2022年1月6日，中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"变局与破局：商业地产的下一个十年"。

聚焦宏观经济与行业创新、双碳目标与企业创新、数字经济与模式创新、运营管理与产品创新、大宗交易与营销创新五大核心议题，深刻解读新时代写字楼产业园市场的变局，探索高质量发展要求下行业破局之道。

中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会从宏观经济形势与房地产市场出发，聚焦商业地产行业发展进程。全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯表示，商业地产面临着探索新的发展模式的要求。相对于旧的"三高"发展模式，新的发展模式一定是高品质、可持续、低负债的高质量发展模式。简言之，就是再创行业新模式、再设行业新门槛、再上行业新台阶。

刘凯认为，探索商业地产行业新发展模式，主要从双碳战略、数字经济、城市更新、物业管理、资产管理五个方向思考和实践。

行业迎变局 探索新的发展模式

12月份召开的中央经济工作会议重申“房住不炒”，并要求房地产行业探索新的发展模式，促进房地产业良性循环和健康发展。未来，房地产行业将告别“三高”模式增长的时代，开始转向健康平稳发展。作为房地产行业重要细分领域，商业地产在数字时代和双碳目标的双重加持下，也将迎来高质量发展的新变局。

全联房地产商会秘书长赵正挺表示，商业地产是区域经济发展的重要支撑和载体，随着疫情的管控和国民经济长期向好的趋势发展，商业地产开发投资额以及销售租赁活跃度提升，市场复苏势头强劲，预计未来将进入稳步发展阶段。

为推进商业地产市场高质量发展，赵正挺提出三点建议，一是大力发展服务业，刺激写字楼市场的新增需求释放。二是大力发展数字经济，通过数字经济促进服务业发展，加快商业地产闲置资源去化速度。三是整个城市一盘棋，政策保持灵活性，需要因地施政或因“区域”施政，打破行政区之间阻碍企业流动或扩张的各种限制和束缚，缓解产业发展和写字楼供给错配的问题。

REICO工作室博士刘琳在开幕演讲中就房地产市场形势和政策进行深入解读。她表示，2021年，中国房地产市场经历了上半年的火热，到7月份的骤冷，再到年底触底企稳信号的释放。未来，房地产市场将平稳运行，一是因为宏观调控政策保持稳增长，谨慎出台收缩性政策，有利于房地产市场发展；二是因为整个房地产行业的调控政策保持连续性和稳定性，支持住房需求；三是因为市场端供给下降需求稳定，供求关系会逐步完善，房价趋于平稳。

丹麦科技大学博士黄俊鹏分享了双碳战略下商业地产的挑战与机遇。他表示，大型办公建筑是能耗大户、碳排放大户，尤其是运行阶段的碳排放，占建筑全生命周期的92%以上。大型办公建筑实现减排包括四大途径：提高建筑能效，降低建筑运行能耗；提倡建筑产能，增加可再生能源占比；全面电气化；智慧运维。

北京国贸国际会展有限公司总经理魏凯围绕碳达峰、碳中和背景下的超高层建筑运营管理发表主题演讲。他表示，据不完全统计，中国超高层建筑已经占全世界60%以上，超高层建筑具有业态多、规模大、档次高、人流多、能耗高的特点。以中国国贸为例，他分享了超高层建筑在节能环保、智慧化运维等方面的探索，包括打造国贸中心综合能耗管控平台、冰蓄冷系统节能系统等。

基于中信大厦的探索与实践，中信和业投资有限公司副总经理罗能钧分享了数智技术赋能商业办公楼全生命期的价值。他表示，从商务写字楼全生命周期来看，数字化和智能化技术改变了其产业逻辑，赋予其新的价值内涵，并通过商业办公楼数智平台赋能，把商业办公楼升级为可感知、可分析、自适应的智慧建筑。中信大厦基于BIM、大数据、物联网、人工智能技术,采取三级平台架构，建立大数据中台，实现设备状态在线实时监控，信息互联互通。

北京各省市驻京机构商务协会会长李延平分享了未来地产发展机遇，包括光伏建筑一体化、智能互联数字化、楼宇经济集群化、产城联动趋势化、装配建筑集成化等。

创新谋破局 开启新增长周期

2021年以来，在经济稳定增长和产业政策利好下，商业地产市场强势复苏，供应端与需求端表现全面好转，无论是租赁市场还是在大宗交易销售市场，均取得了超出预期的表现。中长期来看，随着国家金融开放和科技创新的持续推进，市场仍有较大的增长空间，长期向好的趋势愈加凸显。以公募REITs的推出为标志，中国商业地产市场正在开启新一轮增长周期。

新周期下如何破局？京东科技京东云副总裁朱冰聚焦商业地产的“变”与“立”发表主题演讲。他表示，中国正在经历一个消费重构的新世代，商业地产回归以用户为中心，从“场货人”转变为“人货场”。在数字化赋能下，未来商业地产运营需要从经验决策到数据决策、从传统运营模式到数字化精细运营，最终实现从有界的零售到无界的零售，通过线上线下结合的方式，来扩大空间和可触达用户的层级。

新周期下，什么样的项目更受投资者青睐？高和资本投资管理部执行董事冯巍分享了投资机构眼中的不动产价值逻辑。他认为，现金流、资产流动性、可持续性以及稳定性是决定不动产价值的四大要素。不动产价值由四个因素叠加形成，不是简单的和数关系，而是乘数关系。

在业内人士看来，商业办公建筑的标准化发展是在新周期下破局的重要路径。商业办公建筑综合评价标准委员会秘书长孙鹏阳在论坛上介绍了《商业办公建筑综合评价标准评价认证指标体系》，该体系涵盖了商业办公建筑从孕育、出生、成长、成熟到退出的全部生命周期，包括6个大项指标和30个分项指标及若干子项指标，安全、健康、科技、可持续贯穿整个评价认证体系，对标国际标准，为中国商业地产行业高质量发展提供了指引和指标。