夏磊:楼市从“政策松”到“市场稳”需多久?

来源:中新经纬 2022-03-15 10:00:55

题:楼市从“政策松”到“市场稳”需多久?

作者 夏磊 国海证券研究所联席所长

过去14年,在房地产下行周期,市场大致出现了两轮明显的调控放松时期。第一阶段是2008-2009年,全球金融危机蔓延,为稳定国内经济增长,中国政府在全国范围内实施了下调首付比例、贷款利率等政策,楼市商品房销售面积增速在政策出台5个月后实现了转正。

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第二阶段为2014-2016年,随着放松限购、降息、“认房认贷”标准修改等多套政策“组合拳”出台,以2014年的“930”政策为时间节点,楼市商品房销售面积增速在6个月后显现回正。

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当前,面对分化的市场形势,全国多个城市对房地产政策进行了调整。我们发现,政策的市场反响在不同能级城市间具有轮动效应。一线城市作为资源要素禀赋最优渥、供需相对最紧张、预期收益最大的地方,房价率先领涨。随后,随着流动性外溢,核心二线城市、三线城市依次跟涨。在2012-2016年的两轮房地产市场周期轮动中,均呈现出“一线-二线-三四线”的传导方向。

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一线城市:市场回暖,主要政策空间是降低商业贷款利率

从历史经验看,一线城市从政策放松到市场反弹过程较快,似乎只在“一夜之间”。目前,一线城市库存处历史低位。2020年6月开始,一线城市去化周期一路下行,2021年8月达到历史低位,约为13.7个月。2022年1月,去化周期约为15.8个月,库存处低位持稳。

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2月,上海商品房销售面积为129.7万平方米,同比由负转正,同比增长20.2%,在一线城市中率先回暖。北京楼市成交表现冷淡,主要受疫情防控、冬奥会等影响,但随着抑制因素逐渐消退,需求逐步释放,北京市场有望在3月份迎来小阳春。

当前,一线城市的主要政策空间是降低商业贷款利率。相比于贷款利率放松力度最大的2008年,目前一线城市房贷利率仍有下降空间。

二线城市:库存高位,为调控放松提供了政策空间

目前,二线城市库存呈上升趋势。2021年6月,二线样本城市去化周期达历史低位,约为21.4个月,随后去化周期呈上升趋势;2022年1月,去化周期约为23.1个月。

当前,二线城市市场分化明显。比如有以杭州为代表的二线城市:库存低、价格上涨压力大,政策放松不迫切;也有以郑州为代表的二线城市:高库存、市场弱,政策放松迫在眉睫。

在18个长效机制试点的二线城市中,与郑州情况类似的有重庆、成都、无锡、福州、沈阳、青岛、济南等,目前库存均处较高水平,政策有待调整。

未来,随着政策跟进,二线城市更多“新市民”刚需,以及“老市民”改善需求将得到释放,预计二线城市会在政策放松后的3个月内回暖。

三四线城市:销售低迷,政策放松空间大

当前,三四线城市库存处于历史高位。从2021年6月开始,三四线城市去化周期加速上行,2021年12月达到历史高位,约为20.9个月;2022年1月,去化周期约为19.9个月,较上月缩短一个月左右,仍处高位。

目前,三四线城市的市场销售延续了低迷态势,市场韧性较差。2021年6月以来,样本三四线城市商品房成交面积同比持续为负。2022年1月,样本三四线城市商品房成交面积为974.2万平方米,同比为-45.3%;2月,商品房成交面积为646.7万平方米,同比为-48.4%,降幅扩大3.1个百分点。

影响三四线城市需求的三大因素有:房企爆雷引发居民对期房交付的担忧,就地过年政策导致返乡置业需求延迟,棚改货币化安置退出影响市场需求。其中,棚改货币化安置是影响三四线市场需求的一个重要因素。

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我认为,三四线城市调控政策放松的空间较大。随着棚改货币化安置退出市场,影响楼市需求的核心变量消失,三四线城市回暖或将需要更长时间,预计从放松到政策见效仍需6个月以上。

(责任编辑:杨帆)
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一线城市作为资源要素禀赋最优渥、供需相对最紧张、预期收益最大的地方,房价率先领涨。随后,随着流动性外溢,核心二线城市、三线城市依次跟涨。
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