作者 夏磊 国海证券研究所联席所长

2021年，伴随着中国房地产市场发展波动，国内三四线城市商品房销售整体表现较为低迷，土地市场持续回落，且不同经济发展水平的城市表现出明显差异化。我们调研发现，国内三四线城市的房地产市场整体呈现以下几个主要特点。

1、2022开年，三四线城市房地产销售延续低迷

2021年，东莞、常州等41个三四线样本城市的全年商品房销售总面积达到1.5亿平方米，同比下降5%，且销售均价同比增速走势和销售总面积维持一致，即2021年1-5月份同比增速均超过10%，之后回落至个位数，但销售均价同比增速仍维持正增长。

2022年开年，三四线城市的商品房成交持续下滑。Wind数据显示，2022年1月，30大中三线城市的商品房成交面积为271.4万平方米，同比下降51.5%；除夕到大年初五成交面积为2.1万平方米，与2021年同期相比下滑57.1%，下滑态势较为严重。

2、三四线城市土地市场热度不断回落

中指院数据显示，三四线城市国有土地使用权出让收入在2021年1-7月累计同比增速转负，2021年全年同比下降14.1%；全年土地成交溢价率前高后低，上半年平均溢价率为18.0%，下半年6.7%。

2022年1月，三四线城市的土地市场表现持续下行，土地出让收入同比下降41.4%，溢价率降至3.4%。项目去化难度加大，房企拿地热情不高。

3、烂尾担忧、返乡置业延迟加剧低迷

继“三道红线”、贷款集中度管理以来，部分房企流动性收紧，引发购房者对期房项目烂尾的担忧。同时，信贷收紧，以及房产税的出台等各种综合因素造成市场预期下降，购房者观望情绪浓厚，导致新房销售快速下滑。

由于疫情防控压力，多个省市鼓励春节假期就地过年，造成部分外乡就业人员返乡置业需求延迟，也间接影响了市场成交。

棚改货币化安置退出持续影响市场。棚改货币化安置是过去几年支撑三四线城市房地产市场繁荣的最大政策变量。据中指院数据，2016、2017年，三四线城市通过棚改货币化分别去掉1.4、1.8亿平方米的库存，占销售面积的15%、17%。2018年下半年开始，随着棚改政策调整，货币化安置政策被取消，造成了三四线房地产市场的实际购买力和市场热度大幅降低。目前，这一负面影响还在持续。

4、三四线房地产市场市场分化明显

2014年以来，棚改货币化撬动了三四线城市的房地产市场。2020年，三四线房地产市场销售面积占全国的66%。

从我们调研来看，三四线城市的房地产市场主要有四类需求：本地居民住房需求、外地务工人员置业需求、周边乡镇的购房需求，以及返乡置业需求。

近两年来，由于疫情导致部分在外务工人员无法返乡，叠加烂尾担忧、三四线城市房价跌幅较大，返乡置业的购房者观望情绪浓厚，但这并不意味着这类需求已经消失。中指研究院2022年的万人调查结果显示，有70%的受访者有返乡置业意愿。

三四线城市居民购房需求顺利释放需要两大条件：有购房能力、有购房意愿。从购房能力看，三四线城市房屋购买难度与大城市相比偏低，叠加2021年下半年多数三四线城市调整了住房公积金贷款政策，降低了三四线城市置业门槛。从购房意愿看，随着高杠杆房企风险出清，地方政府三令五申“保交楼”，购房者的信心在不断修复。

值得注意的是，三四线城市房地产市场分化在加大。发达城市群的三四线城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、东北区域等缺乏核心城市的地区，三四线城市人口则会持续大幅净流出，导致需求持续萎缩。我国城市化发展也依循国际发展路径，近年来人口持续向一二线城市人口流入，三线城市基本维持平衡，四线城市则在持续净流出，这也将在很大程度上影响市场未来发展格局。

总之，经过这一轮市场调整后，三四线城市的居民购房将会更加理性，投机型需求所剩无几，部分热点城市房地产市场将回归健康。一些临时性的限购政策存在放宽空间，其它如金融信贷支持，购房补贴、打折等政策也会持续跟进。