诸葛找房:“两集中”政策引导土地属性回归本质 三轮土拍从热到稳

来源:中国网地产 2022-01-13 16:55:24

1、土拍规则呈现松-紧-松特征,过半城市供应规模较去年缩减 

今年2月份,全国22城启动供地“两集中”政策,要求集中发布出让公告,集中组织出让活动,原则上每年不超过3次。在三批集中供地规则的确立上,基本呈现出松-紧-松的特征,规则的调整与市场环境的变化息息相关。今年年初,第一批集中供地由于首次试行,整体规则确定上相对宽松,大多城市基本配置“限房价、限地价、竞自持”等规则,仅有少数城市新增“触顶摇号、竞高标准住宅以及一次性书面报价”等创新性规则。由于第一批土拍中涌现出许多高热度城市,直接导致了二批供地规则的升级,尤其是一批土拍热度较高的城市,如广州、深圳、上海、南京、成都、福州等城市都下调了溢价率上限,以避免高溢价地块的出现,杭州、南京、重庆、宁波等城市纷纷加入了竞高品质住宅的规则,保证项目后期建设的品质要求。多数城市土拍热度得到有效控制。进入年底,22城陆续启动第三次土拍,由于政策面趋紧、行业下行压力以及年底房企资金紧张等原因,本次供地在房企参拍资格、保证金比例、价款缴纳周期、配建面积等方面适度放宽,如杭州、苏州等城市下调了保证金比例,广州、杭州等城市取消了一次性付清价款等要求。这些规则在一定程度上减轻了房企拿地的资金压力,但是从实际效果来看可能不甚显著。

表1:22城三批集中供地规则变化

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从三次供地情况来看,22城首批次供地占比30-40%左右,二批供地占比40%左右,三批供地占比最低,约为20%左右。全年供地节奏基本符合上半年多,下半年偏少的特征。与2020年对比来看,今年22城中有13城土地供应量有所缩减,其余9城供应量较去年增加,其中北京、深圳土地放量明显,较去年增长超40%,无锡、苏州、宁波等长三角城市缩量超乎一半。22城首批供应土地规划建筑面积11527.8万㎡,二批供应土地规划建筑面积为12669.1万㎡,三批供应土地规划建筑面积为7096.5万㎡,全年共计供应规划建筑面积为31293.4万㎡,较2020年全年供地量下降14.3%。

表2:三批集中供地土地供应情况对比

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2、三轮土拍热度依次减退,“南强北弱”局势逐步形成 

“两集中”供地模式下,不同区域、同区域不同城市间成交热度分化,与去年对比来看,仅有上海、济南、深圳、厦门四城土地成交规模略高于去年,其余城市成交规模均较去年下降,无锡、苏州以及福州、沈阳、青岛缩量显著,降幅超过40%。从成交总体量来看,中西部城市量级较大,长三角核心城市表现不俗。其中,武汉位列成交规划建筑面积榜首,为1948.8万㎡,长三角经济圈的上海、南京位列二、三,分别成交1547.1万㎡和1458万㎡。广州位居第四位,成交规划建筑面积为1382.6万㎡,长沙、重庆紧随其后,分别成交1379.3万㎡和1362.6万㎡。与此同时,福州、厦门成交量垫底,成交规划建筑面积分别为348.7万㎡和290.7万㎡。

表3:22城三轮集中土拍成交规划建筑面积对比

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从溢价率来看,一轮、二轮、三轮土拍热度呈现依次递减的特征,一轮土拍平均溢价率达15.2%,二轮土拍降至4.0%,从截止至目前举行三轮土拍的城市来看,平均溢价率不足2.0%。分城市来看,厦门溢价率领跑22城,为19.2%,其次为深圳和重庆,平均溢价率为15.9%和14.5%。同时,溢价率TOP10的城市中,仅有郑州一城为北方城市,其余均为南方重镇,且多为长三角、珠三角以及中西部省会城市,而青岛、长春等城市溢价率甚至不足2%,至此,南强北弱的局势逐步形成。从三轮土拍对比可以看出,首轮中涌现了大批高溢价的城市,如重庆第一次土拍平均溢价率超40%,深圳、厦门等城市也达到了30%左右,进入第二轮土拍,随着土拍规则加码,加上市场信心不足,传导至土地市场,房企拿地积极性减弱,溢价率回稳态势明显,大部分城市溢价率不足5%。截止至目前,除宁波外的21城均已经完成第三轮土拍,虽然多地调整了土拍规则,但是从土拍热度来看明显低于上一次,进入年底的时间节点房企手头资金有限加上近期以来信贷环境趋紧、楼市成交低迷等多重因素下,房企拿地普遍谨慎,地块多底价成交,天津、长春、武汉、广州等多城零溢价,拍出最高溢价的杭州也仅6.99%。

从流拍情况来看,二轮土拍流拍情况达到三轮之最,为36.2%,三轮虽有好转,但也达24.4%的较高水平。其中,流拍最多的集中于长春、沈阳、天津等东北及京津冀城市,上海、无锡、苏州等长三角城市流拍则相对较少,平均流拍率不超过10%。22城首轮土拍流拍率多位于10%以下,二轮土拍则呈现大范围流拍,22城中有7城流拍率超过50%,杭州流拍率达到78%,北京流拍率也达60%的高水平,由此来看,土拍市场的降温已经波及至一二线核心城市,土地市场几乎触底。三轮土拍由于规则放宽,流拍现象有所好转,但是长春、沈阳等东北城市高流拍现象仍然难以逆转,新房、二手房市场冷淡已经传导至土地市场。

 至此,供地“两集中”政策逐渐回归了其出台的本质,即为土地市场降温、促使溢价率回稳的目标逐步实现。展望后市,2022年预计集中供地的城市名单将会继续扩围,值得注意的是,部分未在22城名单中的城市主动加入集中供地大军,如金华等,接下来不排除更多的城市采取集中供地,如长三角的南通、绍兴、徐州,珠三角的东莞、温州,中部的西安等。

图8:22城三轮土拍溢价率、流拍率对比

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(责任编辑:李彤)
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