一场城市的“时间革命”:济南商业模式的新变局 从商圈更迭揭秘龙湖TOD的“城市使命”

来源:中国网地产 2022-01-26 11:39:12

中国网地产1月26日讯 一座城市的发展史,往往也是一个个商圈的发展史,城市的每一次扩容,都会激发一轮商圈更替,而商圈的转移也总是以城市的发展轨迹为脉络。从大家熟知的泉城路、英雄山、洪家楼商圈,到经四路万达、和谐广场、高新区商圈……济南,这座有着4000年建城史的文化古城,经历了一次又一次的商圈更迭。

2000年后,济南的商圈数量不断增加,但面对商圈辐射范围的局限以及市民消费需求的升级,商业版图仍然亟待扩张。2003年,济南提出“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略方针;2020年,“东强、西兴、南美、北起、中优”的“新十字方针”加速形成城市发展新格局;在战略的指引推动下,济南东城迎来一波又一波的发展机遇。城市配套、产业、人才、资源等迅速东移,城市经济实现跨越式发展。

政策加持到轨交助力,济南CBD商圈开始驶入发展快车道。

2015年规划出炉,2016年启动开发,如今6个年头过去了,济南东城的CBD早已不再是一片荒芜,伴随着一座座商业综合体拔地而起,一个个品质住宅项目交付入住,越来越多的济南人聚集于此,CBD商圈从无到有、从有到大、从大到精、渐至扩散。这里犹如这座城市的“经济森林”,焕发出经济发展的新活力。

而后,得益于轨交1号、2号与3号线的陆续建成通车,济南正式步入“地铁时代”,CBD商圈也再次插上“腾飞的翅膀”。于是,以公共交通站点为中心,将便利设施、就业、零售、住房聚焦于交通热点位置之上,以5-10分钟步行路程为生活半径,以满足工作、商业、居住、休闲、教育等于一体的全新商业模式——TOD模式,终于在济南得以落地实践。

 一场城市的“时间革命”:济南商业模式的新变局 从商圈更迭揭秘龙湖TOD的“城市使命”_中国网地产

重庆沙坪坝高铁站TOD(全国首座高铁TOD)

迭新商业格局,焕新城市活力,TOD价值逐渐凸显。

2020年12月18日龙湖济南奥体天街正式开业。当时,济南地铁3号线刚刚建成通车,2号线正全力建设,这座2020年济南唯一开业的商场,也是济南首个对标国际TOD开发模式的城市发展一体化项目,给济南商业带来天翻地覆的变化。开业当天,济南市相关领导视察表示:“龙湖济南奥体天街将极大拓宽和完善济南CBD片区的商业服务功能,为济南市民带来全新的消费体验。”

一年前,济南印发《济南市支持首店经济和连锁经营发展的若干措施》,首次提出发展首店经济,从三个方面提出6条措施支持发展商业品牌首店,并提出了量化目标:到2021年,实现商业品牌首店达到300家,全市连锁经营企业达到200家以上。

作为济南市重点项目,济南奥体天街站位城市发展新高度。对此,龙湖相关工作人员表示,“济南奥体天街有66%的品牌为中央商务区区域首进,超20%的品牌为济南首进,如1200平的山东首家独创侏罗纪家庭享乐中心Siny(士尼),火遍大江南北的BETTERTASTE& FADDISHBREAD,、红跑车,在诸多一线城市排队等位到腿软的杭帮菜谭家弄堂、深受年轻人喜爱的奈雪の茶等……”

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龙湖济南奥体天街实景)

2021年3月,2号线正式通车,这条串联1号、3号线,穿越城市东西的线路,让济南进入轨交“换乘时代”,TOD模式的优势更加凸显。当跨越东西城的交通问题被解决,乘坐地铁穿梭济南成为市民试新尝鲜的全新社交方式。于是,济南奥体天街打破了传统商业辐射范围的局限性,市民下了地铁无需出站即可进入商场,便捷高效的购物新体验让不少居住在西部的市民纷纷打卡,在周末相约乘坐地铁来此购物休闲。

首开业的一年时间里,济南奥体天街迎接了近100万消费者,带领250余个品牌共同开拓东部新商圈,不仅为泉城市民引入近50+首进山东的全新优质品牌,更携手众多本土品牌实现升级,同时基于天街品牌“转念即达的欢乐入口”的定位,为更多市民提供美好的生活方式和欢聚场所,产生“态度生活,情感生活”的共鸣。

精确定位目标客群,匹配长线运营能力,区域商圈活力被充分激活。

龙湖自己的语境里,也许是“空间即服务”,也许是“转念即达的欢乐入口”,但在具体的商业打造与运营中,龙湖紧紧抓住的,是“年轻”这个关键词。近期,中银消费金融联合时代数据推出《当代青年消费报告》,报告显示,90后与00后逐渐成为这个时代的消费主力。其中90后开始成为社会中坚力量、具有稳定收入,00后逐步走向职场,由他们组成的新生代消费群体,展现出巨大的消费力。

基于CBD周边大量的办公、居住人群,再加上地铁换乘的加持,济南奥体天街精准目标客群定位为90后青年潮流客群及CBD通勤客流。经过一年的运营,逐渐有了相对稳定、持续的客源,和其它商业综合体的高大上不同,这里时尚、舒适、年轻,并吸引了越来越的年轻人聚集。

在业内人士看来,前瞻性布局仅仅是个开端,强劲长线的运营能力才是商业持续繁荣的稳定器,除了能直接影响到商业地产的整体价值和变现能力,更重要的是,还与投资者、创业者的命运密切关联。

因此,为了更好地、持续地激活区域消费活力、助力区域板块成熟、提升CBD商圈价值,济南奥体天街也在不断地优化和升级,相关工作人员表示“在济南大力发展‘夜经济文化’的环境下,济南奥体天街充分考虑CBD商圈的商务人群需求,着手引入酒吧业态丰富CBD夜经济氛围;同时针对周边的常驻居民,引进了艾美家、盛美千竹等家居生活品类,以及艾克瑞特、星星的山坡等亲子教育类业态,满足生活需求。”

二十余年的商业经验积累,带来可持续性收入的稳步增长,如今的龙湖商业已越来越具备较强的竞争优势。同时,龙湖不断持续提升空间布局能力,并以TOD模式为主要方向,优选人口和消费力成熟地域,便捷的轨道交通节点,通过高效的交通接驳,完美链接城市消费者及商业空间。

在消费回暖的势头下,截至2021年10月,龙湖陆续在北京、上海、重庆、成都、西安、杭州、苏州、南京等28个城市开业60座商场,一座又座集商业、居住、休闲、公共服务配套等功能于一体的TOD综合开发项目正在拔地而起。

据了解,除了已经开业周年的济南奥体天街外,即将开业且正在招商中的项目有龙湖青岛胶州天街(2022年开业)、沈阳浑南天街(2022年开业)、济南北宸天街(2023年开业)、济南西客站TOD天街和烟台葡醍天街。

“一座天街改变一座城”,TOD、年轻化、吸睛的网红商业属性,在济南消费者心目中正在形成愈来愈显著的“天街效应”——天街在哪里,哪里就是区域消费目的地,哪里就是商业便捷度更高、人气更好的地段,哪里就是居住配套价值上涨更快的首选地。


(责任编辑:王永超)
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一座城市的发展史,往往也是一个个商圈的发展史,城市的每一次扩容,都会激发一轮商圈更替,而商圈的转移也总是以城市的发展轨迹为脉络。从大家熟知的泉城路、英雄山、洪家楼商圈,到经四路万达、和谐广场、高新区商圈……济南,这座有着4000年建城史的文化古城,经历了一次又一次的商圈更迭。
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