根据贝壳研究院监测，贝壳50城的二手房市场结束了4月份以来成交量持续下行的态势，在9月份的历史成交低位温和复苏。部分重点城市正在逐步走出二手房市场成交低谷，如深圳、广州、东莞、佛山、上海、合肥、苏州等地成交量持续改善。

随着市场成交量出现积极变化，12月份，贝壳50城二手房价格指数环比跌幅出现了本轮市场下跌以来的首次收窄，价格下跌的城市数量也在减少。图为贝壳50城二手房月度成交量走势（2020年1月为基期）数据来源：贝壳研究院

同时，贝壳50城的新房市场销售规模也有小幅反弹。贝壳研究院监测的重点66城的新房成交量连续两个月显现回升，12月份环比增幅明显扩大。近三个月，贝壳新房价格指数环比跌幅逐步收窄至止跌。图为重点66城新建商品住宅月度成交面积及环比。数据来源：贝壳研究院整理

这些信号表明，信贷环境的改善对于市场的复苏具有直接作用。根据贝壳研究院监测，四季度以来，百城平均首套、二套房贷利率持续下降，12月较9月累计下降约10个基点，近两个月房贷平均放款周期也持续快速收窄，累计收窄16天。信贷环境的改善带动了市场预期的修复以及置业需求的入市。

因此，我们坚持之前的判断：这轮房地产市场下行更多是信贷节奏错配导致的失衡，而非是市场本身出了问题。年末，随着房地产行业信贷额度改善，市场还是能够走出持续下跌的态势。

我们预测2021年房地产交易额与2020年将基本持平，新房成交将再创历史新高，二手房成交规模相比2020年将会有约6%的下降。

贝壳研究院测算，2022年房地产按揭总量将达到8万亿元，预计能撬动22-23万亿元的地产交易额。尽管销售额可能会有小幅下降，但交易规模仍然巨大。

按照当前发展进程，我们预计，2022年一季度，部分核心城市的二手房市场成交量就能企稳，二季度价格就能够稳住。新房市场也会随之改善，并逐步传递到土地市场，从而使整体房地产市场表现出一种链式修复态势。

年底市场的复苏来之不易，是政府与企业共同努力的结果。但我们也要看到，当前市场回升是温和的、脆弱的、分化的，而行业整体低温的局面并未明显改善。房价还在惯性下跌，市场预期、新房项目开盘去化率仍处行业发展低位。

当前，部分房企的风险尚未解除，行业拿地投资需求不足。贝壳研究院的数据显示，已完成第三批集中供地的21个城市的土地流拍率均值约为23%，较第二批次30%的情形略有改善，但难掩土地市场仍处低温的事实。同时，城市间分化也在加大，部分东北省会城市如沈阳、长春等地流拍率较高，国企、央企和地方城投公司在土地市场的托底迹象明显，民企参与度有待进一步提升。