8月16日，北京北辰实业股份有限公司（简称“北辰实业”）发布2021年上半年业绩报告。报告期内，该公司实现营业收入102.45亿元，同比上升205.93%；净利润2.29亿元，同比增长22.44%；归属于上市公司股东的净利润2.65亿元，同比增长49.12%。

发展业务可圈可点，“无新增土储”面临危机

得益于发展物业板块可结算面积增加，期内北辰实业实现营业收入93.94亿元（含车位），税前利润为7.94亿元，同比分别上涨2.55倍及53.52%。上半年，北辰实业发展物业实现合同销售面积60万平方米、合同销售金额111亿元（含车位），较去年同期分别增长116%和125%。其中，北京、重庆、长沙及成都分别实现合同销售金额27亿元、22亿元、19亿元及12亿元。

参考2020年数据，北京、苏州、武汉、长沙、廊坊、重庆6大城市给北辰实业带来较高的毛利率贡献，其中北京毛利率达47%，苏州46%，武汉38%，长沙35%。

的确，借力北京举办亚运会、奥运会等体育赛事起飞的北辰实业，自2015年以来，北辰实业发展物业以“立足北京、拓展京外”为方针，持续推进区域深耕和新城市拓展，在住宅、公寓、别墅、写字楼、商业方面都取得了一定成绩。

但作为全国性房企而言，北辰实业的“土储”显然不足。

财报显示，该公司实现新开工面积41万平方米，同比下降49%。开复工面积552万平方米，同比下降21.5%，竣工面积63万平方米，同比上涨59.4%。结算面积73.46万平方米，同比上涨286.05%，结算金额93.94亿元，同比上涨255.26%；报告期末待结转面积121.06万平方米，同比下降29.27%。 

下半年，北辰实业预计实现新开工面积34万平方米，开复工面积522万平方米，竣工面积139万平方米。销售方面，力争实现签订合同金额（含车位）79亿元，销售面积46万平方米。

如果达到这一目标，则有赖于丰厚土储和良好的现金流。数据显示，报告期内，公司总土地储备 623.41 万平方米，权益土地储备 556.23 万平方米，无新增房地产储备。且按照财报公布的低于行业平均周转的存货周转天数1305天的快周转运营，以及每年120万平米的去化速度，未来很快面临着未来或无货可卖的局面。更值得关注的是，公司依赖于单个项目的情况较为严重，一旦该项目售罄，将面临更大的营收下滑。

探寻发展业务之外的新增长点——会展业务

当然，不光是发展业务板块，北辰实业依赖于我国会展业的蓬勃发展及资产证券化产品发行机遇，目前已成为国内运营会展场馆数量最多，整体规模最大，承办会议档次最高的会展运营企业。

至期末，北辰实业已进入全国26个城市，受托管理会展场馆17个，受托管理酒店15家，实现受托管理会展场馆总面积达334万平方米，总建筑面积近 420 万平方米。财报显示，上半年会展业务营收7.86亿元，同比上升19.08%；实现利润总额4273.42万元，同比上升391.93%。

这归功于北辰实业一系列会展活动的成功举办，以及新签项目的增加。其中新签约雄安国际科技成果展示交易中心及配套酒店、成都空港产业服务区会议中心及配套酒店2个委托管理项目，在南京、广州、重庆、山西、常州等省区市新签约8个会展场馆或酒店顾问咨询项目。作为行业龙头，公司会展业务也必将迎来更大发展。

最新消息显示，为了给轻资产业务会展板块持续赋能，北辰实业7月2日，北辰实业公告称，北辰会展集团通过在北交所公开挂牌的方式增资扩股，引入首旅集团、首钢建投、京东科技及GL events China Limited四家战略投资者，正式更名为首都会展（集团）有限公司。这一动作实现资产盘活，也优化了负债结构，也为后来的冬奥会奠定基础。

价值被低估，长期偿债能力或将提升

目前北辰实业拥有发展物业、投资物业、会展业务三大业务板块。尽管会展业务或将带动公司业务快速增长，但目前发展业务、投资物业板块仍值得关注。

公司持有并运营的投资物业包括位于北京亚奥核心区的国家会议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店、五洲皇 冠国际酒店、北京五洲大酒店、国家会议中心大酒店、北辰世纪中心、汇宾大厦、汇欣大厦、北 辰时代大厦、北辰汇园酒店公寓以及位于长沙的北辰洲际酒店、长沙北辰国际会议中心等，总面积逾 128 万平方米。

这些物业在公司财报中以成本方式计量，按照年折旧率2.25%-4.75%计算，财报显示，折旧费为1.3亿元，但这种算法并未基于物业的实际价值。如果重估其物业价值，至少在480亿元左右。

更值得一提的是，这部分业务收入每年都在26亿元左右，实现税前利润约8亿元，北京租金收入占26%。如果给予15倍PE估值，这部分资产价值90亿元左右。

再看发展物业方面，财报显示，上半年流动资产总额为203.27亿元，主要是货币资金、一年内到期的非流动资产、存货，其中一年到到期的非流动资产为116.93亿元、货币资金为73.85亿元，存货为78.61亿。存货主要是待售房地产和购买的土地。简单按重估，这部分存货价值在120亿元之上，而一年内到期非流动资产也可以进行估值。而公司流动负债386.88亿元，公司流动资产总价值453.56亿元，是可以覆盖债务的。加上重新估值后，更加不用担心偿债能力减弱。

另据财报显示，北辰实业市盈率为14.89%。

从融资方面看，上半年北辰实业的平均融资成本为5.98%。期内，北辰实业拓宽资本市场融资渠道，取得证监会出具的30亿元公司债券发行批文，并已发行第一期债券3.19亿元，票面利率3.46%，融资成本创有史以来最低水平。

但资产负债率为76.44%，仍然踩线，相比2020年末77.18%略有下降。上半年流动比率是1.8，速动比率0.47，相比2020年末速动比率有所上升，短期偿债能有略有提高。

财报提到，下半年公司预计固定资产投资人民币 7.7 亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有资金。依托低成本融资优势及良好的现金流周转，北辰实业偿债能力或将进一步提升。

展望2021年下半年，北辰实业于报告中指出，在各个业务板块着力创新，灵活调整经营策略，以提升客户满意度为核心，不断创新产品及服务体验，以“低成本扩张、轻资产运营、新经济支撑、高端服务业发展”为方向，力争打造国际一流的会展品牌企业和国内领先的复合地产品牌企业。