2021年，物管行业经历一波阶段性上市潮之后，整体市场加速发展，物管企业规模扩张势头强劲。

克而瑞物管数据系统CPIC监测显示，2021年，物管企业的前10名门槛值大幅提升，企业要进入行业发展前十名，在管面积值要达到2.70亿平方米以上，这与2020年的数值相比，前10名门槛提升8300万平方米，增幅为44.39%。

2021年，前50名在管面积的门槛值提升298万平方米，达到4308万平方米，增幅为7.43%。相较于2020年，前10名物管企业门槛增幅最大，这表明行业头部企业的规模提升在进一步加速。

行业扩张迅猛，企业并购加剧

克而瑞物管通过对市场公开披露信息(含非上市企业)监测发现，2021年，物管行业发生的企业并购案涉及金额已超过400亿元，这个数值是2020年的四倍。高交易额、高频次成为行业企业并购的两大特点。其中，碧桂园服务斥资百亿收购富力物业并购案，刷新了业内最贵收购单价记录。

物管企业规模快速扩张背后也面临发展新命题：一方面，企业的大量收并购带来了人才稀释、品牌管理等问题，这为企业持续盈利带来了不确定性。另一方面，头部企业定位早已超出传统物业服务范畴，更偏重于“空间”管理服务，但截止到目前，物管公司传统业务之外的盈利模式仍未明晰，盈利更是有限。

尤其是对物管行业头部企业而言，规模之外的利润如何维持，规模之上的盈利厚度如何挖掘，都是摆在企业面前不得不思考的问题。

物管企业去“地产化”需求凸显

众所周知，房地产与物管行业的发展唇齿相依。2021年，调控政策引发的行业整合洗牌在一定程度上波及到物管公司。尤其是部分现金流紧张的地产开发企业，内外债务危机一旦显露，关联的物管企业就要受牵连：或股价受母公司影响大幅下挫，或被摆上“货架”，成为母公司一个待甩卖的“优质资产包”。

随着监管层考量、投资人离场心态、母公司急需资金纾困，以及企业自身意愿的多重因素影响，2021年下半年，部分待上市的物管企业或被迫推迟上市、或被“摆上货架出售”，甚至有已经通过聆讯的物管企业也暂停了上市步伐。

当前，虽然大多数物管企业已经独立平行运营且拥有独立品牌，甚至已经独立上市，但大多数待上市和已上市物管企业仍严重依赖关联房地产企业的扶持才能获得在管及合约面积、公司营收，尤其是利润的高增长。

我们认为，经历了2021年的地产大变局后，物管企业发展过于依赖母公司的发展方式将在2022年逐渐有所改变。

一方面，随着部分房企发展收缩，未来几年企业持续交付面积会有相应的缩减；而资金链紧绷的一部分地产公司，也无瑕在物管的非业主增值服务方面大手笔投资发展。另一方面，资本市场投资人对物管公司上市给出的评估也日趋审慎、理性。总之，物管企业未来需要探索出一条自己能独立发展而非依赖母公司的全新发展道路。

我们预计，2022年的物管行业不再唯规模论，企业也将更关注增长质量和良性竞争。同时，物管企业也会重新审视与开发集团母公司的关系，在地产大变局的背景下，减少对母公司的依赖，逐步走出独立发展之路。