“3·17”五周年|京二手房成交量价趋稳,自住需求成绝对主力

来源:新京报 2022-03-24 10:17:14

2017年3月17日,北京“史上最严”的限购限贷政策“3·17新政”出炉,加上此后连续补充出台的多项政策,北京楼市尤其是二手房市场快速降温,随后逐步回归平稳。

如今,“3·17新政”已出台五周年,从近年北京二手房价格走势来看,2017、2018、2019年这三年呈逐步下滑态势;不过,自2020年以来,价格趋稳态势日益凸显。

对北京楼市影响深远的“3·17新政”,核心内容是“认房又认贷”、提升房贷首付比例。业内人士指出,这一政策对价格虚高现象的管控作用不容小觑,而且对于价格长期稳定且健康的走势也起到一定的稳固作用,预计后续合理的住房需求将有序释放,北京楼市整体呈现平稳发展的走势。

故事:

新政出台后,购房者放弃“高杠杆”投资计划

“在2017年北京‘3·17新政’出台前,我考虑将名下这套房子卖出,然后拿出其中的300多万作为首付,置换一套1000万的房子,手头再留个近200万,足够还几年的银行贷款。当时新政一出来,我只能放弃这一念头。”李燕(化名)如是说。

2014年底,李燕在家人支持下,在北京大兴旧宫购置了一套二手房,90平方米总价220万元左右。两年后,在2016年北京楼市“高点”时,这套房市场价格升至近600万元。眼看着房价一路高涨,李燕萌发了卖房置换的打算,“我当时纯粹是投资心理,考虑将房子慢慢换至市中心,面积大小倒不在意。”

北京“3·17新政”出台前,李燕已准备将上次购房时申请的公积金贷款全部还清,因为按照原来的政策,在名下房子出售、贷款也还清的情况下,再购房时可以认定为“首套房”。与此同时,她也看中了西南二环附近一新房项目,100多平方米总价1100万元,按原来首套房35%的标准,首付400万元,手上预留100万元,用于每月还房贷,基本符合她之前的预算。

彼时,李燕计划,一年半后新房房产证就能下来,她就可以再将这套住宅往外出售,“这个新房项目地段摆在那儿,我当时预计其开盘后的上涨幅度肯定比原先的房子要大。”

然而,李燕未等到该项目开盘的消息,等来的却是“3·17新政”。北京“认房又认贷”的新一轮楼市新政,从2017年3月18日开始执行,居民家庭名下在北京市已拥有一套住房,以及在北京市无住房但有房贷记录的,再购买住房时均被认定为“二套房”,首付比例上调为60%以上,且住房贷款的最长期限缩短为25年。这意味着,李燕即使将公积金贷款还清也属于“二套房”,首付比例从预期的35%提高到至少60%。

“新政作用立马显现,把我当时的投资行为挡在外头了。”李燕表示,新政出台后,她完全打消了换房的念头,“500万的房子出售,拿出300万去买房,也只能置换到500万左右的房子,跟之前所住的房子没太大区别,而如果将500万全部用于换房,则还贷压力太大,所以只能‘按兵不动’了。”

李燕说,时至今日,她所居住的住宅已降至400多万元,早已放弃了投资的想法,更多是改善置业需求,毕竟目前所住的房子房龄已有18年。她更倾向于在丰台区找一个物业服务完善的小区,置换一套设计理念更新的二手房。而在银行贷款方面,她想要量力而行,不敢加太高的“杠杆”。

影响:

楼市降温后回归平稳,购房行为趋向谨慎理性

2017年3月17日,北京出台被称为“史上最严”的限购政策,不但“认房又认贷”,还提高了二套房贷最低首付比例,普通住宅60%,非普通住宅80%,并将原来最高可达30年的贷款期限降至25年,“这一政策对投资投机购房行为起到了一定的限制作用,引导市场逐渐进入以刚需和改善为主导的状态,促进市场平稳发展。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪如是说。

从成交量来看,新政出台后的5年内,北京二手房市场快速降温后逐步回归平稳。具体来看,新政甫一出台,短期内成交量快速回落,根据北京二手房网签数据显示,2017年二手房成交量高位回落近五成;而在2018-2021年期间,除了2019年有所下降外均同比增长,年均增速在15%左右。

价格方面,政策对价格虚高现象的管控作用不容小觑,而且对于价格长期稳定且健康的走势也起到一定的稳固作用。据诸葛找房数据研究中心统计显示,在政策出台的一段时间内,起到了令价格明显回落的效果,2017、2018、2019年这三年的二手房价格梯度呈现逐步下滑态势。不过,自2020年以来,北京二手房价格在5.7万元/平方米的档位震荡,趋稳态势日益凸显。

另据贝壳研究院数据,近年北京二手房价格指数保持平稳,整体来看,2018-2021年年均同比涨幅在2%左右,与2015-2016年的量价大幅波动相比,市场表现更理性平稳。除此之外,市场预期也表现出相同的特征,2017年“3·17新政”前,北京二手房景气指数高达70,新政后市场预期快速回落,2018年以后,整体保持在20-30的平稳区间;预计后期北京楼市合理的住房需求将有序释放,整体楼市呈现平稳发展的走势。

整体挂牌价格变化方面,58安居客房产研究院分院院长张波分析称,“3·17新政”出台后,整体挂牌价格经历了较明显的下挫过程,这其中跟购房者及市场的心态有很大关联,随后由于市场逐步稳定,从2017年下半年一直到现在,整体挂牌价格都比较平稳,仅在2020年出现小幅波动。

“整体来看,政策对楼市的影响是不容忽视且十分必要的,当楼市出现过热或偏离正轨时,调控将发挥纠偏引导作用。”关荣雪分析称, “3·17新政”对于购房者和业主等的心态变化也有一定的影响,市场逐步进入买方主导的状态,业主频繁上调价格的现象逐渐消退,价格逐步趋于理性,购房者的购买行为也多持谨慎理性态度,交易周期被进一步拉长,也在一定程度上凸显“趋稳”的特征。

趋势:

供给格局生变,预计房价大涨现象将不会重现

合硕机构首席分析师郭毅分析指出,“‘3·17新政’产生的影响较大,5年前,整体市场供应结构已偏向高端化,部分刚需和刚改家庭很难在新房市场上寻找到合适的房源,也带动房价的上涨预期,令一部分投资需求出现抬升的局面。而‘3·17新政’出台后的这5年,一方面,供给端加大中低价位商品住房的供应,形成了住宅供应的多梯度的供给格局,也通过产品多元化满足不同购房家庭的置业需要;另一方面,通过提高首付比例,抑制绝大多数的投资和投机需求,从而使当前北京住宅市场,保持在一个相对纯粹和稳定的自住需求的状态。”

不过,郭毅同时指出,这一楼市新政出台后,特别是二套房首付最高八成叠加“认房又认贷”的政策,也影响了一部分改善家庭的置换需求。

郭毅表示,时至今日,北京新房市场总体还是以改善型产品占据供应主力,套均总价相对较高,因此,北京二手房市场仍将担当成交主力,即在整体市场中,二手房占据75%-80%的比重,这一趋势还将持续深化。除此之外,二手房市场的产品也将更加复杂和多元,能够兼顾刚需和改善型家庭不同梯度、不同品质及不同配套要求的居住需要。整体而言,目前北京二手房市场达到了之前调控的初衷。

在此背景下,展望接下来北京二手房表现,张波分析,北京房价在政策出台后,保持了一个相对的稳定。从近期来看,房价上升压力依然存在,但基本可以排除大涨的可能性,或将呈现微幅上扬的态势。而成交量方面,预计可能会有所提升。

在关荣雪看来,凭借北京较优的基础面,人口流入量逐渐增多,楼市韧性较强,加之今年房贷利率方面略有放松,市场将会持续维持稳定状态。与此同时,楼市调控将会因城施策,国家和地方也纷纷定调要满足合理住房需求,加大住房供应,将令刚需及改善需求进一步释放,因此,预计价格大涨现象将不会重现,北京二手房市场的发展也将进入健康、良性的发展状态。

(责任编辑:王如歌)
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