最近，银行和市场博弈的反转信号出现了，部分地区银行已下调房贷利率。表面上，首套、二套房贷利率连涨到几乎都6%的南京，实际也开始松动了，此前多家停贷的银行开始接单。房贷利率政策最高压的时期，可能要过去了。

当楼市里的“热钱”开始多了，观望的买房人回流，第一波流量永远会紧盯河西、南部新城、燕子矶等热门板块。其中，燕子矶板块近期凭借“土拍触顶”、“滨江大平层”、“（建面约）93㎡低门槛”等关键词不断刷屏，又一次成了楼市焦点。

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房企争抢的滨江热土，拥江发展的战略高地

9月27日，燕子矶板块强势出圈。

南京第二批集中供地落幕，仅11宗地块触顶，其中就有燕子矶一席之地。并且燕子矶G82地块的成交价，位列第二批次单幅地块成交总价TOP5，29.5亿。尤其是三条红线压顶的当下，该地块仍吸引了多家房企连续报价，历经35轮后触顶，足见愈发谨慎的房企们对于板块预期，持续看涨。房企趋利，每一次落子，背后都有着大量调研、精准的数据支撑，而被房企们同时相中的板块，含金量不言而喻。

（实拍图）

这些备受青睐的板块内，不论是一级土地市场，还是新房市场都处于供不应求的状态。从2016年下半年南京楼市调控开始，燕子矶板块激流勇进，其进入“逢开盘必抢”板块行列只用了不到3年时间。

燕子矶的崛起，也是有迹可循的。高层“棋手”对城市规划与资源倾斜的思考，就是购房者选择潜力板块的依据。十三五期间，南京由“秦淮河时代”进入“扬子江时代”。随着《南京市城市总体规划（2018—2035）》的颁布实施，从以河西鱼嘴商务区为典范的滨江CBD1.0，到鼓楼滨江CBD2.0，再到以燕子矶商务区为核心的滨江CBD3.0时代的到来。约58公里的滨江带上，拥江发展轨迹一目了然。

（效果图）

燕子矶作为城北难得的可供完整开发的滨江板块，自然而然的扛起了滨江发展的大旗。而且自长江五桥开通后，一条长江五桥 → 江北快速路 → 浦仪公路（西段）夹江大桥 → 八卦洲大桥 → 绕城高速的新环线闭合指日可待。这条南京的“一环”线带来的交通升级，将对城市格局重塑，燕子矶等环线内板块价值不言而喻。

（效果图）

02

超级TOD地标综合体赋能燕子矶，优势资源全面占有

城市发展方向明确后，燕子矶新城的战略布局也顺利铺展开，并在逐步落实。产业规划、轨道交通、大商圈、教育配套等等资源持续导入，燕子矶已然具备了头部优选板块的底气。

而且按照业内常识，一个板块内，投资选城芯地标物业是相对简单的置业逻辑。

什么是地标？早期单一建筑代表，发展到现在的功能类地标，含产业、购物、娱乐、餐饮、交流、旅游、建筑空间于一体，就像成都太古里等地标。

燕子矶，则有总建面约60万㎡TOD地标综合体——宝能金融中心。

（效果图）

今年5月，宝能金融中心CD地块取得施工许可证，并已经开工，一座约338米的地标即将拔地而起。未来宝能金融中心将计划引入宝能华东投资总部、金融总部与科技总部三大总部，预计建成后年产值将达到约350亿，产业链将带动近万人就业，对栖霞区商务办公、商业配套建设、提供就业、增加税收等方面有着积极贡献。

（南京宝能金融中心效果图）

理想条件下，宝能金融中心将围绕1号线北延的笆斗山站（在建），将高端商务、商业、文化娱乐等融为一体，繁华“共振”，衣食住行、吃喝玩乐全囊括，构筑完整的消费闭环，大幅提升这座“微缩城市”的运行效率，推动区域多维升级。

（区位图）

据悉，宝能金融中心规划有总部办公集群、主题滨水商业、云端行政公寓、一线滨江华宅四大业态。

为了进一步完善板块商业氛围，项目自建约6.8万方滨水旗舰商业，致力打造体验购物和多元社交于一体的沉浸式空间，预计将引入宝能及战略合作商家共约120个主力品牌，呈现高格调、高品质全业态商业，打造更具国际化的消费体验。

（商业效果图）

同时，周边3条地铁线环伺，其中，1号线北延工程于9月30日迎来突破性进展，线路上的“钉子户”北桥市场完成爆破拆迁，也就是说，该地铁现正式进入全面施工状态，距离2022年年底全线通车更进一步。（信息来源：燕子矶新城官微）

10月16日，地铁6号线的万寿村站—燕江新城站盾构区间左线也顺利贯通，这是南京地铁6号线自开工以来首个洞通的盾构区间，工程建设的步伐加快，预计2023年年底通车。（信息来源：中国交建南京地铁六号线总包部官方公众号）另外，地铁7号线全线铺轨完成度已超50%，计划2022年年底通车。（信息来源：燕子矶新城官微）

（燕子矶地铁规划示意 图源燕子矶新城公众号）

后期经由三条地铁线，能快速直达燕子矶新城规划的总建筑面积达140万㎡的五大商圈，以及通达全城。目前板块内大型商业综合体招商花园城已开业，且于10月13日确定南京首家盒马X会员店入驻燕子矶，未来面积达到约1.8万方；此外，还有约21万方的购物中心（暂定为万象汇）在建。

一街之隔，还有观音门街小学及幼儿园（建设中），目送式教育场景已然可以想象。（具体学区划分以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准）同时，燕子矶新城规划有全龄段46所高品质学校，目前已拥有南师大附中、南外仙林分校、晓庄师范附小等名校进驻，教育资源雄厚。而且今年4月，南京市规划与自然资源局官网发布了南师附中晓庄校区高中部规划设计方案。

（观音门街学校效果图）

而闲暇时，步行可至的体育公园，一家人野餐的好去处；附近还规划江苏省人民医院燕子矶分院，今年5月，东南大学建筑研究院有限公司中标燕子矶新城医院方案设计、初步设计以及施工图设计，这标志着该项目下一步实质性建设的开启。

（江苏省人民医院燕子矶分院规划效果图）

不难发现，燕子矶从商业、交通到教育、医疗等多线利好正在全面推进落实，不仅意味着未来2-3年内整体配套将迎来跃迁，生活氛围将迈上新的台阶，而且足见政府对于燕子矶新城的重视程度，以及超大投资力度，这里未来可期。

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滨江热土之上，抢占头排江景人居样本

那这个被开发商你争我抢豪掷千金的板块，楼市行情到底如何呢？

2020年，燕子矶某盘新房跳涨约5000元/㎡，直至约3.5万/㎡+，依旧“日光”，板块自此开启了新征程。二手房市场也屡创新纪录，从去年3月整体不到约3.5万/㎡的均价，到现在板块内已有多家楼盘成交价突破4万/㎡，甚至链家官网上新近成交的单价已至约4.5万/㎡+，涨了约1万/㎡。

目前，宝能金融中心的住宅部分——宝能滨江府是燕子矶在售楼盘中直线距离长江最近的项目，且A地块与长江直线距离仅约400米，一线江景视野。

（效果图）

而且A地块容积率低至约2.2、最大约50米阔绰楼间距；国内大师团队W&R水石设计操刀，八重归家礼序，配置“一轴双区十四园境”，包含约400米夜光跑道、约800平米儿童游乐区、老人活动区等。

（宝能滨江府效果图）

值得一提的是，项目预计近期加推A地块5、6号楼，共68套，户型建筑面积约193㎡，以及B地块8号楼，户型建筑面积约93、128㎡，共104套，首付5成起。

（鸟瞰效果图）

户型建面约93㎡，为B地块8号楼的中间户，算是目前板块的起步门槛。三房两厅一卫布局，整体方正，适合单身或是两人世界。高空间利用率，方正朗阔，主流市场的经典三房设计。

（户型图）

三开间朝南，开阔面宽，采光充足。L型厨房，餐客厅一体化，生活动线合理；分隔式卫生间；景致主卧，自带南向飘窗，瞰景+静谧生活同步。

建面约128㎡户型，三房两厅两卫。大开间短进深，以及全明户型，全屋通透明亮。约5.4米横厅设计，餐客厅一体，畅享MAX级动区空间，能与三五好友围坐闲聊。

（户型图）

建面约193㎡户型全部位于5、6号楼，这也是A地块距离长江最近的楼栋，直面长江。南向四开间约17.4米，超大面宽，沐浴阳光。约3.15m朗阔层高，比普通住宅实现近25厘米高度的突破；约51㎡朗阔宽厅衔接阳台，多元空间舒适共享。

（户型图）

南北双阳台设计，其中南向阳台开间约6.6米，进深约1.85米，采光效果很好；北向阳台直面滚滚长江，风景映入眼帘。

不仅如此，宝能滨江府还邀请国际金钥匙联盟担当物业顾问，并且引入国家一级物业资质吉祥物业为日常服务单位，将国际化的物业理念融入每一位业主生活的日常。

（活动实拍图 项目授权供图）

写在最后：

随着房贷政策松动信号出现，未来楼市走势也逐渐清晰，只有当房屋承载的资源越难得，才能更大程度上抵御调控等市场变化。宝能·滨江府，背靠燕子矶新城强力战略规划，三地铁+五大商圈环伺，地标配套加持，滨江头排，种种资源叠加，其价值早已成为共识，一次次热销就是明证。

据悉，项目即将加推68套建面约193㎡临江大平层与104套建面约93、128㎡高层产品，兼顾刚改、改善需求，臻藏刻不容缓！