8月29日，大悦城（000031.SZ）发布2021年上半年业绩公告。公告显示，2021年上半年大悦城控股实现营业收入142.48亿元，同比增加20.62亿元，增长16.92%；净利润11.61亿元，同比增长20.43%；归属股东净利润6.15亿元，同比增8.65%。

2021年以来，大悦城控股通过优化财务结构、多元业务协同、聚焦优势区域、轻重并举等措施，不断提高发展质量。

稳健发展 轻重并举开辟新方向

2021年上半年，房地产行业增速放缓，政策不断收紧。在此背景下，大悦城控股保持稳健发展与高品质增长，展现出优异的经营底色。

报告期内，大悦城控股实现销售额（全口径）359.59亿元，同比增长20.32%；归母净利润6.15亿元，同比增长8.65%。值得一提的是，2021年上半年，随着疫情得到有效控制，大悦城控股持有型业务业绩稳步提升，投资物业及相关服务实现营业收入24.71亿元，同比增长21.86%。

这背后是大悦城控股不断加码轻重并举发展模式的战略雄心。

开发业务方面，2021年上半年，大悦城控股实现销售额（全口径）359.59亿元，同比增长20.32%；销售面积（全口径）163.32万平方米，同比增长37.88%。资料显示，2021年上半年大悦城控股首开项目平均去化率超90%。

在销售额大幅提升的同时，大悦城控股亦实现高效回款。报告期内，大悦城控股实现全口径销售回款340.01亿元，回款率达94%。“高销售、高回款”成为其高质量增长的显著特征。

持有型业务方面，2021年上半年，随着疫情得到有效控制，大悦城控股出租物业、零售及酒店市场也实现快速修复。数据显示，报告期内，大悦城控股投资物业及相关服务收入24.71亿，同比增加21.86%；酒店经营收入4.33亿，同比增加153.75%；写字楼营收3亿元，出租率及平均租金维持行业高位。

目前，大悦城控股全口径商业项目总数 43 个，管理面积达 495.8万平方米。据了解，2021 年大悦城控股计划新开5个商业体，进入规模快速扩张阶段。

不难发现，大悦城控股的商业版图正在悄然扩大，除了在南京、南昌、厦门等重地实现布局突破外，数个重要商业项目也将陆续开业。这背后是大悦城商业重度运营能力10余年来的积累，也是其敢于轻重并举的底气所在。

财务优化 融资成本不断下降

除了轻重并举、稳健发展外，大悦城控股也在不断优化财务结构，拓展多元化融资渠道，提高发展可持续性与安全性。

截至2021年6月30日，大悦城控股在手现金264.6亿元。报告期末，大悦城控股有息负债余额735.68亿元，平均融资成本降至5.06%，较2020年下降0.04个百分点，显著低于行业平均水平。

这背后是大悦城控股不断拓宽融资渠道、优化债务结构的努力。

报告期内，大悦城控股积极拓宽融资渠道，除利用传统公司债，银行贷款等渠道外，还拓展CMBS及ABS融资渠道，积极尝试产业园REITS资本化步伐。资料显示，2021年7 月，大悦城控股成功发行18.01亿元的中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划（CMBS），评级为AAA，期限为15年（3+3+3+3+3），最终发行利率为3.80%，处于近期行业同类产品的利率较低位；期内已发行购房尾款ABS19亿元，发行利率4.13%。

报告期内，大悦城控股现金短债比1.44，净负债率95.19%，扣除预收账款后的资产负债率71.10%，距离全面“绿档”仅一步之遥，抵御风险能力进一步提升。

基于自身优异的表现，大悦城控股获得中诚信、中证鹏元、大公国际三家机构AAA级信用评级，在行业处于领先地位。

战略深耕 把握区域发展机遇

随着都市圈、城市群战略的深入推进，深耕核心城市变得愈发重要。

目前，大悦城控股累计进入38个城市，布局“5+X”城市群，深耕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝、长江中游五大城市群。报告期内，大悦城控股新增土地储备有53%位于长三角城市群，26%位于成渝经济圈，15%位于京津冀城市群。

持有型业务方面，截至报告期末，大悦城控股持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目，分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等城市，商业面积约188万平方米。报告期末，大悦城控股在建拟建的大悦城、大悦春风里、祥云小镇共17个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳、厦门、南昌、南京、苏州、青岛、沈阳等城市，商业面积约176万平方米。

除了聚焦核心城市与区域，大悦城控股还充分利用自身轻重并举的优势，通过多种方式获取土地，不断降低土地成本。

现阶段，大悦城控股正不断探索产城融合模式、城市更新业务，通过并购、合作等多元化方式扩充土储，在成都、西安、深圳和沈阳进行一级开发及城市更新项目。2021年上半年，大悦城控股获取项目10个，总土储达1545万平米，新增土储计容建筑面积202万平方米，，土地储备可售货值约2465亿元。

通过上述措施，大悦城控股既有效把握住了区域发展机遇，也实现了多数地块土地成本低于周边项目的目标。

随着大悦城控股坚定迈向“轻重并举”发展方向，新的发展范式与成长模式已经跃然纸上。