进入2022年，苏州的信贷政策出现松动，居民房贷利率下调、放款加快，购房者的信心逐渐修复。然而，突如其来的疫情打乱了原来正常的节奏，从2月13日发现新冠肺炎病例以来，苏州进入了全民抗疫状态。房地产市场也是如此，不少项目积极响应苏州防疫要求，售楼处关闭、楼盘延期开盘。

令人关注的是，疫情之下，苏州楼市的“小阳春”能否来临？展望接下来的楼市，又将呈现怎样的发展态势？

多个项目关闭售楼处或延期开盘

从2月13日开始发现新冠病例以来，苏州就进入全民抗疫状态。在此背景下，2月17日，苏州市住房和城乡建设局发布了《关于切实做好全市房地产领域疫情防控工作的通知》。通知提出，要暂停线下聚集性活动，鼓励各企业通过线上开展经营活动，暂停大规模线下开盘、交付、推广会等聚集性活动。

新京报记者获悉，今年1月，苏州市区共有15个商品住宅项目获取预售证，总计4615套房源。其中，吴中区成为推货主力，有6个项目取证，共2452套房源，吴江区和相城区也各有4个项目取证。而在疫情影响下，不少项目积极响应苏州防疫要求，售楼处关闭、楼盘延期开盘，以位于高新区狮山核心区的明星楼盘狮子山澜庭为例，2月14日，其在官方微信公众号上发布了售楼处暂停接待的公告；另外不少原本在2月份有开盘、加推计划的楼盘，也宣布延后开盘、等待通知。

而在此之前，随着纠偏政策的持续作用，苏州楼市预期向好，2022年开年首月，市场出现回暖迹象，新房、二手房成交双双上扬，房价环比小幅上涨，但整体延续平稳运行态势。

其中，在新房市场方面，在延续2021年末上行趋势的基础上，加之苏州春节期间多个楼盘“不打烊”，新房成交量持续上升。诸葛找房数据研究中心统计显示，2022年1月，苏州新房成交6880套，环比上涨14.90%，成交量自2021年10月起连续3月上升，不过，较去年同期仍下滑7.01%；从价格来看，2022年1月，苏州新房成交均价为24254元/平方米，环比上涨1.54%，同比则下跌10.61%。

而在二手房市场方面，从今年1月的数据来看，成交量也出现了止降转升的趋势。诸葛找房数据研究中心统计显示，2022年1月，苏州二手房成交量为4614套，环比上涨29.68%，不过，同比仍下滑22.43%；二手住宅市场均价为28976元/平方米，环比微涨0.09%，同比下跌1.01%。

值得一提的是，在购房需求热度方面，据58安居客房产研究院统计数据显示，2022年春节后至疫情前，苏州市新房购房需求热度指数为105.4，比1月的53.9接近翻倍，与2021年下半年的平均热度79.83相比也上涨了32%，不过由于疫情的原因，随后需求热度又再次回到相对低点。

疫情等因素致苏州楼市“小阳春”或延迟到来

对于苏州市场此前出现的回暖势头，同策研究院高级分析师李霄霄分析，2021年底、2022年初，全国楼市调控导向出现调整窗口，央行也再次降准降息，一系列的利好信息给市场带来一定的信心，加之银行房贷审批明显加快，苏州市场出现了触底调整的信号。但是，随后在疫情影响下，苏州楼市的正常节奏又被打乱。

值得关注的是，即将到来的3月份，向来是楼市传统旺季的“小阳春”，对于疫情影响下的苏州楼市来说，今年的“小阳春”还会出现吗？对此，李霄霄分析称，春节后苏州出现疫情，部分售楼处关停、转为线上销售，另有部分售楼处虽然开放，但客流量也不多，将影响当月及未来3月份的成交量，“从现有的数据及市场反馈来看，市场并未出现‘小阳春’迹象，1月份的房价上涨也是开发商收回折扣后的正常价格，并不是房价新一轮上涨的信号。”

不过，在无锡房地产业协会副会长张斌看来，“苏州房地产的需求还在，去年苏州GDP位列江苏第一、第三批次集中供地也还是健康有序的，此外，随着国家货币政策及财政政策的落地实施，未来必将迎来苏州房地产的‘小阳春’。”

“小阳春还会来临，最多也就是迟到，苏州市场本身没有问题，只是疫情打乱了节奏。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为，这一阶段或成为“蓄水”的一大时间窗口，一些消费者原本只是有购房的想法，这段时间或转化成实际的购房动能。与此同时，卢文曦强调称，苏州今年的“小阳春”跟去年“小阳春”有所不同，去年可能市场情绪有所焦虑，预计今年可能是一个比较正常、常规节奏上的“小阳春”，市场情绪、房价等方面应该属于可控范围。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示，苏州楼市“小阳春”存在一定的预期，但受疫情的不确定性影响，叠加当前房地产市场观望情绪仍然存在，苏州今年的楼市“小阳春”或会延迟到来，且市场热度大概率不及去年同期。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟也认为，今年随着房贷利率的下调及政策调整，市场底部逐渐明确，然而由于疫情的影响，预计苏州购房者需求热度出现下跌。不过从各地疫情的发展情况来看，都能在短期内得到控制，如果房企后续加大供应，3月的苏州楼市“小阳春”还是可以期待的。

疫情后楼市有望出现阶段性复苏，购房需求或升级

如果不局限于“小阳春”，展望苏州今年整体楼市的走势，其又将呈现怎样的发展态势？

对此，李霄霄指出，考虑到苏州市场会存在部分积压的购房需求，叠加楼市调控导向阶段性调整窗口来临等因素，预计苏州疫情结束后市场将出现阶段性复苏，成交量有望回升，但全年尤其是下半年商品住宅市场形势依然不乐观，需结合未来政府政策的变化及力度来进一步研判。

不过，在中指研究院苏州分院分析师金珂看来，虽然突发的疫情使苏州2月开盘潮暂时失约，但苏州楼市复苏仍有希望，“楼市的冷暖主要还是取决于楼市政策和金融环境等其他因素，预计今年上半年苏州楼市还是会逐渐有所回暖，更多纯新盘也会选择适时入市。”

“苏州疫情之后，估计市场偏稳健，肯定没有大行情，但往下跌的空间也不大。从新房去化周期来看，基本处于供求平衡的状态。”易居房地产研究院副院长杨红旭如是说。而梁楠分析称，预计进入今年二季度，苏州楼市热度或将有所回升；从房价方面来看，由于苏州楼市调控政策较为严苛，预计房价水平整体保持平稳，不排除小幅波动的可能性。

事实上，苏州作为长三角区域的核心城市之一，产业发展动力强，常住人口稳定增长，这为楼市的稳定提供了基本面。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，在面对特殊事件冲击时，短期受到影响是确定的，但苏州楼市的需求并不会消失，而是短时间被压抑，随后还将释放；值得关注的是，在疫情之后购房需求甚至还将有进一步升级的趋势，对品质居住的需求更高。

“从数据来看，2017年-2019年苏州市新建商品住宅的套均成交面积大约是110平方米，而最近两年套均面积增长约了10平方米，可见其购房需求发生了结构性的变化。”潘浩称，不论是居住面积还是居住品质，此类需求升级的趋势或仍将持续。