在贵阳,龙湖为何越来越受欢迎?

来源:中国网地产 2021-11-04 11:38:27

毫无疑问,中国的房地产行业目前正在经历一次大洗牌。

信贷政策的收缩和密集出台的调控措施,昭示着房地产正朝着越来越健康的方向发展,但不可避免地,一些企业不得不经历阵痛。

时代变了,风口变了,房地产的故事终究也跟着变了。

当前乃至未来几年,房企的时与势,将一直都是稳。大浪淘沙的趋势下,优胜劣汰的自然法则将无比适用。但孰优孰劣,又该如何去衡量呢?

国企央企自不用说,融资成本的优势和国家保底的双重buff叠加,有底气应对这场寒潮。而在民营企业阵营,一些企业靠着可怕的财务自律,让人刮目相看。比如龙湖,“三道红线”之下,连续五年维持绿档。

这家被市场偏爱的房企,究竟稳在哪里?

有质量的业绩增长

近两年来的调控政策,仿佛给房地产行业念了一道“紧箍咒”。政策的“三道红线”和信贷的“两道红线”,让许多房企不得不改变高杠杆的习惯,而龙湖凭借多年的自律与克制,使其能够在强监管下依然按照自身节奏发展。

根据10月12日龙湖发布的2021年9月业绩公告显示:截至9月末,累计实现合同销售金额2019.3亿元人民币,同比增加155.9亿元,同比增长8.37%;实现合同销售面积1183万平方米,同比增加84.4万平方米,同比增长7.68%。

而从8月发布的2021半年报数据来看,今年上半年,龙湖集团实现营业额606.2亿元,同比增长18.5%;实现合同销售额1426.3亿元,较上年同期增长28.4%。‍

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(示意图)

更值得一提的是,截至2021年6月30日,龙湖在手现金及银行存款共计994.7亿元,较年初增长27.8%。

对于房企来说,现金流既是行军的“粮草”,也是攻城略地的“弹药”。在合同销售额1426.3亿元的情况下,龙湖在手的现金将近千亿,这颇为难得。今年多数房企面临销售不利的境遇,而龙湖的业绩表现,还是其一贯的风格,就是稳健。

截至上半年末,龙湖净负债率较去年同期进一步下降至46.0%;现金短债比达到5.48倍(剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91),剔除预收款后,资产负债率为68.3%。

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所有项目不仅全部绿色达标、保持“零踩线”,并且在绝对数值上也均保持了其正常的增长步伐,甚至可以和许多央企和国企平分秋色。

这是龙湖第五年保持在绿档,他不矜不伐,却值得信赖。

有底气的资源储备

市场的回落、密集的调控、信贷的收紧等一系列的打击下,民营房企的信心一再被打击。刚刚过去不久的第二批集中供地中,央企国企成了拿地的主力军,民营房企则大多数选择了躺平,拿地意愿低迷,观望情绪明显。

二批次集中土拍拿地房企中,央、国企比例占比高达85%,仅有3家为民企,其中,龙湖虽然拿地步调相对放缓,但相比其他房企的克制,龙湖还是保持了其正常的拿地节奏。

截至2021年上半年末,龙湖总土储约为7717万平方米,较期初增长4.3%,权益建面5367万平方米,权益比69.5%。按货值算,可保障龙湖未来3-4年的发展,土地储备充足。

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在当下的变局中,房企有各自的战略,大多数企业选择放缓拿地的节奏,保持观望。龙湖则显得不刻意,还是按照正常的节奏走,既没有激进,也没有过于保守。

另一方面,龙湖的平均融资成本较期初下降0.18个百分点至4.21%,且债务平均年限为6.18年,均属于行业极低水平。

有眼光的战略布局

作为一家民营房企,龙湖做到了独一份的存在。在几轮行业变局中,稳扎稳打,做到如今备受市场和资本的青睐,除了长期的财务自律,不贪功、不冒进,其战略上布局的超前也是一个重要原因。

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在地产开发这个车头下,多元化业务发展持续扩大,并越来越成为其营业收入的重要组成部分。

就今年上半年来说,除地产开发业务外,包含购物中心和租赁住房的投资性物业收入47.8亿元,物业管理及其他收入40.0亿元,分别同比增长40.7%和53.1%,非住宅开发航道的营业收入占总营业收入达到14%。商业方面,截至今年上半年,开业总面积达到524万平方米,整体出租率为97.8%,总租金收入达到37.1亿元,同比增长39.0%。在租赁住房领域,截至目前,冠寓开业已超过10万间房间,租金收入同比增长45%至10.7亿元,整体出租率为94.1%。另外,上半年末龙湖智慧服务实际管理面积2.05亿平方米,较期初增长19%,营业收入也实现了稳步增长,同比增长57%到39亿元。

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可以看出,在多年的沉淀与磨砺后,龙湖的多元化布局开始逐渐发力,对未来开始“雄心勃勃”,在转型赛道上逐渐有了起色。今年,龙湖再度宣布多元化跨界,开始涉足医疗健康产业及智能硬件科技领域,在这些赛道上能做出什么成绩,还不好说,但这种居安思危的思维和布局,或许值得借鉴。

有格局的发展理念

龙湖发展至今,已经二十八年。回顾龙湖的发展之路,不难发现,他是那种属于踏踏实实做产品,老老实实搞经营的典型。

龙湖并不属于激进的那一类,在房地产大跃进的那几年,没有去复制高杠杆的成功,而是坚持自己的发展航道。

自律是龙湖管理层的一致共识:严格遵守财务纪律,始终保持一定余量,不把公司逼到为了还钱去融资的水平。

这种思路指引下,龙湖不借“贵钱”。这意味着龙湖必须对借款量做出一定限制,并且控制投资量,不能像高杠杆房企那般通过投资量实现盈利增长。

房地产是个高杠杆行业,但过度借贷和承担过高的利息,一定会让企业“背着棉花包下水——越背越沉”。

也正是这种凡事“留一手”的做法,让龙湖“三道红线”出台后,仍然能够拥有主动权和自主选择。

有情怀的处事原则

在贵阳,龙湖也是稳健和质量的代表。近段时间,许多开发商的大批项目一窝蜂地降价,给市场蒙上一点阴霾。全城降价之下,实际上给予购房者的体验是比较忧虑的。纵然特价能吸引一波销量,但购房者对楼市的信心和对开发商的信任在这个过程中会被消耗。

好在还有像龙湖这样的一批房开,没有参与到价格混战,坚持用高质量的产品和细致的服务来维持稳健的业绩,是他们,在为焦灼的市场建立信心,在维护房企的整体形象。

龙湖在贵阳的几个项目,一直是关注度比较高的,即便是在市场比较冷淡的当下,项目的销量一直可观。

原因无他,财务状况的稳健前文已备述。另外便是产品的优质和物业的细致。

龙湖在贵阳的项目算不上多,但似乎每个的口碑都不错,原因就在于对品质的专注。贵阳许多项目,示范区跟交付区的差距,比小姐姐卸妆前跟卸妆后的区别还大,龙湖则是少有的例外。

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(实景图)

龙湖的景粼天著、湖山原著在都已经交房,从目前的口碑来说,几乎是一致好评。而其他的几个项目也都已经做出了实景,而以龙湖的原则,基本上所见即所得。比起语焉不详的规划图,购房者可以更直观地看见未来将居住在什么样的环境中,确实能让人安心不少。

至于物业,龙湖的物业在行业内有“钻石物管”的称号,连续12年,全年服务满意度保持在90%以上。《龙湖物业服务标准白皮书》中近3000项服务标准,堪称魔鬼细节。

好的物业是生活舒心的前提,龙湖的物业是真正把业主当成自己人。如果说龙湖的产品让你住得好,那龙湖的物业则让你住得体面。

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平稳、健康、可持续的发展,必然是未来楼市的远景目标,房企需要适应行业新常态,拥抱调控监管,转变发展模,才会有美好的未来。

龙湖的做法,或许可以借鉴。

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(责任编辑:孙悦)
龙湖景粼天著
物业类型: 高层、洋房、别墅
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