作者 杨科伟(克而瑞研究中心副总经理) 柏品慧(克而瑞研究中心研究员)

近日，央行货币政策委员会召开的2021年第三季度例会上，针对房地产行业特别提出：“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。央行此番定调是否预示着行业资金环境将显著改善？居民信贷政策是否将全面转向宽松？

我们认为：严守系统性金融风险仍是底线，房企仍将继续坚持去杠杆，金融措施将主要聚焦在协助企业处置一些存在烂尾风险的项目尽快复工复产。另一方面，居民购房信贷政策或将进行适度调整。

严守系统性金融风险仍是底线

2021年下半年以来，全国房地产市场持续降温，市场形势愈加严峻。一线城市成交全线回落，主流二三线城市成交持续走低。

岳阳、昆明、唐山、沈阳、株洲、张家口等地出现市场大范围降价后，地方政府采取了约谈房企、推出“限跌令”等措施进行市场调整，这些都表明市场出现了明显收缩态势。

同时，土地市场同步转冷，全国第二批集中土拍普遍惨淡收场，不仅溢价率大幅下滑，地块底价成交常态化，甚至出现了土地流拍现象。随着市场下行压力不断加剧，房企销售回款不畅叠加融资困难，部分项目停工乃至烂尾风险随之增加。

对于央行此次的表态，我们认为，房企整体融资环境仍将保持收紧的态势。这将倒逼房企继续去杠杆，严守“不发生系统性金融风险”的政策底线。

当下，基于银行放贷的风险偏好，那些存在违约风险的房企融资环境短期内难有实质性改善，其偿债压力或将不断加剧。受此影响，房地产行业将面临企业洗牌和退出的变革，优质房企将在市场中获得集中度快速提升的机会，问题房企则将在市场竞争中陆续出清。

居民信贷政策有望适度松绑

据克而瑞研究中心调研的30个城市数据显示，下半年，多数城市银行房贷额度紧张，新房放贷周期普遍延长到3-6个月，临沂、济宁、菏泽等地的放贷时间更达到6个月以上。同时，二手房信贷环境更为严峻，六成以上调研城市出现二手房阶段性停贷的情况，何时放贷尚无定日。

从维护购房消费者的合法权益考量，我们认为各地政府亟需做好“兜底”准备，应由国企、城投公司牵头组建托管企业，对那些存在烂尾风险的项目进行托管开发，尽早让此类项目复工复产，从根本上保护购房者权益不受侵害。

未来，我们认为银行针对普通居民的信贷政策有望适度松绑，资金将重点支持自住以及改善型购房消费。特别是首套房按揭贷款的授信额度或将大幅提升，放贷周期或将明显缩短，不少城市的二手房停贷情况应该会得到大幅改善。

可以期许的是，随着市场逐渐恢复正常交易，房地产行业的四季度成交量有望企稳回升，房企销售回款也将明显好转，这将间接改善房地产企业的现金流。(中新经纬APP)