作者 房玲 克而瑞研究中心企业研究总监

易天宇 克而瑞研究中心研究员

近年来，得益于电子商务的高速发展，国内对物流行业的需求强劲，物流地产也得到了各路资本的青睐。随着房地产行业持续深度调整，部分头部房企开始转战收益稳定且运营风险较小的物流地产。

物流地产的本质虽然仍是围绕土地开展商业经营活动，但其与传统地产开发最大不同在于盈利模式，即通过物业持有、租金收取的方式进行整体经营，后期可以通过资产证券化手段打包卖出进行资金回笼。物流地产的盈利主要来自租金收入、物流增值服务、资产增值收益三部分，其中，租金收入是主要来源。

据克而瑞研究中心不完全统计，包括万科、中海、融创、碧桂园、绿地、远洋等在内的品牌房企都已在物流地产领域有所布局。

资本持续看好物流地产，主要原因有以下几个方面。

其一，蓬勃的电子商务发展，使国内对物流地产的需求不断增长。美国金融科技服务运营商富达国家信息服务公司(FIS)发布的报告显示，中国已成为全球最大的电子商务市场，预计到2024年，电商市场总值将达到3.17万亿美元。电子商务的不断发展，加大了对物流行业的需求，各路资本也因此看好中国物流地产的长远发展。

其二，优质物流资产的回报率也较为可观。根据世邦魏理仕(CBRE)的报告显示，2019年，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6%-8%，要高于商业地产的4%-5%和住宅地产的2%-3%，其中高标仓的投资净回报率要高于物流地产的平均水平。

其三，房地产信托投资基金(REITs)，以及私募基金都为物流地产在后期退出提供了可能性。将物流资产通过资产证券化等方式最终实现回流，而物流地产的轻资产化，这在一定程度上又可以增强房企的抗风险能力。

整体来看，当前国内的物流地产需求旺盛，发展前景广阔，收益回报比较可观，但相对房企整体的业务收入而言，其仍不是主流。物流地产目前也不能完全满足房企的转型需求，仅仅只是房企开展城市运营业务中的重要一环。

随着房企在物业管理、长租公寓、物流地产等各个赛道中持续试水，遇到的竞争对手越来越多，面临的市场环境也越来越复杂，这都考验着房企的整体运营实力。