去年全国商品房销售、开发投资先热后冷 业内称今年或延续回落

来源:新京报 2022-01-18 00:14:11

1月17日,国家统计局发布的2021年房地产开发投资数据显示,2021年,全国房地产开发投资同比增长4.4%;全国商品房销售额18.193万亿元,同比增长4.8%。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示:“2021年,全国房地产开发投资增速为4.4%,一方面是受2019年高基数影响,另一方面与2021年房企融资环境收紧有一定关联。受金融端、供给端以及需求端政策引导,2021年全国商品房销售情况表现为前高后低。”

商品房销售额同比增长4.8%,房价增速创五年内新低

据国家统计局数据显示,2021年,全国商品房销售额18.193万亿元,同比增长4.8%;比2019年增长13.9%,两年平均增长6.7%。其中,住宅销售额同比增长5.3%,办公楼销售额同比下降6.9%,商业营业用房销售额同比下降2.0%。

从销售面积来看,2021年,全国商品房销售面积约17.94亿平方米,同比增长1.9%;比2019年增长4.6%,两年平均增长2.3%。其中,住宅销售面积同比增长1.1%,办公楼销售面积同比增长1.2%,商业营业用房销售面积同比下降2.6%。

58安居客房产研究院分院院长张波表示:“2021年和2020年最大的不同点在于,2021年是明显的先热后冷,上半年的成交金额是奠定全年成交金额再创新高的基础。不过,与销售金额4.8%的增长相比,去年全国商品房销售面积的增长明显偏小,这一趋势值得关注。其中的原因在于,一方面2021年新房成交金额高企和全国房价总体微涨有一定关系;另一方面,和一、二线热点城市成交量占比提升有一定关系。”

事实上,从单月数据来看,从去年3月开始,商品房销售额和销售面积已经由涨转跌,直至12月已经连续10个月呈现下跌态势。

中原地产首席分析师张大伟分析称:“单从去年12月数据来看,销售面积约为2.13亿平方米,是最近多年来的同期最低值,已经持续6个月单月同比下调,本轮楼市可以说是多年来市场全面速冻最明显的一次。”

根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,2021年全国商品房均价为10139元/平方米,同比涨幅为2.8%。对此,潘浩表示:“这一增速为近五年最低水平,与去年金融端、供给端以及需求端政策趋严导致的低预期有关。但从长期来看,量价增速均处于稳定增长区间。”

对于今年房地产市场整体走势,中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示:“2022年,房地产市场交易规模将高位回落,市场处于下行周期。当前市场观望情绪短期或延续,叠加高基数效应,上半年全国商品房销售规模同比降幅或继续探底。”

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开发投资增速冲高回落,新开工面积减少一成

据国家统计局数据,2021年,全国房地产开发投资约14.76万亿元,同比增长4.4%;比2019年增长11.7%,两年平均增长5.7%。其中,住宅投资约11.12万亿元,同比增长6.4%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称:“2021年房地产开发投资经历三部曲,其中1-8月份属于过热,即为两位数增速;9-11月份为温和,即介于5%-10%的区间;12月份步入过冷区间,即低于5%的水平。从总体上看,当前房地产开发投资数据略低迷,这也使得2022年激活开发投资热情、鼓励企业投资拿地等会成为主流政策。”

此外,在融资趋紧、房企面临流动性紧张的局面下,2021年全国新开工面积总体下降了一成。据国家统计局数据,2021年,全国房地产开发企业房屋新开工面积约19.89亿平方米,同比下降11.4%,其中,住宅新开工面积约14.64亿平方米,同比下降10.9%;房屋竣工面积约10.14亿平方米,增长11.2%,其中,住宅竣工面积7.3亿平方米,同比增长10.8%。

“近三年来首次出现新建商品住宅销售面积大于住宅新开工面积,这也反映出,开发投资仍在筑底过程中。”潘浩分析称。

陈文静预计:“2022年,房屋新开工面积难有明显改观,全年或延续回落态势。究其原因,一方面,2021年全国土地缩量明显,将拖累新开工规模;另一方面,2022年企业资金压力不减,稳现金流成为重中之重,全年市场销售规模回落下,企业开工亦受限。”

购地面积同比下降15.5%,房企到位资金趋紧

在土地购置方面,据国家统计局数据显示,2021年,房地产开发企业土地购置面积2.159亿平方米,同比下降15.5%;土地成交价款约1.78万亿元,同比增长2.8%。

“2021年,全国房企土地购置面积同比增速为-15.5%。土地市场非常萧条,类似跌幅较大的态势,既说明房企受资金压力影响,拿地节奏较慢,也对2022年新房的供应产生利空影响。”严跃进说。

在土地市场由热转冷的背后,是房企到位资金从去年四季度开始趋紧。据国家统计局数据显示,2021年,全国房地产开发企业到位资金同比增速为4.2%,比2019年增长12.6%,两年平均增长6.1%。其中,国内贷款约2.33万亿元,同比下降12.7%;利用外资107亿元,同比下降44.1%;自筹资金约6.54万亿元,同比增长3.2%;定金及预收款约7.40万亿元,同比增长11.1%;个人按揭贷款3.24万亿元,同比增长8.0%。

对此,张波分析称:“从最新数据可以看出,贷款下降的比例非常高,并且主要依靠房企自筹资金和预收款来填补。虽然降低贷款比例可以有效降低行业的系统性风险,但房企的生存压力无疑在明显增大。2022年,稳健的货币政策将保持灵活适度,以促进房地产业健康发展和良性循环,房企的融资层面压力会有所缓解,房企爆雷会得到有效控制,行业总体更为稳健发展。”

(责任编辑:王永超)
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