前不久，国新办召开了一次主题为“努力实现全体人民住有所居”的新闻发布会。会议强调“将通过建立住房保障体系、全面落实房地产市场长效机制实现全体人民住有所居目标”。

其中备受市场关注的核心关键词为“住有所居”。

“住有所居”的现实意义在于人人有房住，而非人人买房住。伴随着一系列政策的落地，在可预见的未来几年，国内住房保障体系将会不断得以完善。“以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”是未来国内房地产市场中的重要组成部分，保障性住房将与商品房一同构建起整个国内房地产市场的供给端。

为保障性住房“面包”提供足额“面粉”

住房保障体系构建的核心在增加土地供应，如果没有充足的土地供应，住房保障体系的发展仍将缓慢，且会持续让位于商品房市场。

2021年的全国集中土拍市场，包括北京、重庆、杭州在内的多座城市，在集中土拍时均增加了竞租赁住房或自持租赁面积的竞拍新规则，一系列规则的设置对于保障性住房的土地供应形成了有力支撑，能够保证市场中商品房与保障性住房能够进行双通道供应。

我们以北京土地市场为例。

8月30日，北京发布第二批集中供应地块共43宗地块，总供应面积达到243.7万㎡，规模比首次供地增加44%，起始价1358.77亿。

与首批集中供地相比，北京二批集中供地中住宅用地增加13宗，建设用地与规划建面均增加44%。在43宗地块中，包含1宗独立公租房用地，13宗配建保障性租赁住房用地，租赁住房用地总建筑面积27.2万平米，整体占比进一步拉升。

在5月的首批集中供地中，北京的整体土地成交溢价率为6.4%。由于其所具备较为完善的竞拍规则，得到了住建部的直接表扬，且其一系列土拍规则被称之为“北京模式”，不少城市在第二批集中供地的竞拍规则中也在积极学习引入“北京模式”。

以重庆二批集中供地为例。8月31日重庆公布第二批集中供地地块宗数，共挂牌42宗地，其中17宗地配有自持租赁住房。

在竞拍规则中，重庆同样也增加了“竞自持”条件。当竞价达到最高限价后，转为现场竞自持租赁住房比例环节；当竞自持租赁住房比例达到100%时，转为竞自持租赁住房年限环节；当竞自持租赁住房年限达到50年时，则以接受该条件中竞买保证金最先到账者确定为最终竞得人。不难看出，重庆较为复杂的竞拍规则设定也是优先“保障”。

包括重庆在内，在多座城市已经公布的第二批集中供地公告中，保障性租赁住房供地的比例正在不断提升，同第一轮集中供地的“经验缺乏”相比，二批供地均已开始针对溢价率与租赁住房比例进行规则设置，“北京模式”的示范作用显著。

“出价最高者得”规则被弱化

土地溢价率的高低与保障性住房的地块供给，能够直接反映一座城市对于“住有所居”政策的理解执行的坚决与否。

在首轮集中供地中，22城出让802宗地块，合计土地出让金10530亿，平均土地溢价率达到14.7%。楼面价相比2020年同期上涨15.1%。

首轮集中供地的出让金与溢价率均高于往年，集中土拍显然没有达到降低地价和市场预期的政策目标。因此在二批集中土拍开始后，多个城市选择暂缓供地计划以进行规则完善调整。

贝壳研究院监测数据显示，截至9月15日，福州、济南、天津与青岛完成第二批集中供地，从宅地成交率(成交宗数/出让宗数)来看，福州成交率为68.4%，较首批次下降18.6%；济南成交率为72.9%，较首批次下降21.9%；天津成交率为65.6%，较首批次下降12.0%；青岛成交率为90.0%，较首批次下降8.2%；成都第二批集中供地中的17宗地因故终止出让。

第二轮集中供地成交率与首轮相比有所降低。一是受房企拿地的节奏性策略影响所致，二是部分城市在首批集中供地规则之上又进行了“修补”，对于稳定土地市场也起到了作用。

部分媒体将前一阶段的房企股价大涨作为结果进行推算，认为多座城市针对土拍规则的调整对于房企是利好。实际上，作为土拍规则调整的核心，控制溢价率无疑会降低房企拿地成本，但这也只是规则调整的伴随结果，并非规则调整的目标指向。

我们以北京的二批集中土拍规则进行详解，其中最为重要的两条规则：“摇号确定竞得人”、“竞现房销售面积”。

“摇号确定竞得人”规则规定：当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。

如此一来中小规模房企将有更多机会拿地，市场也不会再仅以出价高低与自持比例进行抉择。房企利用产品“缩水”以降低成本所导致的购房者踩雷几率也将减少，这对于消灭劣质住房将是一次有效助力。

“竞现房销售面积”规则规定：在竞拍时该地块若达到出让地价上限后，转为“竞报现房销售面积”。

此次被纳入试点的地块是大兴黄村地块，在价格达到上限后，竞拍房企将以“现房销售”面积为竞争点。对购房者而言，现房销售能够杜绝“烂尾”，真正实现所见即所得；对开发商而言，“高周转”在北京市场将成为绝唱，现房销售对于房企的资金能力将是一个考验，在这一点上，资金实力雄厚的央企无疑具备优势。

“现房销售”条件之下，资本运作能力成为考验房企操盘的核心挑战，就短期而言，“现房销售”仍难以大规模推行，毕竟当下多数房企考虑的还是“效率”，尤其对于大多数民企而言，市面上的钱仍旧很“贵”。

为保障房企在资金利用层面的低杠杆，北京更是采取了“禁马甲”规则，要求房企拿地后不能转移股权和权益，且在资金端规定了四个不属于：

1. 不属于直接或间接使用金融机构各类融资资金；

2. 不属于使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；

3. 不属于使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；

4. 不属于使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资。

如此一来，房企拿地后引入“资本”难度升级，以往拿地后进行联合开发的操作将难以实施。

引入“高标准住宅方案”以消灭劣质住房

“整体溢价率不超过10%，单宗地最高溢价率为15%”，限溢价率的规则制定可能是体现北京坚决建立住房保障体系的决心所在。对于土拍溢价率的设限，既能够将市场预期变得更加温和可控，又对房企拿地成本有降低作用。

此外，对于购房者极为友好的“高标准住宅方案”规则在北京二批集中供地得到进一步明确。在二批集中供地的43宗地块之中有36宗地为竞品质地块，占比进一步提升至84%，在首批集中供地中，仅有7宗地为竞品质地块。“高标准住宅方案”已经成为北京土拍的亮点规则，也是保障项目交付品质的重要举措。

“高标准住宅方案”并非比拼豪华程度，而是以“宜居”作为重要评选标准，充分考虑户型实用程度、居住体验、配套设施可达性、公共空间设置等指标。“高标准住宅方案”大概率会解决在前几年由于“双竞规则”所间接导致的项目品质下降问题。

2016年，北京土拍市场推出“限房价、竞地价”的土地出让模式，自此之后市场中涌现出多个“限竞房”，仅在2019年，限竞房共计成交20914套，占新房市场成交的57%。

对于购房者而言，“限竞房”的出现无疑是某种房价的友好，其可以将房价限定在阶段之内；但对房企来说，在土地成本居高与“限竞房”销售限价的情况下，只能往下压成本、要利润，产品减配无疑成为最令购房者受伤的地方。一系列围绕项目品质的维权事件开始出现，关于外立面鼓包、墙皮掉落、入户过道过窄的维权事件出现在祥云赋、紫郡兰园、公园十七区等众多限竞房项目。

“双竞规则”所导致的高地价与低房价组合，严重压缩了房企的利润空间，房企不会做赔本的买卖，即使保留最为微弱的利润，最终也还是得由购房者买单。

2021年，北京所推出的一系列土拍新规取代了以往的“双竞规则”，尤其房企摇号、低溢价率等规则能够帮助房企减轻拿地成本压力，促使房企不再向下要利润，预计未来两年内上市的项目维权事件将大幅度减少。

以完善保障房体系、消灭劣质住房为重任的“北京模板”并非个案，一众城市也在不断进行规则跟进。包括杭州、宁波在内的部分城市宣布未来30%新房将是保障性租赁住房。

在浙江发布的《关于加快发展保障性租赁住房的指导意见（征求意见稿）》中写道，在“十四五”期间，人口净流入的大城市，新增保障性租赁住房供应套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%以上。

各地土拍规则的调整目标在于加强保障性住房体系的全国化建立，多个城市的二次集中供地公告中所发布的新“工具”将其决心展现无遗。

如果行业的“上半场”是以市场化为特点，那么“下半场”将是保障房与商品房并行的路径。房企也将要重新适应新的市场规则。