“三线四档”颁布一年 房地产行业哪些变化值得一看

来源:中国消费者报 2021-08-27 08:23:13

去年8月,针对重点房企资金监测和融资管理的“三线四档”政策出台。按照监管要求,到2023年6月底,试点房企“三道红线”指标必须全部达标;2023年底所有房企实现达标。如今,“三线四档”政策出台已经一年。在这一年里,房企都做了哪些努力?效果如何?行业经历了哪些变化?记者对此进行了采访。

“三线四档”影响深远

“行业发展的最佳窗口期已经过去,房地产公司依赖融资杠杆弯道超车的时代已经一去不复返。”这是接受《中国消费者报》记者采访的一位TOP10房企高管对于房地产行业新形势的判断。之所以这么说,在他看来,完全是由于“三线四档”政策的出台给行业带来了深刻的影响与变革。

所谓“三线四档”,是指2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,12家房企出席会议。会上提出三个监管要求,即“三道红线”:剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”踩线的条数,监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理,每降低一档,有息负债规模增速上限增加5%,即使是处于绿档位置的房企,有息负债年增幅也不得超过15%。而“踩线”数量越多,房地产企业面临的降杠杆压力越大。按照监管要求,从今年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。这一举措被认为是颠覆了房地产行业过去发展的底层逻辑,一时间在行业内引发了极大的震动。

贝壳研究院策略分析师贾莎莎对《中国消费者报》记者表示,如按照“三线四档”有息负债增长规模的要求统计,仅TOP60上市房企每年预计将少增长约9371亿元的有息负债。这将极大有利于房地产行业稳健经营,有效预防系统性金融风险,同时优化全社会资源配置。

调控效果加速显现

“三线四档”政策出台已经一年,调控效果相当显著,不少房企的财务情况得到改善,不仅控制了总有息负债规模的增长,债务结构也优化显著,还有部分企业快速下降至黄档甚至是绿档。

克而瑞研究中心日前发布的报告显示,根据其监测的99家重点房地产企业财务情况来看,现金短债比和净负债率两项指标相比2020年上半年均有明显改善,尤其是净负债率的平均值,相比2020年上半年下降了55个百分点。

从不同的颜色档位来看,处于绿档的房企明显扩容,与去年年中的13%相比,占比上升了22个百分点,达到了35%;黄档房企占比下降,相比去年年中下降了6个百分点,至45%;此外橙档、红档房企占比也有所下降,分别下降至9%、11%。

整体来看,自“三线四档”政策出台以来,99家样本房企中有41家房企成功降档,其中24家成功回归绿档。在降档的房企中,降一档的有35家,降两档的有5家,有一家房企成功连降三档,直接从红档企业变为绿档企业。此外,在2020年踩线的房企中还有部分已提出了降档时间表,大多规划未来3年内力争“三道红线”的全部达标。

据央行披露,2021年二季度末,房地产贷款余额50.8万亿元,同比增长9.5%,低于各项贷款增速2.8个百分点,比上年末增速低2.2个百分点。贾莎莎告诉《中国消费者报》记者:“一方面,房地产贷款增速在持续下降;另一方面,工业中长期贷款增速继续提升以及绿色贷款增长速度加快,说明金融资源在社会分工的角色中达到了更好的均衡,为全社会高质量的经济发展奠定了坚实的金融基础。”

倒逼房企专注产品升级

以前,房地产行业发展主要依靠融资来驱动投资,对融资依赖度较高。“三线四档”政策对于长期“高融资、高负债、高杠杆”发展的房企来说,无疑是近年来最重磅的政策之一。

北京房协副秘书长陈志对《中国消费者报》记者表示,“三线四档”是房地产行业调控由需求端向供应端的重要调整,将成为房地产调控长效机制中的重要举措,预计该项政策在未来的执行阶段,适用范围和指标维度会“更广更深”,监管执行力度会“只严不松”。

进入2021年,房地产调控政策更加精准、高频,政策之间相互补充、相互影响,形成合力,短期内房企压力倍增,但从长期看,则会加快房企的转型升级,努力寻找合适的定位与发展的契机。

克而瑞研究中心分析师房玲对《中国消费者报》记者表示,对房企而言,发展规模以及所在的梯队会相对固定,留给企业在传统赛道上弯道超车的机会越来越小,房企拿地失误的容错率会越来越低,绝大多数房企会选择聚焦主业。尤其是在销售方面,尽快回款显得更加重要,这将倒逼房企对项目运营管理更为标准化和精细化,对项目品质的关注将提高,升级迭代产品成为关键。

房玲认为,房地产行业正在发生深度重构,结合我国“十四五规划”的战略方向,房企可以在租赁市场、物管服务、社区养老、城市更新、数字经济等更细分的领域中寻求更大的发展机遇,布局企业新的增长曲线。

(责任编辑:王永超)
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