“今年下半年以来，房企面临着融资收缩、销售下滑双重影响，最终呈现出可动用资金比较有限的情况。”12月9日，在中诚信国际和穆迪公司联合举办的2022年信用风险研讨会“房地产行业展望和受评开发商信用趋势”分会场上，中诚信国际企业评级部董事总经理龚天璇对今年房地产行业的融资情况进行了回顾分析。

在龚天璇看来，对2021年房企信用质量影响最大的政策，就是2020年12月31日央行和银保监会发布的银行业金融机构房地产贷款集中管理制度。“由于房企目前的融资途径还是以银行信贷为主，银行信贷收缩必然会对房企的现金流流入产生较大的负面影响。”龚天璇说。

据介绍，从房企融资渠道的主要构成看，银行开发贷的占比大概在60%，其他渠道则包括信托贷款、境内信用债、境外美元债，各自大概占10%。

龚天璇指出，自2021年以来，开发贷的累计同比增速持续放缓，并且从今年6月开始，增速由正转负。

信托贷款方面，龚天璇表示，从2019年6月份开始，监管部门就开始压降信托贷款流向房地产行业的金额。在2021年9月末，信托贷款流向房地产行业的余额约1.9万亿元人民币，已经较最高峰(2019年6月)下降接近1万亿元。从未来的情况看，信托贷款还会不断压降。

境内信用债方面，龚天璇分析称，从2019年开始，监管部门对房企信用债发行实行比较严格的“借新还旧”政策，到2021年之前，信用债的偿还基本上还可以用新发行的债券来弥补。但到今年，多家房企流动性问题影响了境内信用债投资人对民营房企的信心，2021年1-11月份信用债融资额净流出2000亿元，这给民营房企带来非常大的现金流压力。

境外美元债的情况跟境内信用债的趋势几乎一致，2021年1-11月份房企美元债的净融资额也是净流出状态，净流出约165亿美元。

“从目前看，国企的境内、境外融资还比较顺畅，民营房企受阻较大。”龚天璇说。

除了融资端，龚天璇认为，销售回款下降也是影响房企现金流的原因。首先，按揭贷款的发放趋势与开发贷的发放趋势基本类似，都是受到银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的影响。从2021年3、4月份开始，按揭贷款的增速已经开始放缓，到5月，按揭贷款增速已从1-4月平均40%下滑到了只有4%，6月以来的个人按揭贷款规模的单月增速已呈现负值。

其次，商品销售额方面，2021年7月份以来，商品房单月销售金额同比增速持续回落，9、10月份的单月销售额低于2019年同期，预计11月份的商品房销售额会呈现下降趋势。从全年看，预计2021年商品房销售额可能会略低于2020年。

不过，随着今年9月底央行及其他金融监管机构的多次发声，以及政策引导，房地产行业所面临的环境开始好转。

龚天璇称，10月份银行信贷流入房地产行业的金额有所增长，大概在1000-1500亿元，预计开发贷发放速度还会持续加快。从按揭贷款发放看，也是10月份，按揭贷款的增速开始回正，未来会呈现正向增长。

至于商品房销售额增速何时可以恢复，她说：“销售额的恢复节奏会落后于开发贷、按揭贷款的发放速度，预计销售下滑及增速放缓的趋势可能还会持续1-2个季度。”

到目前为止，中诚信国际对房地产行业的展望仍维持“负面”。龚天璇说道：“在对房地产行业信贷投放的力度已经加大的情况下，我们会重点观察三个方面：一是销售回款的回暖情况，二是民企、国企信贷资源均衡的情况，三是民企信用债恢复发行的情况。观察这三方面的变化，对企业现金流的影响做出综合判断，并据此对行业展望做出调整。”