中新经纬9月19日电 (薛宇飞)随着市场环境的变化，外界对地产开发的态度愈发谨慎，房企也纷纷发力多元化转型，寻求第二增长曲线。这其中，商业地产成为各家企业进军的主赛道之一。

　　自2009年首次进入商业地产领域，合生商业集团已拥有百余个项目，外界所熟知的北京合生汇、上海合生汇，都成为各自城市知名的商业综合体。在由观点地产主办的2021博鳌房地产论坛上，合生商业集团联席总裁赵泽生接受了中新经纬的专访，他表示，合生商业不会过分依赖财务杠杆，而是较为依靠自有资金开发业务。深耕一线、强二线等城市的布局策略，有望让公司在未来3-5年成为核心城市的头部玩家。

　　“慢”的逻辑

　　在高周转盛行的地产行业，“慢”似乎不是市场的主流，但合生商业集团恰恰属于后者。例如，旗下的上海五角场合生汇从开发到开业，就持续了数年。

　　外界关于合生商业发展慢的论调，赵泽生也不避讳，他说：“我们一直走的路，就跟别的快周转、规模化的地产公司不太一样。慢，是相对于快说的，但现在我们已经看到，‘快’其实出了很多问题，这类公司需要高杠杆、资本运作以及更大的土地储备、开发规模及营收，去支撑它的股价与估值。”

　　他强调，因为商业地产本身回报周期就较长，公司并不过分依赖财务杠杆，而是较为依靠自有资金开发业务，不给公司带来太多负债。“看起来比别人慢，但从一个长周期看，可能我们是快的。”

　　合生商业力图在产品上实现精雕细琢，而不是做一个简单复制性的产品，这让每一个商业项目前期所花费的时间，都比那些快周转企业花的时间要长。

　　不像那些追求规模的商业地产，合生希望做到“少而精”，赵泽生称，公司一直在追求项目的差异化。首先，在拿地的时候，就要考量土地本身的一些条件，能否支撑公司做出不一样的产品。其次，规划设计时，会花费大量时间与国际知名设计师事务所去磨合；最后，在运营阶段，还要加入很多自有的IP研发，甚至会通过合作经营、收并购等形式，赋予商业项目更多的可能性。

　　“从投资到设计再到后期运营，我们一直贯穿着做差异化产品的宗旨。”他总结道，合生商业想用同样的时间，做出竞争对手5个甚至10个项目的效果。

　　根据对外透露的数据，稳健的路子没有拖累合生商业的投资回报率，公司的盈利空间令管理层较为满意。

　　“轻“是为了“重”

　　商业地产的玩家众多，各家的打法不尽相同，但在近两年，不少商业地产公司都开始积极探索轻资产运营模式，即土地、建设等成本由合作伙伴承担，它们负责品牌输入、招商运营，并收取一定的管理费或利润。

　　商业地产中，不管是规模还是品牌影响力，万达广场都处于行业前列。而早在2017年，万达商管便开始转型“轻资产”战略，并从2021年起，就不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”。

　　合生商业也有很大比例的轻资产项目，不管是轻资产的管理面积还是收入，都比较可观。

　　合生商业的一部分资产在上市公司合生创展中，这些资产又分为商业不动产和合商科技两部分，分别负责重资产项目、轻资产项目的运营。截至2021年上半年，上述两个板块分别实现营收19.25亿、4.69亿港元。

　　但与其他商业地产公司不一样的是，合生的“轻”，是为了更好的“重”。赵泽生称，重资产模式没有被抛弃，优质的资产依然很有价值，只是它的门槛已经很高，不是所有企业都玩得起。合生商业做轻资产，不是只想做成一个服务商，而是由“轻”到“重”的过程，“轻”不是目的，“重”才是目的，通过“轻”，让“重”变得更好。

　　也就是说，轻资产模式只是合生商业的一个手段，慢慢进入到重资产才是目的。“与企业谈轻资产合作，很多时候面临着对价不好谈的问题，那我们就先进入，帮它管理商场，之后慢慢尝试小股操盘。到以后，由于合生的运营，可能还会让合作公司的资产收益增多，到这个时候，是否可以收到分成呢？这些，才是我们的逻辑，而不仅仅只是收取管理费。”他说。

　　依据轻资产的战略思路，合生商业已在大力向外输出管理，并在多个一线、强二线城市推进项目落地，将来，轻资产项目的占比会逐步超过50%。赵泽生表示，真正谈下来的项目也是百里挑一，每年争取做一两个拳头产品，而不是在量上取胜。

　　核心城市玩家

　　如今的合生商业集团，已拥有100余个商业地产项目，建成运营的项目面积超过500万平方米。从业态看，合生商业的布局十分多元，覆盖了商业综合体、写字楼、产业综合体、酒店、服务公寓等。

　　他对中新经纬称，由于各业态的经营方式、商业模型甚至算账逻辑都不太一样，公司内部成立了若干个事业部，每个事业部操盘着不同的产品，由此实现专业化运营。

　　合生商业希望，能让这些产业共同形成合力。赵泽生解释，合力的产生有两个层面。一个合力是，不同的项目由具备专业素养的团队各自运营，自身就能达到效率最优。另一个是不同业态在同一个项目上的合力，比如，在大型商业综合体里，会有商业、酒店、公寓、写字楼等不同实体，合生商业从设计之初就让这些项目变得很实用，加上后期的专业运营，就能形成较强的竞争力。

　　不过，如同人一样，每个企业的精力也是有限的，较多的多元布局，是否显得过于分散呢？对此，他认为，合生商业是一个多品牌运作的公司，项目达100多个，这样的数量规模能够支持公司的多元业态布局，也足以让团队拥有丰富的管理经验。同时，公司采取轻资产、重资产项目运营结合的模式，使得合生商业还能得到外部团队的支持。

　　业态虽然多元，项目却较为集中，由于合生商业深耕一线、强二线等核心城市，在单个城市的布局较深，避免了区域分散所带来的管理问题。展望未来，赵泽生说：“未来3-5年，我们在核心城市会成为头部玩家，对资源的整合和带动能力会有很大的提升。”(中新经纬APP)