赵宏华
案情回顾
因结婚需购置婚房，小王在某小区选中了一套心仪房产，虽然是二手房，但地理位置、价格非常合适。小王随即与房主李先生达成了存量房屋买卖协议，并依约支付了房款，李先生将房屋及钥匙等交付小王使用。但几天后，小王发现自家大门上贴上了法院公告。原来李先生因与他人存在债务纠纷，该房屋被法院查封。无奈之下小王向法院提出执行异议，请求法院停止对房屋的强制执行。
法院审查认为，此房虽登记在被执行人李先生名下，但在法院查封之前，该房已被出售给小王并交付占有，小王也依约交付了房款。未办理房屋过户手续是因为李先生以在国外为由搪塞推托，应当依法保障购房者的权益，法院裁定支持了小王的异议请求。
法官释法
《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，法院在充分审查小王提交的相关证据基础上，认为他的异议请求同时符合上述四种情形，于是作出了支持其异议请求的裁定。
法官在此提醒，买受人只有上述四种条件同时满足，自己的权利才能排除法院的强制执行，提出的执行异议才有可能得到法院支持。因此，在房屋买卖交易中，买受人一定要有证据意识，注意留存购房合同、房款发票或收据、房屋交付手续以及主张过户的短信、聊天记录、书面通知等证据。一旦发生纠纷，就可以及时拿起法律武器维护自身权益。（作者单位：北京市房山区人民法院）
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