针对“高杠杆”房企调控政策加码 现房销售、资金监管组合拳防范行业风险

来源:中国网地产 2021-11-11 14:21:08

近年来,受“三道红线”、土拍两集中等政策叠加疫情的影响,部分房企由于资金链紧张导致停工停产等情况出现,也有不少房企为缓解资金压力,转而违规使用预售资金。

为维护楼市的平稳健康发展、预防烂尾事件的发生,多地加码资金监管,防范行业风险。

北京、石家庄出台政策 加强预售资金监管

11月4日,北京市住建委等三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法(2021年版征求意见稿)》(简称《征求意见稿》),进一步加强对预售资金监管力度。北京出台的《征集意见稿》对于其他城市而言,既有指导意义,也有借鉴意义。

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《征求意见稿》拟调整入账流程,购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后,方可开通网签,以确保预售资金及时足额直接入账。

《征求意见稿》提出,项目用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成四个环节设置资金使用节点。房企应合理确定每个节点的用款额度。完成首次登记前,专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

此外,《征求意见稿》明确,当预售项目存在重大风险隐患时,将实施封闭管理保障账户资金安全,优先用于本项目工程建设。如若开发企业、监管银行违规挪用、划转、占扣预售资金应及时足额返还;造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的,由各行业主管部门移送公安部门行刑衔接;构成犯罪的,依法追究刑事责任有关内容。

中原地产首席分析师张大伟表示,当下房地产市场进入新周期,越来越多的房企出现资金压力,北京出台的政策有利于保护购房者利益,有利于维持市场稳定。

11月8日,河北省石家庄住建局发布《关于加强我市房地产开发项目监管的公告》明确,2021年11月8日后出让的房地产开发项目,传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶。换言之,自今年11月8日后的项目将实施“准现房”销售。

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《公告》指出,对于此次商品房预售许可形象进度的调整主要是为避免房企因实力不足导致项目延期交房甚至“烂尾”风险问题。同时预售形象进度调整后,涉及预售资金监管等措施将相应做出调整。

从政策细节中可以看出,对预售资金和预售许可的监管,都是为了进一步保障购房者的合法权益,防范行业风险,预防烂尾楼事件的发生,维护市场平稳健康发展。

中指研究院分析称,整体来看,北京、石家庄的新政都是在响应中央近期推进“两个维护”的要求,优先保障工程进度和交付质量,维护购房者合法权益。此外,针对近期个别房企出现债务违约等事件,市场观望情绪较高,预售资金监管趋严将平稳购房者预期,引导房地产市场平稳发展。对房企而言,流动资金短期压力增加,或将倒逼房企进一步加快营销加速回款,信用水平较高的房企影响相对较小。

事实上,近年来有不少城市在不断加强对预售资金的监管力度。据不完全统计,今年先后有山西、西安、惠州、东莞、重庆、青岛、天津等省市加强对商品房预售资金的监管。

两集中供地条款细化 部分城市试点推出现房销售地块

为防范行业风险,除对预售资金的严监管外,楼市调控政策已经前置到土地出让环节。今年在两集中土拍政策下,多地政府严查房企购地资金来源,同时在保证住房品质的前提下,开始减少预售项目的比例,试点现房销售。

其中,在第二批集中供地中,北京首现“现房销售”。据悉,中铁置业+兴创37.84亿元竞得的大兴区黄村镇DX00-0102-0208-6026、6020地块将试点“竞现房销售”,现房销售面积5.4万平。需要注意的是,所在楼栋需在拿到竣工备案表后整栋现房销售。

在第二次集中供地中,杭州一次性推出10宗试点现房销售的地块。虽然最后10宗地块均以流拍收尾,但是可以看出在“房住不炒”的主基调下,核心城市的地方政府在监管层面正在积极进行政策细化。

事实上,部分城市取消预售制、实行现房销售的尝试早已开始。2016年以来,深圳、杭州、南京、苏州等地已经开始试点现房销售。

2020年3月7日,海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,正式取消房地产预售政策,成为全国首个在全域实行现房销售的省份。

《通知》明确,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。按规定,现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

从长远来看,实施现房销售意义重大。对于购房者来说,现房销售后,所见即所得,房屋质量得以保证,更不会存在面临烂尾楼风险的问题,购房者权益也可以得到保障。而在现房销售的条件下,对作为展示的样板间进行过度美化将失去意义,如此一来,前段时间出现的北京青云上府所涉及的虚假、“美化”样板间等问题也将得到改善。

同时,现房销售考验的是开发商的雄厚实力和资本运作,敢于直面现房销售的开发商更值得信赖。在现房销售政策的推动下,房地产行业将加速调整,在挤水分、排风险的同时,可以很有效的杜绝“烂尾楼”、“房企跑路”等情况的出现,对于目前开发商的“降杠杆”具有积极作用,同样也对于行业稳定发展有重大意义。

随着房地产政策的不断深化,楼市调控政策逐渐从过去的预售、房价指导等后端环节前置到土地出让环节,同时政策更加精准细化,楼市在全面落实稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”政策下,将更加平稳健康发展。

(责任编辑:崔瑞婷)
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受宏观政策叠加疫情的影响,部分房企出现资金链紧张,甚至违规使用预售资金。近日,北京、石家庄先后出台政策,加强预售资金监管。同时部分城市在两集中供地中试点推出现房销售地块,防范行业风险,维护楼市平稳健康发展。
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