2021年以来，针对房地产调控实施的“三道红线”和全国22个重点城市住宅用地出让的“两集中”政策，加速了房地产行业的整合与洗牌。部分房企由于无法快速反应，出现了债务违约等问题。

外部环境的剧变，推动企业开始向内探索，寻找自身可以转型发展的新模式。一方面，房企不断加强地产开发主业的运营管理，以实现降本增效；另一方面，企业持续进行多元化业务试水，以分散资金承压下的经营风险，实现企业可持续发展。

随着国内消费市场需求的扩大，以及商业生态发展多样化，商业地产业务因其可以形成与住宅开发主业协同发展、互为促进的特点，成为了房企看好的“第二增长曲线”。

近几年来，房企不断分拆物业管理业务板块上市，在行业形成了一波热潮，越来越多的房企选择了“轻重并举”的业务发展模式。

与住宅开发不同，商业地产需要通过持续稳定的经营来获取租金收益，并最终实现整个项目的保值增值。企业的运营管理水平对商业地产项目的成功至关重要，因此，商业运营服务具备了广阔的市场发展空间。

头部房企通过优质项目打造积累出的运营经验、培养出的优秀运营团队，将最终形成企业商业运营的品牌效应。房企可借此积极拓展第三方项目，开展轻资产运营业务，实现企业规模扩张。

在轻资产业务的发展策略上，一部分房企选择采用“轻重并举”的策略，将轻资产运营作为重资产业务的补充，同时逐渐扩大轻资产业务的规模。一部分房企则选择将轻资产运营业务板块剥离出来独立上市，以此拓宽融资渠道、拓展业务规模，让企业在市场监督下更快独立成长，如宝龙商业、星盛商业、华润万象生活三家企业均已在香港上市，以及当下正在冲击港股上市的万达商管等企业。

2021年10月，万达集团旗下的商业运营平台万达商管公司向香港联交所递交了招股说明书。万达商管拟面向全球发行股份，用于投资收购扩大在管物业面积，改造场景、硬件，战略投资等。如果万达商管能在2022年成功上市，其有可能成为行业发展的一股东风，整体抬升商管行业的资本估值。我们相信，届时将有更多房企或将拆分商管业务板块进行上市。

此前，诸多房企的物业管理公司凭借政策支持、可持续盈利模型等获得了资本市场认可，享受到了较高的估值水平。时至今日，行业内大部分头部房企的物管板块已完成分拆上市，行业上市红利基本结束，估值回归平稳。而作为物业管理细分领域的商业运营业务板块，随着消费市场的扩大和房企对商业地产业务的重视迎来了良好的发展机遇。