半年报解读丨“绿建”+“代建”高歌猛进下 长期主义者朗诗居安思危

来源:中国网地产 2021-09-04 06:50:04

房地产行业高溢价率下不来,房价上不去的局面已经持续很久了。而具有前瞻性思维的房企早早就开始了轻资产业务的转型,比如资金成本低且高利润的“代建”业务等。

公开数据显示,国内代建行业市场不足10%,距欧美市场20%至30%的区间还相差很多。据中指研究院预测,我国代建市场渗透率将于2025年达14.3%,对应项目销售额破2万亿元。

2014年底,朗诗绿色地产就提出了“产品差异化、轻资产化运营、收益多样化”的战略转型。历经7年摸爬滚打,朗诗在代建市场探索出一套适合自身发展的小股操盘模式。据朗诗方面称,该模式为资产轻型化模式,区别于完全轻资产模式。朗诗股权一般在25%~30%之间。目前,朗诗市场占有率达12%,占据行业前列。在绿建市场,其也开发出了一条具有朗诗特色的绿色开发流程线。

代建营收占比46%,增17.1%

8月27日发布的朗诗2021年中期业绩显示,今年上半年,其实现营业收入约35.4亿元,同比增长24%,核心净利润同比增长30%,为1.3亿元。此外,毛利8亿元,同比上涨58%。

截至6月末,由朗诗提供代建服务的项目共计50个,总可售面积达277.6万平方米,预计可售货值达595.4亿元。

代建项目份额也在不断提升。今年上半年,朗诗在天津、重庆、武汉等城市共获取8个境内项目,新增可售面积85万平方米,新增可售货值173.5亿元。

其中朗诗地产新获取的项目中,代建业务营业收入约4.05亿元,同比增幅17.1%,其收入占比由去年同期29%上升至今年上半年46%,更带动了毛利率呈现57%的涨幅。 

代建项目新增可售货值及新增可售面积,分别从2019年上半年的12.3亿元及6.2万平方米,快速增长到今年上半年的128.6亿元及64.9万平方米,三年复合增长率均超过220%。

141个“绿建”住宅占比70%

营收的增长归根结底来自于扎实的产品力。朗诗地产奉行绿色建筑+资产轻型化模式,为其在行业内构筑了极深的产品护城河。目前,朗诗已经形成了“绿建+代建”双向联动的产品模式。

20年间,朗诗地产“聚焦绿色科技地产”,率先引入欧洲先进绿建科技,从集中式科技住宅1.0到3.0产品,到满足用户个性化需求的户式住宅产品,再到自主研发的复合型健康住宅产品“自由方舟”,朗诗持续打造绿色建筑的差异化优势,目前,“自由方舟”系列产品实现溢价3000-6000元/平米。

财报显示,截至本期末,朗诗地产已在全国36个城市打造了141个绿色住宅项目,占比朗诗总项目70%;绿色住宅开发面积超过2,500万平方米;共获得了绿建认证97个,其中绿建三星认证51个;此外还拥有包括BREEAM、LEED在内的国际顶尖绿建认证21个。目前,全国已有超75,000户家庭在使用朗诗地产科技住宅系统。公开数据显示,朗诗地产已交付运行的绿色项目面积超800万平方米,相比常规建筑减碳超10万吨。其绿色建筑项目综合节能率可达到80%,远超国家标准。

朗诗绿建业绩的取得离不开政策支持、需求激发、自身绿色开发流程线。据住建部数据推算,2025年我国的绿色建筑市场总规模有望达到6.5万亿元,5年的复合增速有望达到12%到13%。

根据当前中国提出的碳中和目标,绿色建筑市场未来的发展增速不亚于代建业务。绿建业务已成为房企的必然选项。

目前,在绿色建筑开发上,朗诗将绿色理念贯穿开发运营流程,并与214家供应链企业共同进行环境状况跟踪,推动房地产行业绿色转型,助力国内绿建市场缩小与其他国家的差距。

绿建+代建业务双轮联动下,朗诗业绩实现较大提升。截至6月末,朗诗签约销售额约为234亿元,较去年同期增长约81.6%;签约建筑面积达到148万平方米,较去年同期增长101.1%。此外,营业收入约为35.4亿元,同比增长24%;毛利率同比提升4.9个百分点至22.6%。与此同时,核心净利润为1.32亿元,归属本公司股东核心净利润为1.14亿元,分别较去年同期增长29.5%及103.9%。

稳健的财务状况是发展后盾

当然,营收增长离不开相对稳健的财务状况。财报显示,今年上半年,朗诗净负债率为52.8%,一年内到期之有息负债比例为20.3%,现金短债比为2.7倍。另外,朗诗扣除预收款项后的资产负债率约为73.8%,相较于2020年末下降3.7个百分点,但还是踩中红线。

与此同时,朗诗地产与多家金融机构保持长期良好的合作关系,截至本期末的总授信额度为556亿元,未用额度占比近七成。朗诗地产还积极调降高息负债的比例,加权平均融资成本自2020年底的7.6%降至本期末的7.0%。

华盛证券认为,公司资产轻型化的运营能力更能适应复杂的行业环境,有助降低经营风险,保持较高的毛利率,并维持“推荐”评级,目标价0.91港元。

秉持审慎的投资策略,2021年上半年朗诗新增权益项目新增建筑面积为851,889平方米,可售面积为789,434平方米,预计可售货值约为人民币138.7亿元。与此同时,其签订来自独立第三方的项目开发管理服务合同额约为人民币2.68亿元。新增委托开发管理项目建筑面积为976,521平方米,可售面积为648,574平方米,预计可售货值约为人民币128.6亿元。

结语:综上推算,根据上半年销售业绩以及可售货值总计700亿元以上,朗诗制定的500亿元年销售目标应可顺利达成。未来,朗诗将继续坚持产品差异化、资产轻型化、收益多样化的战略选择,打造绿色供应链,推动双碳目标的实现。

(责任编辑:李彤)
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