1月13日早间，A股三大指数震荡回调，沪指午盘收跌0.31%报3586.29点，深成指跌0.84%报14300.53点，创业板指跌0.36%报3125.39点。

盘面上看，房地产板块表现较为亮眼，申万一级行业房地产指数盘中整体涨逾1%。个股方面，新华联六连板，股价站上3.64元创历史新高；大龙地产、济南高新涨停，渝开发、嘉凯城、三房发展、天保基建等盘中封板。

并购贷不再计入“三道红线”

连日来，房地产并购贷款不再计入“三道红线”指标备受市场关注。据公开报道，有房企人士证实，该消息属实，多家大中型银行表示已做好房地产并购贷款等业务的额度安排。

所谓“三道红线”，是监管部门在2020年8月针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。在上述三个指标上，房地产企业被划为红橙黄绿四档，踩中三项的归入“红档”，踩中两项的归入“橙档”，踩中一项的归入“黄档”，三项均未踩中的归入“绿档”。

事实上，并购贷款不再计入“三道红线”指标这一消息此前已有苗头。

2021年12月，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，其中明确，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。央行金融市场司司长邹澜指出，房地产企业间的项目并购是行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

华泰证券认为，政策落地有望给优质央国企负债端适度“松绑”，缓解出险企业流动性风险。而落实的难点在于，一是优质收并购项目不足；二是出险企业尽调难度较大，国企需要兼顾收益和社会责任，如何商定对价是关键；三是信息披露尺度难把握；四是配套政策还需跟上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此前部分央企有收购项目的考虑，但是由于“三道红线”的制约，所以类似收并购方面其实是有压力的。所以并购贷款不再计入“三道红线”政策进一步为当前收并购市场带来利好，实际上在原有政策基础上放松，即本身不会影响三道红线的考核，这样相关企业收并购的动力会增强。

市场反应方面，严跃进认为，此类政策势必加快出险企业问题项目的收并购交易。从当前一些优质房企尤其是央企来看，其利用此类政策能够加快进行收并购，具有较好的意义；而从一些问题房企来看，一些资产处置的节奏会加快，在回笼现金流的同时也加快债务的处置，预计后续包括债市和地产股等，都会面临提振的机会。

不过，严跃进强调，需要说明的是，此类政策不代表“三道红线”在松绑，只能理解为在实践中，为了加快房地产企业风险的处置，针对此类交易提供了一些变通的方式和手段。

“最坏的时候即将过去”

对于今年的房地产市场，中信证券研究所副所长、首席FICC分析师明明团队在最新的研报中指出，从近期的一系列政策信号和落地效果来看，房地产市场无论是销售还是投资的环比低点已经来到。

该团队认为，金融托底政策的迅速实施，最直接的效果体现在融资端，现金流压力得到较好的缓解；商品房销售也开始出现见底的迹象，环比向上的信号最快可能出现在今年3月份。随着托底政策开始落地见效，最坏的时候即将过去，地产销售有望在一季度末反弹，全年地产投资有望实现正增长。

中银国际表示，近期确有看到收并购的边际放松，但真正发挥作用仍需要一定的时间与条件。在政策未正式落地前，行业在逐步清整过程中将进一步推动各类资源向优质头部房企聚拢，融资渠道畅通、综合能力突出的优质龙头房企现阶段仍享有更高的估值溢价。从地产基本面来看，随着Q1销售底部区域的到来，基本面将出现回升，投资或在Q2见底并开始改善。

从投资角度看，平安证券认为，短期行业流动性危机仍未消除，政策博弈空间仍在。东北证券则表示，现阶段的逆周期政策调节力度稍显不足，后续有望看见力度更大的调节政策出台，稳健绿档房企将加速集中。

中银国际称，一季度仍是较好的配置窗口期，政策改善预期仍在加强，政策修复后的行业行情值得关注，届时弹性较大的二线房企估值或将有所提升。

银河证券同样指出，目前处于“基本面底”+“政策底”的组合，政策逐步从信贷端过度到需求端，之前压制估值的关键因素得到缓释，板块目前“低估值、低仓位、高股息”的特征具备足够的安全边际和弹性，一季度是配置的最佳窗口期。

(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)