8月20日晚间，新城悦服务（1755.HK）发布2021年上半年业绩公告。公告显示，2021年上半年新城悦服务实现营收约18.77亿元，同比增长约53.6%； 毛利约5.74亿元，同比增长约57.8%；公司拥有人应占净利润约2.86亿元，同比增长约51.6%。

业务发展差异渐显 主营业务高速增长

在绝大部分上市物业公司业绩高速增长的大背景下，新城悦服务交出了一份不错的答卷，营业收入、毛利润、净利润增速均超过50%，在管面积也达到1.22亿平方米，较2020年末净增加约20.7%。

整体良好发展势头之下，各业务的发展差异逐步显现。

报告期内，新城悦服务物业管理服务收入约9.19亿元，占总收入的49.0%，同比增长约73.6%；社区增值服务收入约2.92亿元，占总收入的15.6%，同比增长约58.2%；智慧园区服务收入约2.73亿元，占总收入的14.6%，同比增长约31.3%；开发商增值服务收入约人3.90亿元，占总收入的20.8%，同比增长约31.0%。

来源：新城悦服务半年报

不难发现，新城悦服务的营收构成中，营收占比近50%的物业管理服务保持高速增长，增速居四大业务之首；其次是社区增值服务，增速也超过整体业绩增速。而智慧园区服务、开发商增值服务虽然也有超30%以上的增速，但相比于整体营业收入53.6%的涨幅，仍然有不小的距离。

随着自身规模的增长以及营收的快速增加，关联方的支持在业绩中的重要性将不断降低，这需要新城悦服务快速面向市场发展，提高发展自主性。

独立性仍需增强 贸易应收款大幅增长

截至2021年6月30日，新城悦服务在管面积约1.22亿平方米，来自第三方的面积占比为约42.8%；合约建筑面积约2.50亿平方米，较2020年末净增加约23.1%，合约建筑面积中来自第三方的面积占比为34.7%。

虽然新城悦服务一直在努力提高发展独立性，但目前看来仍然进展缓慢。

数据显示，报告期内，新城悦服务通过招投标等直接拓展方式获得的第三方项目约1310万平方米，较2020年上半年有较大幅度提升；同时新城悦服务在今年上半年完成三家物业管理企业的并购，从而使得其在学校、医院等非住宅业态的服务能力得到增强。

在管面积数据之外，新城悦服务第三方项目的营收占比提升缓慢。截至2021年6月30日，新城悦服务1.22亿平方米在管面积中，来自新城系的在管面积占比高达57.2%，物业服务营收占比更是达到67.5%。虽然较去年同期的59.3%及72.2%略有下降，但并未明显提高自身发展独立性。

来源：新城悦服务半年报

贸易应收款金额的快速增长也说明了这一点。截至2021年6月30日，新城悦服务关联方贸易应收款金额为3.63亿元，较2020年12月31日增长164.1%；第三方贸易应收款金额为5.47亿元，较2020年12月31日增长101.4%，除了贸易应收款金额高速增长，关联方贸易应收款金额增长速度也远高于第三方增速。

目前，房地产政策正不断收紧，关联方能给到的支持将愈发有限，新城悦服务亟需提高自身发展独立性。

发展高度聚焦 区域发展喜忧并存

报告显示，在2021年上半年，新城悦服务完成对三家物业公司的并购，一方面使得自身在学校、医院等非住宅业态的服务能力得到增强；另一方面也进一步提升了新城悦服务在山东省和浙江省的项目密度。以省和直辖市划分，目前新城悦服务合约建筑面积前三大区域为江苏省、浙江省和山东省，分别拥有合约建筑面积为7880万平方米、2530万平方米和2460万平方米。

截至2021年6月30日，新城悦服务合约建筑面积约2.5亿平方米，上述三大区域占比超50%。在2021年上半年，新城悦服务在江苏、浙江的在管面积占比仍超过50%，达51.4%；物业管理服务营收占比也超过50%，达53.9%，发展区域仍然高度聚焦于长三角。

来源：新城悦服务半年报

新城悦服务表示，其致力于均衡全国化布局，提高重点区域的项目数量和密度。除了江苏省、浙江省和山东省之外，目前湖北省、安徽省和四川省的合约建筑面积都已经达到1000万平方米以上。

但在管面积之外，新城悦服务仍需提高部分省份的营收贡献。以浙江和山东为例，在管面积和物业管理服务营收变化并不同步，营收增速明显落后于在管面积增速，表明其需要加大布局区域内核心城市，不断增强区域营收贡献能力。