二手房费率争议频发 中介费到底值不值

来源:中国网地产 2021-09-03 11:10:44

近些年来,从一二线城市开始,二手房交易意愿的趋势愈发明显。大城市里新房的购房热逐渐退潮,各地的二手房交易需求则逐步增大。由此,二手房经纪服务行业的收费问题引发了诸多争议。

质疑方普遍认为,目前的二手房佣金率收费机制并不合理,且当前市场佣金率水平过高、经纪人收入过高,甚至有声音认为,房产中介费应当一刀切,做一个硬性的规定。对于房源本身,房价走高被归因为由经纪人推高,房源被机构垄断、因此消费者被迫接受高佣金率等问题。然而,通过对全球二手房租赁市场的观察,可得出实际情况目前尚未得到大众的正确认知。

我国委托服务佣金低于全球水平,经纪人收入水平缺乏优势

由于房屋交易过程之中不同服务之间的价值定价难且不易分离的特性,实际上,佣金率收费制是国际通行的做法。几乎所有国家都以佣金率作为最主流经纪服务费用收取方式。

我国目前的经纪服务主要分为居间服务费和代办费两部分。居间服务费主要是报告订立合同的机会,撮合双方完成交易,绝大部分交易根据房屋成交价按比例,少数城市根据房屋成交价实行梯段费率。而代办服务费主要是代办贷款、不动产登记以及其他延伸服务收费,通常按项固定值或按照成交价比率收费。

然而在基于国际通行惯例进行佣金收费的前提之下,通过与主流国家的横向对比,可以看出我国佣金率实则处于全球较低的水平。根据公开数据显示,美国佣金率在6%左右,欧洲大部分国家在5%左右,东亚地区的日本在6%左右,而中国大陆地区的佣金率平均处于2%左右。

此外,我国的经纪服务内容多于其他国家。中国经纪服务覆盖了产权核验、资金存管、协助产权过户等内容,采用一揽子收费方式。相比之下,美国、日本、德国、加拿大等国的佣金费用只适用交易过程,诸如产权调查、产权保险等保障服务的费用都是单独收取。

更多的经纪服务给房产经纪人带来了加量的工作内容,经纪人从业收入理应得到相应的提升。然而,当前绝大部分城市经纪人产能为人均0.4单/月,以二线城市套均150万,名义费率2%、实际费率1.5%、经纪人佣金占比50%测算,经纪人月收入约4500元,考虑大部分二线城市社平工资约8000元左右,当前中国经纪人月收入大概只有社平工资的不到0.6倍。按同样估算逻辑,美国等国家经纪人平均收入为社会平均工资的1.5倍-2倍。

很多消费者认为房产中介费不值,原因有很多。比如,中介服务较为隐性,看上去中介服务似乎含金量不足。再比如,房产交易是大宗交易,对于其交易风险的预估和防范没有足够意识。此前保险行业也面临类似的质疑,但近些年已有了很大的改善。除此之外,中介行业也时常出现“劣币驱逐良币”的现象,消费者往往被一家不规范的中介服务,口碑自然不高,更谈不上对整个行业价值的认可。

而随着政府对于稳定楼市、管理交易秩序等措施的出台,更多有品质的中介机构成长起来,相信这个行业的价值感能够得到进一步提升。

充分竞争下房源无法被垄断,消费者仍拥有多元选择空间

除却收费争议,房源质疑亦层出不穷。部分消费者怀疑二手房市场已被中介平台垄断,但实际情况是诸多买卖双方为了提升交易效率普遍实行“多家委托”,这意味着并不存在某一平台垄断房源信息的现象。

以杭州为例,使用杭州市二手房交易监督服务平台查询可以看到,业主挂牌机构普遍在2-8家。同时,我国二手房交易经纪服务渗透率大概在80%左右,业主和消费者可以完全不使用中介服务完成交易,房源信息并未被中介垄断。房地产经纪行业不存在行业壁垒。近几年来,国内互联网企业、家居企业、房地产开发企业均在进入经纪行业。

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不仅如此,消费者还拥有着充分的住房选择空间。经历市场充分竞争,发展形成可选佣金率区间宽泛的经纪服务市场。以国内一二线城市为例,大部分经纪机构佣金率集中分布在2.0%-3.0%之间,此外也存在部分费率在1.0%-1.5%之间的品牌供消费者选择。以北京为例,据行业协会统计,目前3000多家备案的房地产经纪机构,佣金率从1.0%-2.7%,大部分品牌房地产经纪机构收费标准在2.0%-2.7%,消费者可以自由选择不同的价位服务。

由此可见,消费者选择使用经纪服务所带来的潜在价值是巨大的。甚至比起个人交易,有着更低的交易成本。反过来,比起“垄断房源”,更应当值得警醒的是虚假房源、服务品质不佳甚至坑害消费者的情况,如何确保消费者能够更多享受到更多的真房源、真服务更应该值得重视。

而在近期,住建部在新闻发布会上也明确指出,时代新阶段,住房矛盾从总量短缺转为结构供给不足,人民群众对住房质量和环境提出了更高的要求;城市发展由大规模增量建设,转为存量提质改造和增量结构调整并重,而城市建设的品质和安全与人民群众对美好生活的向往和时代新阶段的要求还不相适应。

二手房交易平台应继续进行符合市场内在规律的管理,同时以消费者福利最大化为目标、不把佣金价格作为消费者福利的唯一标准。也期待未来我国二手房中介服务拥有更为规范的管理模式,从而推进整个行业的品质。

(责任编辑:李彤)
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