11月23日，上海发布了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（简称“《意见》”）。《意见》明确，在“十四五”期间，将计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，占同期新增住房供应总量的40%以上。

同时，《意见》提出，到“十四五”末，上海全市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）以上，其中有40万套（间）左右形成供应，能较大程度缓解新市民、青年人的住房困难。按照安排，2021-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），完成“十四五”目标总量的一半以上。

对此，上海中原地产资深分析师卢文曦表示，“此次上海推出的保障性租赁住房意见具有明确的指导性，有量化指标，有执行标准，比如租赁期、租金价格等都有明确，具有较强的执行性和示范效应。”

申请对象不限户籍，不设收入线

上海作为超大型城市，新市民、青年人的住房困难问题比较突出。据国家统计局近期发布的《中国统计年鉴2021》显示，上海共吸引了1047万的外省流入人口，全国排名第三。

“上海要更好地解决住房问题，确实需要在保障性租赁住房方面发力。尤其是各类年轻大学生，更是应该关注此类租房类型，真正解决好租房的问题。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

聚焦新市民、青年人的租赁需求堵点、痛点和难点，《意见》规定，公租房、单位租赁房、享受政策支持的各类租赁住房中符合条件的房源，统一纳入保障性租赁住房管理。

此次，上海更新的保障性租赁住房基础制度具有四大特征，包括准入覆盖更广、租期较此前也更稳定、租金可负担、户型小而美。

从准入机制来看，此次保障性租赁住房的申请对象不限户籍、不设收入线。《意见》明确了基本准入条件，是在上海市合法就业且住房困难。合法就业以劳动合同等为依据，住房困难按照家庭在本市一定区域内人均住房建筑面积低于15平方米确定。其中，产业园区、用人单位配套建设的保障性租赁住房，应当优先或定向供应本园区、本单位、本系统符合条件的职工。

租期较此前也更稳定，租赁合同期限原则上不少于1年、不超过3年，鼓励出租单位与承租人签订2年、3年期的租赁合同，条件满足也可续租。除公租房外，其他保障性租赁住房不设最长租赁年限。

租金在九折以下，年涨幅最高不超过5%

对于年轻人而言，租金是可负担的。按照《意见》规定，面向社会供应的项目，初次定价在同地段、同品质市场租赁住房租金的九折以下，后续调价时，年涨幅最高不超过5%。上海相关部门也同时建立市场租金监测机制，加强对项目初次定价和调价的统筹指导，稳定租赁价格。

除此之外，对户型的要求是小而美。除了以建筑面积不超过70平方米的小户型为主外，需高标准配置公共空间和配套设施，打造“小户型、全功能、悦生活”的保障性租赁住房。

值得一提的是，此次上海新增加了3项支持政策，其中包括支持引导中央在沪企业，市、区国企和机关、事业单位，在符合规划前提下，通过多种方式建设供应保障性租赁住房，对参与保障性租赁住房建设的国企，有针对性地优化考核评价机制，进一步发挥好国企的主力军作用；同时，落实保障性租赁住房承租家庭的未成年子女就地享受义务教育等基本公共服务；还将保障性租赁住房全面纳入城市网格化管理、社区管理服务和物业服务范围。

落实减免税费、拓宽融资渠道等

在土地支持政策、税费减免、金融政策方面，此次上海也将对保障性租赁住房给予全面支持。

在规划土地方面，上海将全面落实国家明确的5种建设渠道，包括支持利用集体经营性建设用地建设、支持利用企事业单位自有闲置土地建设、支持利用企事业单位非居住存量房屋改建、支持产业园区中产业类项目按照不超过15%用地面积配建以及支持供应居住用地新建、配建。

在税费方面，上海将在免收城市基础设施配套费基础上，对符合条件的出租住房，减按1.5%征收增值税、减按4%征收房产税；同时，对非居住用地上新建、改建的保障性租赁住房，水、电、气价格执行民用标准。

此外，在金融方面，上海也将落实在长期贷款、发行债券和发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）等3项国家支持政策，拓宽融资渠道，解决保障性租赁住房持有经营期间中长期融资难题。

据悉，为加强对保障性租赁住房建设管理工作的领导，健全部门协同机制，上海目前已经成立“保障性租赁住房工作领导小组”，实现保障性租赁住房规划、建设、管理、服务一体化推进。同时，加强市、区联动，分解下达保障性租赁住房筹措供应目标任务，列入市委、市政府重点工作，纳入领导班子绩效考核。