关于房地产税实施的背景、影响以及时代意义

来源:中国网地产 2021-10-24 18:51:39

2021年10月15日,《求是》杂志发表重要文章《扎实推动共同富裕》,明确指出“积极稳妥推进地产税立法和改革,做好试点工作”是实现共同富裕的重要环节和举措。

这是地产税试点工作宣布实施前的一次高层表态,我们用四个字形容国家对于改革的态度——坚定不移。

关于地产税的实施时间表探讨了很多年,包括行业专家、政策制定者、相关企业在内,也争论了很多年,如今终于开始着手试点。

以下为会议决定全文:

为积极稳妥推进地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展地产税改革试点工作。

试点地区的地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

国务院制定地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区,报全国人民代表大会常务委员会备案。

本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中,国务院应当及时总结试点经验,在授权期限届满的六个月以前,向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况,需要继续授权的,可以提出相关意见,由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时,及时制定法律。本决定自公布之日起施行,试点实施启动时间由国务院确定。

我们选取其中部分核心要点:

1、“试点地区的地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。”

实际上,商业类用房一直在征收房产税,本次地产税的改革试点会将商业类用房的房产税征收转变为地产税征收。地产税试点改革的核心内容是将个人住宅纳入地产税征收范围,农村宅基地及农村住宅不会纳入征收范围。

农村宅基地不征地产税是这一轮改革中较为显著的“细分措施”,房地产市场十多年来的发展在一二线城市及部分三四线城市较为火热,数量众多的农村宅基地并未参与市场中大范围的商业化交易,如果在此时对农村宅基地进行征税,无疑是在影响农村消费力,与以往改革政策不符,因此并未将其纳入征收范围也是能够预料的。

2、“国务院制定地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。”

国务院负责制定试点办法,试点城市负责制定具体细则。这也充分体现了目前不同城市房地产市场中的复杂性。在多年调控政策之下,核心城市房地产交易依旧火热,部分三四线城市房地产交易则已经趋于平稳。最近多个城市的二批集中土拍出现流拍现象,也能够反映整个行业对于当地市场的未来预期是具有不同态度的。

不同试点城市制定不同的实施细则,也更能体现当前市场的复杂性,避免“一刀切”细则而出现试点实施难以推进的情况。

3、“按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。”

作为“改革试点”,哪些城市会纳入试点是关乎征收范畴的。中原地产首席分析师张大伟认为:“房价高、涨幅大、市场韧性强的城市大概率会成为率先试点城市。”

当地的房地产市场是否“过热”,决定其是否成为“试点”城市之一,人口流入、房价增速等重点指标则是决定当前城市房地产交易的基本因素,一二线城市中的北上广深及长三角、大湾区以及部分二线省会城市,由于近年来人口迅速流入且推动当地房地产交易价格迅速上涨,因此都有可能成为试点区域城市。

在今年5月,财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局共同主持召开的地产税改革试点工作座谈会,会议“听取部分城市人民政府负责同志对地产税改革试点工作的意见”。

当时参与会议的有上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南六座城市的相关负责人,如果一定要进行“试点城市”预判,这六座城市很有可能会被纳入地产税实施的试点城市。

此外,在今年中共中央国务院发布的《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》提出,“2035年浙江省高质量发展取得更大成就,基本实现共同富裕”。作为“共同富裕”的表率,浙江省省内的部分热点城市也很有可能会被纳入试点范围。

4、“本决定授权的试点期限为五年,条件成熟时,及时制定法律。”

关于地产税全面实施时间表未有定论,目前我们只能在文件中看到“试点期限为五年”。中原地产首席分析师张大伟表示,全国版的地产税,必须基于“税收法定”而来,而立法注定是相当漫长的过程。

试点相对立法而言更为容易展开实施,因此在2022年,部分试点城市的地产税细则将会出现并实施。

行业对于地产税实施的不同判断

多年以来,关于地产税的试点实施争论不断,一方认为地产税的实施将会对于房地产市场形成打压,有损国内经济发展稳定态势;另一方认为地产税的全面实施,并不会影响国内房地产交易市场供需基本面,不会出现对经济稳定的影响。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为:“短期易对市场预期形成较大冲击,成交量下滑但价格变化不显著,但交易量价长期由住房供求基本面决定,在供不应求的市场房产税影响微乎其微。”

地产税的实施将直接影响房产持有人的利益,并会导致二手房交易市场出现短期波动,但整体市场的基本面确实还是基于供求关系的变化。如果国内主要城市土拍市场持续出现流拍现象以及房贷额度依旧紧张,房地产市场的供需面将不会出现明显变化。

此外,也有很多人将此次的地产税试点同十年前的上海、重庆房产税试点对比,但二者的征税对象及税额范畴的不同的,难以一概而论。

首先,地产税以全部存量房为征税对象,以保障基本居住需求为前提,以实现共同富裕为目标对高收入阶层实施税收调节。

其次,上海、重庆房产税税率低,上海最低按照0.4%进行征收,重庆最低按照0.5%进行征收,且在政策实施前所购住房不纳入征收范围,只针对房产税实施后所购买的新房进行征收,两座城市的房产税政策均有“重增量、轻存量”的特征。

上海、重庆房产税试点由于征收范围偏小,且征收优惠较大,对于当地城市税收也未形成支撑作用,依靠“卖地”收入并未出现明显影响。

地产税之所以备受关注,其意义与影响也将远超上海、重庆的房产税试点。

地产税实施的市场影响

在土地市场,针对庞大存量住房的税收征收将补充城市财政收入的税收收入,从长期来看,地产税的出现将会降低地方政府对于“卖地”的财政依赖,推动地方房地产交易市场的平稳健康发展。

在新房市场,预计地产税征收的实施细则对于“刚需”会保持友好,持有多套小户型住宅的家庭将会根据税收细则及持有成本决定是否进行出售,二手房市场供应量可能会出现上扬,供需矛盾在市场端可能得到缓解,由地产税引发的市场调节将会比政策调节更为有效。

地产税的出现能够改变的是房产持有者的预期。

虽然房地产市场在短期内可能受到一定冲击,但从中长期来看,一二线核心城市仍是人口主要流入地,核心城市房价的平稳上涨趋势依旧具备较强支撑,地产税落地也将更好地助力国内经济结构转型。

地产税所承载的时代意义

地产税的实施并非为打压房地产市场与房价,地产税的出现可以看成是“双减、扶贫、反垄断”等政策内容的组成补充,最终目标是为确保我国经济结构更为健康的发展,避免落入资本僵化、经济固化的发展困境。由房地产和基建投资拉动发展的时代终将过去,在未来,科技与消费将会成为新经济变革的底层逻辑构成。

面对未来新局面的开启,房地产行业的市场参与者承受“阵痛”是不可避免的。每一次变革,都是利益的重新分配,随着旧产业发展逻辑的改变,部分人的利益将会被重新分配,这也是为何要定“五年试点”的基础逻辑。

全面实施前的试点,一方面能够调整、纠正细则,使得全面实施时,地产税的实施细则更为完善;另一方面,则是给出“部分人”缓冲。

我们坚决支持改革措施。

(责任编辑:李彤)
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房地产税的试点实施意义在于改变未来预期,并非要“打压房地产”。科技势必取代基建成为发展的底层逻辑构成,房地产即使失去支柱行业地位,也仍将是重要行业构成之一,“五年”既是时间表,也是在制定政策时的“温和考虑”,坚决支持改革。
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