房地产税将迎改革试点 专家:短期或有波动 长期不影响基本面

来源:中国网地产 2021-10-25 11:44:56

关于地产税,以往总是风声不断,如今终于迎来实质性进展。

消息一出,迅速引发社会各界关注。地产税是我国房产、财政收入、税收体制等方面的一次重大变革。具体来看,会给住房市场带来哪些影响? 

首先,此次政策明确了地产税改革的三大目标。第一、积极稳妥推进地产税立法与改革;第二、引导住房合理消费和土地资源节约集约利用;第三、促进房地产市场平稳健康发展。因此,地产税的改革,不能简单理解为财政体系的改革,而要将其和住房制度改革、促进房地产市场稳定发展等进行联系。

据业内专家表示,从短期来看,地产税很大可能对部分城市楼市会产生冲击,但长期来看不影响基本面。从十年前的沪渝试点经验,可以窥见一二规律。

平安证券分析师杨侃指出,从沪渝房产税试点及海外经验来看,房产税出台或对短期楼市有一定冲击,但冲击大小受到免征范围、边际税率等因素影响,后续仍需持续关注各地具体试点方案,包括征收税率、免征范围等。 考虑当前楼市基本面承压,判断后续地产税试点将有序、稳妥推进, 避免过度冲击楼市。中长期来看,地产税出台并未改变区域楼市趋势,楼市更多受到供需等区域基本面因素影响。

国盛证券首席宏观分析师熊园也认为,理论上来说,征收地产税会提升持房成本,进而打压房价。但从实际经验来看,房价更多的还是由供需决定。

2011年1月27日,国务院决定在上海、重庆两地,对个人住房征收房产税改革试点,具体征收办法由两地自行制定。明确征收后,上海、重庆地产税对市场的影响在2011年2月正式出现。由于地产税对预期冲击较大,同时叠加春节季节性影响,2011年2月成交量出现明显下降,但价格却并未出现明显变化。2011年3月起,上海、重庆住房成交量恢复月度环比增长,此后10年市场长期保持量增价涨。

从沪渝的试点经验,可以推测,此次开征短期易对市场预期会形成较大冲击,成交量下滑但价格变化不显著,但交易量价长期由住房供求基本面决定,在供不应求的市场房产税影响微乎其微。

也就是说,地产税对市场交易的影响,仍取决于市场的供求关系。在供不应求的市场,如深圳、西安和重庆二手房市场,即便出现超额住房持有人(超过免征面积的住房持有人)出售的情况,由于卖方议价能力更强,城市的总交易额也将会增加。青岛、济南和长沙处于供过于求或供求平衡状态,买方议价能力更强,这些地方地产税试点将会导致总交易金额的下降。

贝壳研究院通过对部分城市的测算发现,房产税并不会显著影响深圳、西安和重庆超额住房持有意愿,但会影响济南、青岛和长沙超额住房持有意愿。由此也可见,在当前限购限贷情形下,地产税对需求的影响非常小,地产税对交易市场的影响主要通过影响超额住房持有成本影响二手房市场的供应。

据贝壳研究院分析,本轮试点将会充分考虑居民家庭承受能力,以保障基本居住需求为前提;其次,本轮地产税征收更加注重调节居民家庭财富差距,更好的实现共同富裕目标。

至于房价到底会不会上涨?市场人士认为,地产税不会对房价产生直接的影响,地产税的成本也不会转嫁给买家。因为这件事在上海和重庆都发生过。在上海和重庆真正的二手房市场并没有人把地产税拿出来当作谈判筹码,本质上是政策和客群融合之后大家的习以为常。

实际上,政府会全面评估地产税对市场的冲击,更进一步说,地产税本质上还是为了优化行业结构,促进房地产市场平稳健康发展。

(责任编辑:李彤)
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