扬子晚报网1月12日讯（记者 马祚波）河西写字楼租金首超鼓楼、租金水平止跌回升、零售商业首店经济持续发力，这是1月12日由国际知名地产机构戴德梁行发布的2021年南京写字楼及零售商业市场报告中透露的信息，该报告还对2022年的市场发展趋势进行了展望和预测。

南京写字楼市场稳中承压，河西租金首超鼓楼

这份报告中指出，2021年南京写字楼市场稳中承压，虽然上半年的市场整体回暖，不过三季度的疫情导致市场受到较大冲击，四季度重新显现复苏迹象。戴德梁行数据显示，南京市甲级写字楼总体空置率为26.5%，和2020年同期相比下降2.5%。分板块来看，新街口区域三季度受到疫情以及大面积租约集中到期换租等多重因素影响，板块空置率上升到26%，而河西、鼓楼、江宁三大板块则降低到26%，16%，10%，核心板块空置率持续承压。

截止2021年四季度，南京甲级写字楼的平均租金为2.88元/平方米/日，同比上升0.4%，整体租金止跌回升。受短期空置率上升的影响，新街口板块租金为4.44元/平方米/日，和去年同期相比下降4.7%，而河西、江宁板块租金则上升到3.83元/平方米/日和2.66元/平方米/日，板块之间价差缩减。值得注意的是，由于优质新项目入市拉动，河西板块平均租金首次反超鼓楼板块。

戴德梁行华东区项目及企业服务部助理董事朱丹华表示，未来南京写字楼市场供给超500万平方米，核心区和新兴商务区均有大体量商办项目供应，“河西和江北新区将成为未来的主战场”。她同时指出，南京核心板块楼龄较长的楼宇由于自身问题以及新兴板块的冲击，竞争优势将逐渐减弱，科技智慧设施、健康绿色环保、优质物业团队、灵活人性化的运营管理策略都将成为新的竞争优势。

首店经济持续发力，河西、江北未来优质零售商业供应集中

记者注意到，2021年南京新开10家优质零售商业项目，同比上涨40.8%，新增商业体量约94.2万平方米，新街口、河西、百家湖三大商圈继续领跑全市。

戴德梁行数据显示，对比长三角主要城市，南京城市级商圈优质零售商业平均首层租金为40-60元/平方米/天，仅次于上海；单体项目年销售额最高达150亿元，为长三角第一。然而，南京次核心商业租金水平偏低，与城市级商圈租金差距较大。和上海、苏州、杭州等城市横向对比城市商业魅力指数、星巴克指数、优衣库指数以及亚朵指数等相关数据，南京市的开放度和时尚度有待挖掘，商业活力和消费资源仍有进一步提升的空间。

左：戴德梁行项目及企业服务部助理董事朱丹华

中：戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨

右：戴德梁行策略发展顾问部高级经理吴凡

该报告还预计2022年南京将有7个地标商业项目开业，为南京零售市场带来约81万平方米的供应量。预计至2024年，将有22个地标商业项目开业，共提供近276万平方米的零售空间。从未来的优质项目增量分布来看，主城商圈未来新增供应有限，已进入存量更新阶段，江北和河西板块是未来城市商业主要发力点。

按南京商业网点布局分析，戴德梁行策略发展顾问部高级经理吴凡表示，TOD商业将是城市商业未来布局的主导方向。南京TOD商业数量从2014年开始快速增长，主要布局在主城及江宁百家湖区域，未来继续在河西、南部新城、仙林、江北板块散点式涌现。戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨表示，2021年南京写字楼市场分化明显，加速形成各有特色、差异化竞争的新型消费发展格局。