丁祖昱:城市大学生人才规模影响楼市“抗跌”能力

来源:中新经纬 2021-11-10 09:14:40

近年来,全国各地掀起“抢人大战”,大学生人才已经成为一个城市发展的重要组成部分。为探究一个城市的大学生人才规模增长差异对住宅市场的影响,我们在全国范围内选取了100个样本城市进行了调查,结果发现大学生人才占常住人口数量比例高的城市在市场中“抗风险”性能力较强,在市场周期调整中,楼市受到的冲击相对较小。

人才“缓增型”城市销售规模增速较低

我们将大学生人才增速与总人口增速相比(即城市的大学学历人口发展速度/城市总人口发展速度)作为标准,把100个样本城市分为三类:“缓增型”城市(近十年大学生人才增速比低于60%)、“中增型”城市(近十年大学生人才增速比介于60%-80%)、“快增型”城市(近十年大学生人才增速比高于80%)。

通过对比不同城市近十年商品住宅成交面积变化,我们发现“缓增型”城市的房地产市场规模增长明显要慢于“快增型”城市,近十年复合增长率仅有5.7%,较“快增型”城市低了4个百分点。

“缓增型”城市主要指包括北上广杭在内的国内主流一二线城市。由于这些城市房地产市场相对成熟,城市购房需求同时由新房、二手房实现供应,其中部分城市甚至率先进入了以二手房为主的存量市场。而“中增型”“快增型”两种类型城市,主要以三四线城市为主,新房仍是当前住宅市场成交的主力,因此市场成交规模增长相对较快。

在北上广深四大一线城市中,除深圳以外,其余三市均为人才“缓增型”城市。研究结果显示,四大一线城市中,大学生人才数量占比增幅最大的为深圳,且该市近十年商品住宅成交规模复合增速达到6%,显著高于“缓增型”的北上广三大一线城市。

大学生人才占比数量多,楼市“抗跌”能力强

我们的研究结果显示,一个城市常住人口中,大学生人才占比越高的城市,一般在面对市场周期调整时,市场韧性越强,受到的冲击也相对较小。如北京、南京、上海、武汉、西安等城市便是其中的典型城市。目前,国内大学生人才数量占比最高的城市是北京,位居国内首位。

究其主要原因,正是以上城市有两个共同的特质:本地高校资源丰富,人才储备量充足。同时,部分城市(如西安、武汉)在人才引进政策的影响下,大学生人才规模进一步提升。高学历人才规模的增长,不仅为当地带来了充足的购房需求,增强了城市发展后劲,同时也夯实了当地楼市的“抗跌”能力。

未来,随着国内大部分重点城市城镇化进程的完成,新增外来人口将成为城市购房需求增长的主要来源。其中,大学生人才正是一股不可或缺的购房中坚力量。可以预见,未来大学生人才数量规模的不断扩张,对一个城市楼市发展的影响仍将会继续加深。

(责任编辑:王永超)
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丁祖昱:城市大学生人才规模影响楼市“抗跌”能力
来源:中新经纬2021-11-10 09:14:40
近年来,全国各地掀起“抢人大战”,大学生人才已经成为一个城市发展的重要组成部分。为探究一个城市的大学生人才规模增长差异对住宅市场的影响,我们在全国范围内选取了100个样本城市进行了调查,结果发现大学生人才占常住人口数量比例高的城市在市场中“抗风险”性能力较强,在市场周期调整中,楼市受到的冲击相对较小。
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