房地产市场以稳为主 迈入良性发展

来源:中国经济网 2022-01-17 09:24:59

2021年,对整个房地产市场而言,可谓“前高后低”。上半年成交总体保持高位,百强房企累计销售业绩规模同比增长36.7%;下半年市场却持续转冷,规模房企平均目标完成率远不及历史同期。同时,一系列政策的落地,也让行业开始寻求新的发展道路。

对于新一年的发展,市场显然也充满新的思考和期待。今年市政府工作报告不仅回顾了过去一年的社会发展成就,还通过“房住不炒”、良性循环、城市更新、住房供地保障等涉及房地产的提法和关键词,无疑为房地产行业2022年的重点工作指明方向。

良性循环 首次被纳入涉房话题

2021年12月27日,房山区拱辰街道0017、0019地块的顺利成交,为2021年北京商品住宅供地画上了圆满句号。数据显示,去年全年北京共成交63宗地块,超额完成年度供应计划,成交商品住宅用地面积、规划建筑规模较2020年全年增加一成以上。

不断优化的出让条件和竞争方式、坚持租购并举、加强供需双效调节、引导市场理性竞争……从去年北京商品住宅供地情况中,不难看出市场以实际行动落实“房住不炒”主基调的态度和决心。

2016年,中央经济工作会议上首次提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”。如今,纵观房地产行业的种种表现,“房住不炒”主基调依旧是市场的“定海神针”。

今年的市政府工作报告中指出,坚持“房住不炒”。保持房地产调控政策连续性稳定性;促进房地产业良性循环和健康发展,与去年12月中央经济工作会议精神保持了高度一致。

值得一提的是,“良性循环”这个关键词,是第一次出现在市政府工作报告涉及房地产的相关内容中。“当房地产市场销售走弱时,近年来首次被提及的‘良性循环’的表述,算是释放了一个较为积极的信号,对行业重建信心,解决当前遇到的问题有着重要作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,促进房地产业良性循环已被市场普遍认为是2022年房地产调控的主要思路。

“2022年房地产市场或将呈现‘前低后高’的走势,随着政策的调整和纠偏,市场有望重回稳定状态,进而走向良性循环。”业内人士预计,未来将有更多积极的政策出台,但调整的前提仍是以“稳”为主,守住“房住不炒”这条红线。

城市更新 成企业发展第二曲线

近几年,为满足城市功能升级需求,城市更新与老旧小区改造,一度成为了城市发展的主要途径。公开资料显示,“十四五”规划纲要明确提出了“十四五”期间的城市更新目标:“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造,基本完成大城市老旧厂区改造,改造一批大型老旧街区,因地制宜改造一批城中村。”

市政府工作报告也明确指出,2022年要落实城市更新行动计划,有序推进老旧楼宇、老旧厂房改造等6大类更新项目,完成老楼加装电梯200部以上。探索市场化更新机制,鼓励多元主体参与街区更新和商圈升级,推动形成更多示范性强、可推广的城市更新样板。

随着市场进入存量时代,土地红利的逐渐缩减,对房企来说,城市更新开始成为未来发展的第二曲线。

据贝壳研究院分析师许小乐分析,在土地资源日益稀缺和“供地两集中”的背景下,城市更新在一定程度上缓解了房企的拿地焦虑,另一方面,房企也可以通过参与城市更新项目,获取入局核心城市区域的开发机会。

从百强房企布局城市更新业务的区域分布看,大多项目集中在长三角、珠三角及京津冀重点城市。

2019年,融创竞得汉阳铁厂地块,意图以工业遗产改造为基地,并结合原有建筑遗址和文化记忆,对这一工业地域进行重塑。如今,建筑面积约130万平方米的“融创·武汉1890”已建成工业遗址示范区并对外开放,为这片有着130年历史积淀的地块重新赋能,让人们在通往历史甬道的路上,也能借助城市新地标看到未来。

从墙体脱落到四白落地,从空间荒废到区域优化……城市更新之外,老旧小区改造也成了近几年房企关注的重点领域。

2018年,愿景集团以“改造+运营”的形式整体参与了劲松北社区的改造,原本破旧无序的老小区在改造后不仅规划有序,还新增设了电动车充电车棚、社区食堂、中心花园、美好会客厅等多个功能区。

据北京西城官方发布信息显示,2022年西城区将全力推进老旧小区改造,计划新申报36个小区、6500套房屋,至2025年全区力争基本完成2000年底建成的市区产权老旧小区改造任务。

“老旧小区作为城市更新的重要内容之一,是城市更新的重要切入点,不仅有助于将现有资源更好利用,还有助于城市整体面貌的更新,丰富单一的城市功能。”对于老旧小区的改造前景,不少业内人士纷纷表示看好。

但也有部分分析人士认为,房企现阶段进行的城市更新和老旧小区改造,多半是点状的,还有一部分改造难度较大。“如果说以前招拍挂拿地的方式是短期打法,那么城市更新必然需要企业进行中长期经营。”严跃进表示,城市更新考验房企的将不仅是资金实力或项目获取能力,更考验的是一种包含资金运作、专业统筹协调、规划定位等多方面的综合能力。

住房保障“非改租”项目将加快推进

除坚持“房住不炒”主基调,推进行业良性发展之外,住房保障问题也在政府工作报告中着墨不少。

去年,北京严格落实房地产市场调控措施,筹集建设各类政策性住房达6.1万套。市政府工作报告中说,2022年,北京将继续做好住房供地保障,筹集建设保障性租赁住房15万套,竣工各类保障房8万套,并研究适应多子女家庭的公租房政策,调整建设标准和配租方法。

“今年两会再次强调了住房供应和保障问题,体现出了保障性住房的重要性。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐称,目前保障性租赁住房为重要布局发力点,未来“非改租”项目将会加快推进,住房租赁企业也将迎来利好。

据悉,一直以来,租赁住房的供应绝大部分由存量房改造,而所谓“非改租”,即是将规定内的商业商务用房等非居住住房改作租赁住房。

此外,市政府工作报告也从住房保障层面明确了鼓励家庭生育的政策导向,更多保障多子女家庭的政策将会出台。许小乐分析表示:“低收入的多子女家庭负担更重,预计未来公租房建设、配租等方面将向多子女家庭倾斜,有效减少其住房支出,减轻生活负担。”


(责任编辑:王永超)
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2021年,对整个房地产市场而言,可谓“前高后低”。上半年成交总体保持高位,百强房企累计销售业绩规模同比增长36.7%;下半年市场却持续转冷,规模房企平均目标完成率远不及历史同期。同时,一系列政策的落地,也让行业开始寻求新的发展道路。
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