房地产行业高溢价率下不来，房价上不去的局面已经持续很久了。而具有前瞻性思维的房企早早就开始了轻资产业务的转型，比如资金成本低且高利润的“代建”业务等。

公开数据显示，国内代建行业市场不足10%，距欧美市场20%至30%的区间还相差很多。据中指研究院预测，我国代建市场渗透率将于2025年达14.3%，对应项目销售额破2万亿元。

2014年底，朗诗绿色地产就提出了“产品差异化、轻资产化运营、收益多样化”的战略转型。历经7年摸爬滚打，朗诗在代建市场探索出一套适合自身发展的小股操盘模式。据朗诗方面称，该模式为资产轻型化模式，区别于完全轻资产模式。朗诗股权一般在25%~30%之间。目前，朗诗市场占有率达12%，占据行业前列。在绿建市场，其也开发出了一条具有朗诗特色的绿色开发流程线。

代建营收占比46%，增17.1%

8月27日发布的朗诗2021年中期业绩显示，今年上半年，其实现营业收入约35.4亿元，同比增长24%，核心净利润同比增长30%，为1.3亿元。此外，毛利8亿元，同比上涨58%。

截至6月末，由朗诗提供代建服务的项目共计50个，总可售面积达277.6万平方米，预计可售货值达595.4亿元。

代建项目份额也在不断提升。今年上半年，朗诗在天津、重庆、武汉等城市共获取8个境内项目，新增可售面积85万平方米，新增可售货值173.5亿元。

其中朗诗地产新获取的项目中，代建业务营业收入约4.05亿元，同比增幅17.1%，其收入占比由去年同期29%上升至今年上半年46%，更带动了毛利率呈现57%的涨幅。 

代建项目新增可售货值及新增可售面积，分别从2019年上半年的12.3亿元及6.2万平方米，快速增长到今年上半年的128.6亿元及64.9万平方米，三年复合增长率均超过220%。

141个“绿建”住宅占比70%

营收的增长归根结底来自于扎实的产品力。朗诗地产奉行绿色建筑+资产轻型化模式，为其在行业内构筑了极深的产品护城河。目前，朗诗已经形成了“绿建＋代建”双向联动的产品模式。

20年间，朗诗地产“聚焦绿色科技地产”，率先引入欧洲先进绿建科技，从集中式科技住宅1.0到3.0产品，到满足用户个性化需求的户式住宅产品，再到自主研发的复合型健康住宅产品“自由方舟”，朗诗持续打造绿色建筑的差异化优势，目前，“自由方舟”系列产品实现溢价3000-6000元/平米。

财报显示，截至本期末，朗诗地产已在全国36个城市打造了141个绿色住宅项目，占比朗诗总项目70%；绿色住宅开发面积超过2,500万平方米；共获得了绿建认证97个，其中绿建三星认证51个；此外还拥有包括BREEAM、LEED在内的国际顶尖绿建认证21个。目前，全国已有超75,000户家庭在使用朗诗地产科技住宅系统。公开数据显示，朗诗地产已交付运行的绿色项目面积超800万平方米，相比常规建筑减碳超10万吨。其绿色建筑项目综合节能率可达到80%，远超国家标准。

朗诗绿建业绩的取得离不开政策支持、需求激发、自身绿色开发流程线。据住建部数据推算，2025年我国的绿色建筑市场总规模有望达到6.5万亿元，5年的复合增速有望达到12%到13%。

根据当前中国提出的碳中和目标，绿色建筑市场未来的发展增速不亚于代建业务。绿建业务已成为房企的必然选项。

目前，在绿色建筑开发上，朗诗将绿色理念贯穿开发运营流程，并与214家供应链企业共同进行环境状况跟踪，推动房地产行业绿色转型，助力国内绿建市场缩小与其他国家的差距。

绿建＋代建业务双轮联动下，朗诗业绩实现较大提升。截至6月末，朗诗签约销售额约为234亿元，较去年同期增长约81.6%；签约建筑面积达到148万平方米，较去年同期增长101.1%。此外，营业收入约为35.4亿元，同比增长24%；毛利率同比提升4.9个百分点至22.6%。与此同时，核心净利润为1.32亿元，归属本公司股东核心净利润为1.14亿元，分别较去年同期增长29.5%及103.9%。

稳健的财务状况是发展后盾

当然，营收增长离不开相对稳健的财务状况。财报显示，今年上半年，朗诗净负债率为52.8%，一年内到期之有息负债比例为20.3%，现金短债比为2.7倍。另外，朗诗扣除预收款项后的资产负债率约为73.8%，相较于2020年末下降3.7个百分点，但还是踩中红线。

与此同时，朗诗地产与多家金融机构保持长期良好的合作关系，截至本期末的总授信额度为556亿元，未用额度占比近七成。朗诗地产还积极调降高息负债的比例，加权平均融资成本自2020年底的7.6%降至本期末的7.0%。

华盛证券认为，公司资产轻型化的运营能力更能适应复杂的行业环境，有助降低经营风险，保持较高的毛利率，并维持“推荐”评级，目标价0.91港元。

秉持审慎的投资策略，2021年上半年朗诗新增权益项目新增建筑面积为851,889平方米，可售面积为789,434平方米，预计可售货值约为人民币138.7亿元。与此同时，其签订来自独立第三方的项目开发管理服务合同额约为人民币2.68亿元。新增委托开发管理项目建筑面积为976,521平方米，可售面积为648,574平方米，预计可售货值约为人民币128.6亿元。

结语：综上推算，根据上半年销售业绩以及可售货值总计700亿元以上，朗诗制定的500亿元年销售目标应可顺利达成。未来，朗诗将继续坚持产品差异化、资产轻型化、收益多样化的战略选择，打造绿色供应链，推动双碳目标的实现。