“稳”字当头,楼市调控释放长效“威力”

来源:南方日报 2021-09-03 07:21:44

近日,广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(下称《通知》),公布全市首批二手房交易参考价格,成为下半年房地产调控出台的重磅举措,也是广州对二手住宅交易市场作出的重要规范。

寥寥数行,意义重大。

从发布的首批二手住房交易参考价格来看,共涉及全市96个热点楼盘,分别分布在天河、越秀、海珠、黄埔、番禺5个行政区。从市住建局发布的政策解读来看,本次二手房交易参考价格是落实“房住不炒”的根本定位,引导交易价格机制进一步走向透明。此外,《通知》明确,接下来,广州还将继续加强对二手住房市场运行的监测分析,结合市场运行情况适时发布其他热点区域小区的交易参考价格。

这意味着广州市房地产调控形成了一手、二手住宅交易监管联动机制,将在更加广阔和纵深的层面实施全面调控,以实现稳地价、稳房价、稳预期的目的。事实上,今年起,广州一直在加强对房地产市场的宏观调控,当调控已出现常态化趋势,未来的广州楼市将何去何从?

●南方日报记者 郎慧

现状▶▷指导价或成热门城市楼市调控“新标配”

根据《通知》说法,本次发布的首批楼盘,绝大多数为去年以来被市场热烈追捧的楼盘。

如位于珠江新城的凯旋新世界、保利心语花园、中海花城湾,又如位于东风东的东风广场、力迅东山雅筑,海珠区的珠江帝景、丽水庭园等。从参考价格来看,部分楼盘已不再高居“可望不可及”的价位。

从土拍价格到新房和二手房售价监管,广州楼市正在进入“政府指导价”模式。

今年2月,深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,推出全市3595个住宅小区二手房成交参考价,一举抹平了此前被抬高的价位差;同年8月,东莞市住建局出台“莞八条”,其中第5条提出了加快建立二手房成交指导价发布机制。如今,广州成为省内第3个提出建立二手房参考价格机制的城市。

放眼全国,无锡、宁波、成都、西安、上海等城市也相继出台了二手房成交参考价格。房地产调控,已成大势所趋。

不难看出,凡是楼市热门城市,二手房指导价虽迟必到,大概率会是这一轮楼市调控的“新标配”。

“市场与调控理应彼此相协,共同促进房地产市场平稳发展。当‘无形的手’失灵时,就必然会引起‘有形的手’的重视,然而,在经济稳健的前提下,我们既要警惕暴涨,也要谨慎对待暴跌。”广东省房地产研究会执行会长韩世同认为,作为国民经济的重要组成部分,房地产市场调控应以“软着陆”为前提,对于那些刚刚购房的市民来说,短期内房子就转为负资产或许会造成市场预期的波动。

房地产市场稳健发展无疑是调控的总体目标,其效果也反映在渐趋常态化的调控中。这意味着房价不能像“跷跷板”一样忽高忽低,涨跌幅度最好可维持在一条温和的曲线中,从而达到稳地价、稳房价、稳预期的长效影响。

目标▶▷楼市降温或将“立竿见影”

看着广州二手房交易参考价格,刚需一族仿佛略见了一道曙光,几年前没敢入手的房子,如今,似乎有了一次重新来过的转机。然而,交易市场真的可以如预期中那样理想吗?韩世同认为,市场仍有待观察,其关键在于参考价格对市场的实际约束力。

其实,二手房指导价最大的威力不在于限价,而在于通过限价进行限贷,即变相提高首付。

9月1日,民生银行广州分行发布房贷评估细则,将以最新评估价核定贷款金额,这意味着评估价越低,购房者拿到的贷款也就越少,这或许会形成二手房交易自有资金的“新门槛”。

二手房指导价只要持续数月,效果将愈来愈明显。

作为率先出台二手房指导价的城市,深圳二手房房价早已松动,不复当初一路上涨的态势。国家统计局房价指数显示,深圳二手房价连续3个月下跌,成交量同步持续下行,目前,每月仅有2000多套成交量,与去年高峰时期的1.4万套以上,下降了八成。

广东省房协专家委员会主任委员黎振伟表示,参考价格可以收获立竿见影的市场效果,从而达到为市场降温的目的。“参考价格指向明显,就是针对炒楼现象释放出的整顿风气的信号,让楼市价值回归真实,不再为泡沫掩盖。”黎振伟认为,降低房地产金融风险是当前的紧要任务,但长久稳定房地产市场还需要依靠土地供应、去杠杆、税制改革等长效机制。

广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬认为,接下来,二手市场也将联动影响一手市场,在“卖一买一”的普遍操作下,短期内一手市场和二手市场都将冷却下来。

“价与量相互影响是供求关系的根本逻辑,买卖双方在彼此观望的同时,政府将如何执行参考价格并对其采取怎样的监管力度,将直接影响市场各方的行动。”黄韬认为,长期来看市场不会一直冷淡下去,但短期还是要看谁能“熬”得住,否则将会率先打破市场的平静。

趋势▶▷一边稳房价,一边加供应

牵一发而动全身是房地产市场调控的一大特征,如今,随着二手房参考价格的出台,广州渐渐搭建起一手、二手住宅交易市场全面调控的新格局。今年来,广州以“稳步疾行”的节奏,相继推出多项“打补丁”式监管举措,为稳地价、稳房价、稳预期提供政策保障。

其中,4月21日,市住房和城乡建设局发布《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,以“组合拳”形式实施土地供应、一手房限价、分区施策等“一揽子”举措,明确了持续挤压楼市投机的施策意图。8月来,黄埔区、南沙区相继取消人才住房政策,进一步堵住了假借人才名义炒房的动机。

仅半年内,广州楼市调控动作之频繁、影响之深远有目共睹。与此同时,在落实“房住不炒”的根本定位上,广州也在精打细算做好效益与民生、效率与公平的“加减法”——一边稳房价,一边加供应。

8月31日,国新办举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上提到,“以发展保障性租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系,增加保障性住房的供给,努力实现全体人民住有所居”。

前不久,《广州市住房发展“十四五”规划》发布,提出力争供应新建商品住房65万套,筹建政策性住房66万套的目标,以解决300万人的住房问题。“十四五”期间,广州将进一步强化房子的居住功能,提高对新市民和青年群体的住房保障,不断优化住房供给结构,提升供应的多样性、平衡性和协调性。一个以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系正逐步完善。

从这一层面看,“十四五”期间,广州将更加注重住房供给的公平性,强调住房的民生属性。黄韬认为,无论调控房价还是保障供应,其根本都在于实现住房市场的结构性优化,即低端有保障、中端有供给、高端有市场。

根据中介机构内部透露,自“4·21”政策实施以来,全市部分热点区域成交价格曾一度下跌10%。政策对市场的影响已经显而易见,也将在市场的反应和变化中不断探索新的方向。

广州建立二手住房成交参考价格发布机制,从根本上是贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的措施。《通知》指出,此举将有利于提升全市二手住房市场信息透明度,为二手住房交易提供市场参考、规范交易秩序、稳定市场预期。

接下来,广州相关部门还将视市场运行情况陆续发布二手房交易参考价格,让我们拭目以待。

(责任编辑:王永超)
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