近日，中国人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(下称《通知》)。

《通知》要求银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。同时，还要求银行加大债券融资的支持力度、积极提供并购的融资顾问服务、提高并购的服务效率、做好风险管理等。

面对行业个别房企产生的流动性风险，《通知》的出台使相关房企风险化解迎来了关键信号。我们认为，其主要有以下积极效用。

其一，《通知》的落实执行将会加快房企风险的出清。当房企出现风险事件或处于流动性危机边缘时，及时处置项目资产是一项重要的风险化解手段，可以起到一举三得的作用：一是帮助出险企业快速回笼资金，降低债务压力；二是保证项目后续顺利建设完工，按期交付；三是并购方可用优惠价格获取优质项目，提升资产质量和盈利能力。

《通知》对房企的并购活动给予了明确限定。从形式来看，金融机构不直接参与交易，而是通过定向发放贷款推动优质房企完成项目处置。从贷款目的来看，资金仅可用于项目并购，不可用于出险房企的股权收购或企业自身经营。从贷款对象来看，优质房企是获得并购贷款的主体，且不局限于国企或民企，有能力者即可参与。从标的物来看，出险房企的优质项目才是交易对象，房企不可借机剥离劣质资产。

根据中指研究院统计，当前违约及违约风险较高的企业中，在2018年后开盘、且权益比例超过50%的项目共1571个，规划建筑面积约7.5亿平方米。房企违约事件发生后，其中有相当比例的项目已经停工，加快房企并购进度有利于尽快化解当前停工项目风险。

其二，整体上将有利于“保交楼、保民生、保稳定”目标的实现。《通知》对并购专项融资工具给予了说明。债券发行主体为“优质房地产企业”。根据当前市场标准衡量，符合“三道红线”要求且近期内无财务风险事件发生的企业，可看做优质房企。中指研究院根据最新一期财报数据计算，上市及发债房企中，符合条件且在信用债市场有过发行记录的房企约有20家，其中以国企、央企为主，包含部分混合所有制民企。

《通知》还将债券融资的用途明确限定为用于兼并收购。我们从信用债以往披露的发行用途来看，偿还到期债务是最主要目的，极少数用于运营资金补充，更少用于项目并购。此次针对性的债券发行，明确表现出监管方利用并购化解房企风险的力度和决心。

但值得注意的是，通过发债融资的方式开展并购，会造成企业债务规模再度上升，这让一部分房企有所犹豫。我们建议，并购类融资如果能不纳入“三道红线”监管，会让本次政策执行效率更高。

总的来看，此次《通知》出台，将积极推动化解当前多发的房企流动性风险，且在不改变房地产融资政策大方向前提下，对房企融资进行了定向放松。对于优质房企来说，可抓住融资窗口期，积极寻找优质项目进行项目并购，以实现业务增长。对于出险房企来说，要主动利用政策和市场创造的条件，稳妥处置问题项目，回笼资金化解债务风险。对于行业来说，风险企业项目被并购，保障了项目后期顺利投资施工及竣工交付，将促进房地产行业良性循环。