苏州第三批集中供地收官:25宗地九成底价成交,本土国企唱主角

来源:新京报 2021-11-29 00:19:58

11月26日,随着吴江8宗城镇住宅用地的顺利出让,持续三天的苏州第三批集中土拍落下帷幕。据悉,苏州本次共出让26宗涉宅用地,除吴江30号地块终止出让外,其他地块全部成功出让,共计揽金402亿元。

而从成交结果来看,苏州此次土拍仅2宗地块溢价成交,另外23宗均为底价成交,苏州本土国企、城投公司成为此次拿地主力。在业内看来,虽然第三批集中供地的大多数地块以底价成交,但除了1宗地块终止出让外并未有地块流拍,这也体现当前房企在苏州等有活力的城市仍有拿地意愿。

25宗成交地块揽金402亿元

根据第三批集中供地计划,苏州本次土拍原有26宗涉宅地块出让,但由于吴江30号地块(即吴江汾湖高新地块)于11月23日临时终止出让,因此,此次土拍实际出让地块为25宗,其中包含2宗安置房用地及2宗租赁住房用地。

具体来看,苏州在竞拍首日(11月24日)出让的涉宅地块共计有8宗,为相城和园区和姑苏区主场,次日(11月25日)出让的地块共计10宗,最后一日(11月26日)出让的地块共计7宗。整体来看,此次第三批次地块涵盖了苏州园区湖东、平江新城、高铁新城、科技城、大阳山、吴中太湖新城、吴江太湖新城等板块的核心位置,成交总价约402亿元。

对比今年苏州三次集中供地的情况来看,第三批集中供应地块数量较第二批有所增加,较首批供应地块则减少3宗。从土地条件来看,相较第二批次地块,第三批次地块大部分处于热门板块,而且地块本身的位置也较为优越,尤其是平江新城地块与永旺西地块。

不仅如此,苏州在第三批次土地供应中释放了较积极的信号。比如,为降低拿地门槛,苏州此次将保证金比例从第二批集中供地的30%-50%全部下调至30%;更改了土地出让金首付款比例,由此前的60%降至50%;此外,除园区地块外,剩余参与集中供地的地块均取消了市场指导价。

仅2宗地溢价成交,最高溢价率7%

但是,从三天土拍结果来看,苏州土拍规则调整仍无法调动房企更高的积极性,苏州土地市场在第二批集中供地的降温之下继续走冷。从溢价率方面看,仅园区永旺西地块溢价4%成交、姑苏区平江新城地块溢价7.1%成交,且均未触顶。其余地块则均以底价成交。

其中,园区永旺西地块自挂出之日起,就备受关注,在竞拍前就有多家房企报名,且多为央企国企。不过,即便如此,该地块的竞价也并没有进入一次性报价区间。最终,经12轮竞价后,该地块由南京安居建设集团旗下南京安居保障房建设发展有限公司以27.89亿元竞得,溢价率4%,成交楼面价27514元/平方米。

此外,姑苏区平江新城地块经过7轮竞价,最终被天地源旗下苏州天地源木渎置业有限公司以总价18.15亿元竞得,成交楼面价19263元/平方米,溢价率7.01%。这也是苏州第三批集中供地中溢价率最高的地块。

相较于前两次土拍,此次土拍热度继续下降,溢价率也进一步走低,这既有房企资金紧张的原因,也有地市、楼市普遍降温的影响。此外,中指研究院苏州分院分析师金珂指出,临近年末,虽然中央政策维稳信号明显,信贷环境正在改善,但苏州可售库存仍处高位,房企资金、销售压力较大,拿地态度谨慎理性。

本土国企成为拿地主力

新京报记者注意到,从苏州此次土拍的拿地企业来看,以相城城建、苏州高新、苏高新集团、吴江滨投集团等本土国企、城投公司为主,非国有企业只有日资企业大和房屋工业株式会社(简称“大和房屋”)和民营企业保定市爱情地产集团有限公司(简称“爱情地产”)。

其中,大和房屋旗下和宝(南通)房地产开发有限公司以总价约25.46亿元、楼面价14265.52元/平方米拿下苏州高铁新城地块。值得一提的是,这并非大和房屋在苏州首次拿地,早在2007年,大和房屋就在苏州工业园区拿地并开发了和风雅致。

与此同时,在此次土拍中,爱情地产以底价竞得苏州吴江运东地块,成交总价约6.09亿元,成交楼面价约10301元/平方米。据悉,今年3月,爱情地产以18.45亿底价斩获苏州张家港经开区一宗商住地块。在此基础上,5月份,爱情地产再次在张家港经开区以5037万元底价竞得一宗商住用地。加上此次在吴江拿地,爱情地产今年已在苏州大市范围内拿下3宗地块。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出,虽然此次土拍大多数地块以底价成交,但从流标层面来看,要比想象中好很多,市场情绪没有如第二批集中供地时那么悲观。跟前期相比,金融层面没有进一步趋紧,相反有一些缓解,在此背景下,预期银行信贷方面会回到原来相对正常的轨道,这导致房企在苏州等一些有活力的城市有拿地的意愿和相关动作。

除此之外,卢文曦还表示,目前楼市分化明显,沿海城市房价较为抗跌,而东北、西北包括华南一些地方房价已开始下跌。在此背景下,房企从避险角度,可能会选择长三角、粤港澳区域一些经济较活跃的城市布局。

“可能不一定能赚多少钱,至少可以保障企业安全。对一些企业而言,再不拿地,等项目库存消耗完后,再想进入可能比较难,所以一些房企投拓部门也较着急,该拿的地还是要拿。”卢文曦称。

(责任编辑:王永超)
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