3月25日晚，绿城服务2021年度业绩发布。于行业发展加速分化和价值重塑背景下，在去年突破百亿营收的大基数上，公司交出了营收增长24.3%，核心经营利润增长23.3%，市场外拓增长38.9%的成绩单，持续稳健、进而有质的业绩表现，成为这家以品质著称的公司年报特色。

战略清晰经营稳健

服务优质结构优化

绿城服务秉持以物业服务为根基，生活服务与咨询服务为两翼，科技服务为后盾的平台化、生态型的发展战略，率先于行业内提出的物业服务、园区服务、咨询服务三大业务组合，期内，实现营业收入125.66亿元，同比增长243%，毛利率18.55%，核心经营利润10.79亿元，同比增长23.3%。第三方外拓饱和营收45.1亿，同比增长38.9%。

绿城服务自上市以来，在并无股权意义上的母公司背景下，“稳健”一直是其发展底色，也成为其轻装上阵的优势。今年业绩单在稳健之中，又有精进迈升。从营收结构看，物业服务、园区服务、咨询服务于总收入重占比：61.8%、22.6%、15.6%，分别为物业服务收入77.70亿元，同比增长20.9%；园区服务收入28.37亿元，同比增长30.3%；咨询服务收入19.60亿元，同比增长30.7%。这是各板块在较大基数情况下的增速，更值得一提的是，整体营收结构进一步优化，管理效率进一步提升，管理费用率同比下降了0.4个百分点。

打开主航道业务数据，可见其显著的发展特征。有赖于其品质立身的发展铁规，一直保持行业领先的品质身位，绿城服务持续破解了物业费提价这一行业难题——2021年物业费提价额再次超过一亿元。而95.72%续约率,96.1%的物业费收缴率，61.2%的新项目中标率，38.8%二手房溢价率，亦处于行业高位。

市拓强劲 非住及商写跃迁

储备面积连续8年大于在管

基于自身20年的市场独立拓展能力，叠加近年培育出的多业务组合，绿城服务在市场拓展上，在没有任何收并购面积情况下，实现全年新增拓展面积1.28亿平方米，预期可实现饱和营收人民币超过45.1亿元，其中年营收1000万以上的项目87个，包括一个年度合约过亿的项目；截至2021年12月31日，绿城服务版图覆盖全国30个省、直辖市及自治区，196个城市，在管面积达3.04亿平方米，储备面积也达到3.48亿平方米，连续第八年高于在管面积，为未来的增长提供高成长性和高确定性。

此外，绿城服务的商写规模已悄然成为行业的隐形头部。从绿城服务相关管理层获悉，这家最初以高端住宅服务起家的公司，其当年外拓非住宅服务占比提升至32%，非住合同面积达1.57亿平方米，其中位于一二线城市的商写项目更是达到6484万平方米，还有9235万平方米储备面积，非住版块同样储备大于在管。仅2021年，商写板块就新签了诸如宁波阪急百货、江西移动、杭州邮储银行、算力小镇、武汉中国城乡总部产业园等众多标杆项目。

更值得提及的是，其商写项目区域聚集度高，已形成了杭州科创大走廊与钱江新城、济南高新区、宁波东部新城、合肥经济开发区、福州数字中国产业园等众多密集型写字楼服务带与服务群，仅上述几个区域商写规模便达到了2000万平方米。

秉持业态深耕战略，绿城服务将进一步巩固住宅服务品牌优势，新增与存量双向发力，与此同时，在非住宅板块，特别是商写服务上的规划，表明其欲将隐形头部显性化的动作。据了解，2022年开年，绿城服务已成立10个业务拓展专班，聚焦金融系统、企业总部等，定向突破非住业务，力争非住业态占比持续不低于总拓展面积的30%。

多业聚势能力增强

多元赛道范式突破

绿城服务表示，其运用自身多业态聚势的综合服务能力，积极拓宽服务延伸赛道，加速城市服务布局。

2021年末，集结绿城服务在物业、产业、科技、资产、生活等综合业态的服务合力，签下超体量的浙江大学校友企业总部，单体年度合约超过1.8亿元，合同期限为10年；萃取G20峰会、四届全运会等国际会议或赛事服务经验，2022年初，又中标部分亚运会场馆和亚运村赛事物业与生活服务，单合约价值也超过1亿元。

契合国家发改委《2022年新型城镇和城乡融合发展重点任务》，聚焦业主社区生活需求，紧扣托育、养老、振兴等国家重大战略，前瞻布局的文化教育、健康养老、社区商业、到家服务、资产运营等生态型业务已趋于成熟，依托于“便利+关系”的社区零售体系，基本实现了住宅、商写、校园及企事业单位等多种场景覆盖，通过线下场景+在线运营的方式，有效运用“绿城严选”小程序、绿城生活APP、社区驿站等载体，不断优化产品体系，构建具有独特价值的手生活共享平台。文化教育在稳固标杆项目情况下，进一步优化商业模式，加强与政府、高校及优质企业的合作，成为轻资产、低风险的运营服务提供商；养老模块已有国家住建部的居家养老示范点。

科技赋能显现成效

数字覆盖服务空间

2021年公司整合成立科技集团。一出生便风华正茂。对内，推动了服务效率与管理效率的改善；对外，在浙江省主导的未来社区、未来乡村建设中拔得头筹。目前，绿城服务已拿下了两个近百万平方的新建未来社区项目——湖州南浔頔塘未来社区、衢州龙游翠光未来社区，同时有场景改造的杭州杨柳郡、翡翠城两个大型社区，以及温州南湖、杭州湾信息港小镇等政府数治项目。多个服务的未来社区项目入选由浙江省发展改革委、省发展规划研究院联合编写的《未来社区：浙江的理论与实践探索》一书中的“未来社区浙江样板”。

与此同时，绿城服务运用资本优势，进一步补齐科技对于建筑智能化的拼图——完成了两家成熟型科技实体公司的收购，此举将为绿城服务集团现有业务“加倍”赋能。不久前，呼应《浙江省数字乡村建设“十四五”规划》，助力数字乡村发展有序推进，已部署多个乡村智慧建设与运营，其更安全、更可靠、更易用的数字乡村一体化专业解决方案，正将服务城市的经验，在浙江等先富乡村广阔区域数字化呈现。

从绿城服务获悉，公司运用科技先导，打磨精益多元化产品，切进城市更新大市场。2021年打开了服务城市核心大型街区的范例，已接入杭州的翠苑、五常等大型街道的综合服务。此类服务，有利于构建城市基层治理新格局、保障和改善城市民生，于公益与商业两个价值端落位。

战略伙伴势头强劲

合作力度逐渐增强

绿城服务拥有80余家涵盖国企、央企及地方城投等战略与股权合作伙伴。过去一年，与战略方的合作更为深入。其中，一直紧密合作的绿城中国，保持健康、强劲的发展势头，逆势而上，土地储备与可售产品十分充沛，且多位于需求量大的一二线城市，经营安全高质。与此同时，绿城服务还依托战略合作方，深耕房屋修缮及城市更新等新型服务，衍伸服务边界，在数字化与品质提升两个关键领域建立打通共建与联席会商机制。

凭借良好的品质口碑与市场势能，绿城服务与以中国交通建设系为代表的央企、国企的合作力度在加大、与各地城投企业密切往来，2021年继续在长三角、环渤海优势区域稳固增长外，在粤港澳大湾区、成渝经济带等，公司相对布局较晚的区域重，也出现了明显增长态势，与合作方的战略互通、合作共赢的局面进一步打开。

62.9%派息率回馈股东

未来发展蓝图清晰打开

绿城服务年报显示，2021年每股进行0.16港币的派息，外加0.04港币的特别股息，综合派息率高达62.9%。这充分表明，公司持有的现金流充沛，以及让更多人共享服务价值的企业文化。

绿城服务率先于行业提出的“三驾马车”（咨询服务、物业服务、园区服务）模式，已跑出了四保、四乐、四新、四强的系统驱动战略（注，是指以安保、环保、绿保、维保为主的品质四保；以康乐、学乐、欢乐、寿乐为主的生活四乐；以非住、咨询、营销、房屋4S为主的赛道四新；以本体、科技、市场、运营为主的能力四强）。

同时，从董事会主席杨掌法的致股东函中看出，在四保、四乐、四新、四强系统战略驱动下，未来战略蓝图清晰，以满意度为核心，提升增值服务的覆盖率、转化率、复购率，推动物业服务向生活服务转型，以多产品服务组合为路径，提升服务的广度、密度与深度，推动园区服务向城市服务转型。目前，“三驾马车”中已裂变出营销、科技两个业务集团，服务赛道变得更加宽阔，公司的业务结构、经营质量、运营效能互为驱动，合力达成未来五年增进的战略大目标。