来是应对经济下行压力的重要选择,但要看到不少地方财政收支处于紧平衡状态。此时,深化投融资体制改革,吸引分散的、规模可观的社会资金投资稳定可期的基础设施优质资产,是一个重要的可行之选。增加基础设施公募REITs供给,激活存量,创设增量,正是稳定基础设施建设投资的改革创新之举。

推进公募REITs深入发展,还需注意以下几点。一是目前上市交易的公募基础设施REITs产品周期较长,且采取封闭式运作模式,这源于基础设施投资周期长,也有利于二级市场价值发现。设计开放式、可交易的公募REITs产品,将更好激发和满足市场需求。二是公募REITs产品有侧重抵押贷款的,有侧重收费权益的,有侧重股权分红的,还有侧重关联资产规模效益或宣传效应的,相应的权益公示及配套制度以及上位的信托法、基金法,应予以完备。三是由于基础设施和保障性租赁住房的公共属性,相应的企业所得税、印花税、佣金优惠减免和交易机制,应有所创新。四是为进行风险防控,公募REITs资金应限制某些无限责任或带杠杆的风险主体。五是底层资产经营治理结构需科学规范,信息披露需及时有效。当然,当前重点发展的是公共基础设施以及保障性租赁住房公募REITs产品,不包含商品房以及商业地产等调控项目。

(作者系中国银河证券股份有限公司高级副总经理)

(责任编辑:王永超)
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