从挂牌延期，到捆绑自持，再到土拍规则调整和19宗地块的停牌，“命途多舛”的天津第二次土地集中出让终于要拉开帷幕了。作为又一次大规模补仓的机会，不少开发商也在积极“备货”，9月10日以及9月11日将揭晓42宗地块的最终归属。

42宗土地亮相二次土拍，哪些地块值得关注？

天津此次第二次土地集中出让热度不减，参与的报名的开发商企业有30余家，保利、中海、美的、金融街、金辉等开发商企业报名数量较高。

各地块中，报名房企数量最多的当属津南海教园地块，预计参与竞争的开发商企业有10家以上。该地块位于津南区海河教育园区雅润路西侧，土地性质为居住用地，建筑面积为130575.9㎡。

（津南区海教园地块）

竞争热度紧随其后的为津滨高（挂）2021-1号地块，也就是位于滨海新区华苑科技园内的华苑地块，该地块土地性质为居住用地和服务设施用地，还将独立设置一所12班幼儿园。

（华苑科技园地块）

在即将到来的第二次集中土拍中，总价最高的当属红桥区铃铛阁棚改地块，挂牌起始总价高达34.6亿元，地块位于红桥区关大街和复兴路交口，出让面积66726.4平方米，土地用途为住宅和服务设施用地，总价虽高也没阻挡开发商拿地的决心，报名的房企数量和华苑科技园地块不相上下。

（红桥区铃铛阁地块）

津南区除了海教园地块以外，国展西辛庄镇和咸水沽地块也将是各家开发商竞争的热点地块，报名的房企均在5家以上。

其余热点地块的详细信息如下：

（中国网地产整理）

 土拍规则变更，出现哪些“新玩法”？

8月10日，天津市规划和自然资源局发布公告，宣布天津第二批集中土地延期拍卖，同时公布了本次土拍的“新玩法”，重点包括：

1、对61宗地块的最高限价进行了调整，最高溢价率均降至不超过15%。

2、本次出让的土地，单宗住宅地块达到最高限价后，采用摇号的方式确定竞得人。

（天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告）

土拍新规的出现，对于开发商来说是天降甘霖，因为地价成本终于得到了控制。不仅是天津，杭州、重庆、长沙等地也陆续出台第二次集中土拍新规，细数全国多个城市第二次集中土拍的消息，可以看出本次规则调整的首要目的仍然是控地价、稳房价。天津将溢价率控制在15%以内，防止因地价成本的升高而拉升房价，同时让开发商恢复拿地的信心，刺激开发商拿地的积极性，开发商拿地成本的降低，也就降低了开发商通过给房子减配、降品质等方式谋求利润减少亏损的可能性。

当房价上涨的势头和速度得到了控制，房价逐步趋于稳定，短期内大涨的可能性较小，这对于刚需的购房者来说则无疑是好消息。

同时，“摇号”的方式也为中小型房企带来了投资的机会，也为中小房企带来了生存空间，由于土拍规则的调整，开发商拿地也将更加理性，有利于进一步引导市场预期的稳定。

自持租赁变硬性要求，将会推高房价？

在本次的土拍中，刨去已经停牌的地块后，仍有12宗地块被限定了自持租赁住房，具体的地块信息如下：

（绑定自持租赁用地地块信息）

其实早在今年2月，22个重点城市土地“两集中”政策里已经明确要求重点城市单列租赁住房用地，占比不低于10%，由于规则的变更，在第二次土拍中，以前那种拍到最高限价后开始竞自持的方式作废，而是不需竞价，拿地就有，这也使得出让条件中加入自持租赁建筑面积成为了“硬性”要求，并在同时规定了自持租赁住房套数，这也意味着，接下来的很多新建社区都会被安插租赁住房。

今年的6月24日，国务院办公厅发布了关于加快发展保障性租赁住房的意见，强调保障性住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，租赁住房可以说是来势汹汹、不容忽视，租购同权也将成为今后的大趋势。租赁住房将服务于高端人群来津后，不具备买房资格的过渡时期，但租赁住房尚未能形成一个完备的市场化运作体系，附带自持租赁建面条件的18宗地块也无疑是增加了开发商的拿地成本，让开发商在拿地时更加谨慎，这其实也在一定程度上稳定了房价和地价。

随着两集中政策的进展，未来也可能会有更多的土拍规则升级，但总体都将遵循稳房价、稳地价的原则，开发商也将进入“竞品质”的时代，本次42宗地块最终花落谁家，我们也将拭目以待。