1、土拍规则呈现松-紧-松特征，过半城市供应规模较去年缩减 

今年2月份，全国22城启动供地“两集中”政策，要求集中发布出让公告，集中组织出让活动，原则上每年不超过3次。在三批集中供地规则的确立上，基本呈现出松-紧-松的特征，规则的调整与市场环境的变化息息相关。今年年初，第一批集中供地由于首次试行，整体规则确定上相对宽松，大多城市基本配置“限房价、限地价、竞自持”等规则，仅有少数城市新增“触顶摇号、竞高标准住宅以及一次性书面报价”等创新性规则。由于第一批土拍中涌现出许多高热度城市，直接导致了二批供地规则的升级，尤其是一批土拍热度较高的城市，如广州、深圳、上海、南京、成都、福州等城市都下调了溢价率上限，以避免高溢价地块的出现，杭州、南京、重庆、宁波等城市纷纷加入了竞高品质住宅的规则，保证项目后期建设的品质要求。多数城市土拍热度得到有效控制。进入年底，22城陆续启动第三次土拍，由于政策面趋紧、行业下行压力以及年底房企资金紧张等原因，本次供地在房企参拍资格、保证金比例、价款缴纳周期、配建面积等方面适度放宽，如杭州、苏州等城市下调了保证金比例，广州、杭州等城市取消了一次性付清价款等要求。这些规则在一定程度上减轻了房企拿地的资金压力，但是从实际效果来看可能不甚显著。

表1：22城三批集中供地规则变化

从三次供地情况来看，22城首批次供地占比30-40%左右，二批供地占比40%左右，三批供地占比最低，约为20%左右。全年供地节奏基本符合上半年多，下半年偏少的特征。与2020年对比来看，今年22城中有13城土地供应量有所缩减，其余9城供应量较去年增加，其中北京、深圳土地放量明显，较去年增长超40%，无锡、苏州、宁波等长三角城市缩量超乎一半。22城首批供应土地规划建筑面积11527.8万㎡，二批供应土地规划建筑面积为12669.1万㎡，三批供应土地规划建筑面积为7096.5万㎡，全年共计供应规划建筑面积为31293.4万㎡，较2020年全年供地量下降14.3%。

表2：三批集中供地土地供应情况对比

2、三轮土拍热度依次减退，“南强北弱”局势逐步形成 

“两集中”供地模式下，不同区域、同区域不同城市间成交热度分化，与去年对比来看，仅有上海、济南、深圳、厦门四城土地成交规模略高于去年，其余城市成交规模均较去年下降，无锡、苏州以及福州、沈阳、青岛缩量显著，降幅超过40%。从成交总体量来看，中西部城市量级较大，长三角核心城市表现不俗。其中，武汉位列成交规划建筑面积榜首，为1948.8万㎡，长三角经济圈的上海、南京位列二、三，分别成交1547.1万㎡和1458万㎡。广州位居第四位，成交规划建筑面积为1382.6万㎡，长沙、重庆紧随其后，分别成交1379.3万㎡和1362.6万㎡。与此同时，福州、厦门成交量垫底，成交规划建筑面积分别为348.7万㎡和290.7万㎡。

表3：22城三轮集中土拍成交规划建筑面积对比

从溢价率来看，一轮、二轮、三轮土拍热度呈现依次递减的特征，一轮土拍平均溢价率达15.2%，二轮土拍降至4.0%，从截止至目前举行三轮土拍的城市来看，平均溢价率不足2.0%。分城市来看，厦门溢价率领跑22城，为19.2%，其次为深圳和重庆，平均溢价率为15.9%和14.5%。同时，溢价率TOP10的城市中，仅有郑州一城为北方城市，其余均为南方重镇，且多为长三角、珠三角以及中西部省会城市，而青岛、长春等城市溢价率甚至不足2%，至此，南强北弱的局势逐步形成。从三轮土拍对比可以看出，首轮中涌现了大批高溢价的城市，如重庆第一次土拍平均溢价率超40%，深圳、厦门等城市也达到了30%左右，进入第二轮土拍，随着土拍规则加码，加上市场信心不足，传导至土地市场，房企拿地积极性减弱，溢价率回稳态势明显，大部分城市溢价率不足5%。截止至目前，除宁波外的21城均已经完成第三轮土拍，虽然多地调整了土拍规则，但是从土拍热度来看明显低于上一次，进入年底的时间节点房企手头资金有限加上近期以来信贷环境趋紧、楼市成交低迷等多重因素下，房企拿地普遍谨慎，地块多底价成交，天津、长春、武汉、广州等多城零溢价，拍出最高溢价的杭州也仅6.99%。

从流拍情况来看，二轮土拍流拍情况达到三轮之最，为36.2%，三轮虽有好转，但也达24.4%的较高水平。其中，流拍最多的集中于长春、沈阳、天津等东北及京津冀城市，上海、无锡、苏州等长三角城市流拍则相对较少，平均流拍率不超过10%。22城首轮土拍流拍率多位于10%以下，二轮土拍则呈现大范围流拍，22城中有7城流拍率超过50%，杭州流拍率达到78%，北京流拍率也达60%的高水平，由此来看，土拍市场的降温已经波及至一二线核心城市，土地市场几乎触底。三轮土拍由于规则放宽，流拍现象有所好转，但是长春、沈阳等东北城市高流拍现象仍然难以逆转，新房、二手房市场冷淡已经传导至土地市场。

 至此，供地“两集中”政策逐渐回归了其出台的本质，即为土地市场降温、促使溢价率回稳的目标逐步实现。展望后市，2022年预计集中供地的城市名单将会继续扩围，值得注意的是，部分未在22城名单中的城市主动加入集中供地大军，如金华等，接下来不排除更多的城市采取集中供地，如长三角的南通、绍兴、徐州，珠三角的东莞、温州，中部的西安等。

图8：22城三轮土拍溢价率、流拍率对比