夏磊:二线城市房地产市场韧性较强

来源:中新经纬 2022-02-10 09:54:07

2021年,中国地产行业经历了一个较大的发展波动。我们通过集中对二线城市的房地产市场、土地市场,以及购房需求进行调查、研究后发现,我国二线城市房地产市场拥有较强的发展韧性,其主要体现在以下几个方面。

第一,二线城市的房地产市场回暖明显。

通过Wind数据测算我们发现,2021年,房地产市场的成交量在10月份筑底,年末显现回温。以30个大中城市的二线城市为样本,2021年下半年成交量一路下行,10月完成筑底,随后市场表现缓慢回温。

2022年1月,二线城市的商品房成交面积为616.1万平方米,同比下滑13.4%,降幅企稳;2022年从除夕到初五,二线城市的商品房成交面积为2.3万平方米,相较2021年春节假期同比增长了33.5%,市场回暖明显。

第二,土地竞拍规则优化,企业拿地意愿提升。

2021年,三轮集中供地整体呈现“一火、二凉、三回暖”特征。随着政策渐近调整,在第三轮供地中,多数城市优化了拿地规则,供地质量显现边际改善,房企拿地积极性提高。如杭州、成都等二线城市的第三轮供地成交额走高、溢价率提升,复苏明显。

第三,居民的购房需求正在逐步释放。

居民购房需求顺利释放需要三大条件:有购房资格、有购房能力、有购房意愿。购房资格,主要由限购等因城施策措施影响。购房能力,对于一二线城市来讲,房价高、套均总金额较高,居民依赖信贷,主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。购房意愿,则主要受“房价是否会继续上升”“期房能否如期交付”的心理预期影响。

2021年下半年房地产市场走低,主要是由于杭州、厦门、西安、成都等热点城市的调控政策持续打补丁、按揭额度收紧、购房者持币观望等因素影响。

随着行业调控政策的边际放松,如城市人才落户补贴、商业贷款利率调整、稳定市场预期等措施,二线城市的居民购房需求正在逐步释放。在我们调研中就发现,在杭州,户型好、位置优、价格倒挂的热门楼盘项目,依然需要摇号、社保资质。

第四,改善需求成为市场后续发展的重要支撑因素。

从我们调研的结果来看,二线城市城区的优质地块供给在增多,该类地块项目一般户型大、产品力强,与后疫情时代的“品质改善需求”契合。中指院数据显示,2017年至2020年,二线城市的商品住宅销售套均面积增长较快,近两年逐渐维持在115平方米/套,表明居民在不断追求居住空间尺度的增加。

我们认为,大户型、改善型产品受欢迎,主要受两方面原因影响。一方面,是鼓励生育政策的出台,使家庭规模在变大,原有的小户型不再满足使用需求。另一方面,购房资格稀缺,购房者换房置业成本高,对“房票”格外珍视,一步到位置业的诉求比以往更强烈。

(责任编辑:王永超)
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