“焦虑”这个词，用在当下购房者身上，再合适不过了！特别是对于改善型购房群体。这一类群体相比刚需对于市场的认知更透彻，而且在后疫情时代，也更希望改善自己的居住条件。

国家统计局前几天官方公布的数据显示，上半年全国新建商品房销售额92931亿元，增长38.9%，房价上涨一二线城市依然比较明显。以北京为例，新建住宅6月环比上涨0.9%，二手房环比上涨1.3%，对于北京这样的已经稳定了四年的市场，最近几个月刚刚微涨的房价，只是信号，当下楼市很可能反而是一个购房的好时机。

和光悦府 供图

2021年前7月北京成交商品房住宅合计成交37372套，北京新建住宅刷新了最近8年同期的最高纪录，可以说当下北京楼市处于一个稳定的小阳春中。

土地集中供应，“改善”家庭如何寻找价值点？！

小阳春对于聪明的购房者来说是利好，可以开始寻找优质项目，越来越多的购房者开始关注北京稀缺的项目！那么在当下北京市场里最大的变量肯定是集中卖地，很多购房者都想从土地市场的供需结构变化趋势里挖掘出北京最大的价值点在哪里？

和光悦府 供图

从这2021年集中供应的住宅地块的限价和分布情况可以看到几点：

1：面粉贵了，这29宗地起拍楼面价超过3万元/平米的地块有16宗之多。土地成交均价达到了3.6万，简单的说，未来入市售价将大部分集中在7万以上。

2：告别限竞房，楼市开启“新价格管控时代”，之前比市场平均价格便宜的限竞房已经完成了历史使命。

3：供应面积段升高，7090升级，从刚需时代开始过渡到套内90平米的“改善时代”！过去89平米以内的小两居和三居将在市场上逐渐消失，未来入市的住宅基本都会在120平米以上，刚需刚改的门槛也将水涨船高。过去500-600万买一套刚需，未来很可能1000万也买不到非常合适的项目。

这些数据的背后揭露一个市场趋势，北京楼市未来几年将水涨船高，特别是从土地供应位置看，第一轮土地供应优质项目相对较多，部分多年没有供应的区域出现了优质项目，这给了很多改善购房者机会，要抓紧了！

聪明人在分析这一轮集中供地里面有多少有价值的项目，这种情况下，有一个词肯定是最保险的购房决策依据——“倒挂”！

为什么会倒挂？其实原因很简单，就是因为政府的限价。本来如果不限价，按照市场正常的需求成交，新房很可能要卖10万+，周围二手房价格8万多。新房比二手房贵20-30%这才是正常现象，但因为政府限价，周围二手房卖10万多的区域，如果新房卖8万多，这就叫倒挂！这一轮土地中，海淀树村是公认的倒挂盘，但也存在一定的问题，就是限售5年，而且将来再卖需要补足差额到11.2万。那么除了树村还有什么项目值得市场关注？最近一个可以说是“倒挂”的新入市项目被市场广泛关注：

和光悦府 供图

上周五，华润保利崔各庄项目案名正式公布——和光悦府。

集保利的高端产品系“和光系”与华润置地高端产品系“悦府系”融合打造而成，组团打造纯粹的改善住区，这将为望京期待进行居住改善的购房者们带来难得的置业机会——在供应最稀缺的区域，性价比最高的产品来了！

二手房10万+VS不限售纯商品房住宅8.8万的“倒挂”价值！

从日常生活看，中产阶层的日子过的很惬意，但他们又并非像富人那样，可以完全掌握自己的生活轨迹，仍旧要考虑到生活中的方方面面。切身的生活之痛迫使追求生活品质的首改群体快速置换居住空间。而对于更广泛的中产家庭而言，随疫情而来的通货膨胀、货币贬值，股票乏力、投资无门等也让他们开始思考通过买房来守护自己的钱包。

近年来，房子已成为中产们与他人拉开财富差距的“神器”。放眼当下，在中国似乎很难找到比房子更能保值的标的。房价现象就是货币现象，如果不买房持有现金，钱会在未来几年里被稀释得体无完肤。来自生活和资产守护等不同维度的压力，让改善群体患上“置业焦虑症”，那么，为什么北京的改善群体当下大部分都在关注和光悦府？从资产保值、地段价值和生活品质几方面看，这个项目的价值的确在北京第一批集中供地中最值得关注。首先：稀缺的价值地段！伟哥就算是一个望京人，在北京生活过很多地方，但望京的宜居宜业程度在全北京首屈一指。

望京作为北京第二CBD，经过二十年的发展，已经成为北京炙手可热的价值高地。众所周知，望京有着得天独厚的资源优势，与首都机场和东直门交通枢纽直接连通，与使馆区、亚奥区和中关村依次相连。

近年来，望京已经吸引了大批世界顶尖企业，现在望京CBD的高新技术企业和研发中心近万家，其经济影响力的发展大有赶超国贸CBD的架势，望京CBD俨然已经成为“政治、文化、国际交往、科技创新”区，一个具备开放式、多元化、国际化的国门商务区已经形成。

其次：区域二手房价格已经10万+住宅均价10万+ 住宅开发土地稀缺随着望京区位和地段价值越来越高，也导致了望京板块的住宅成交均价一直处于高位，板块新盘均价已经在10万以上。而且值得注意的是望京CBD作为优质区域，本来可开发的土地十分稀缺。

望京的二手房市场10万+单价项目比比皆是，最高单价接近12万+，从2020年四季度开始，全北京除了海淀外，价格波动最明显的区域也是望京，区域内高端需求非常旺盛。

位于北小河边上的东湖湾这样10几年房龄，户型也不符合当下主流需求的次新房，挂牌价格都已经高达14万！

这时候看距离大望京公园约2公里，紧邻东北五环和北小河的和光悦府地段价值毋容置疑。第三：和光悦府的匠心品质！优质的地段+倒挂的价格，这些还不够，望京作为新经济的区域代表，生活在这个区域的人支付能力充足，对于住宅品质的追求也最高，全北京1000万以上的中高端住宅需求，望京都是其中一波最重要的购房来源。过去因为没有供应，所以很多望京购房者外溢到了孙河等其他区域，但随着和光悦府的入市，卖掉一套望京二手房就可以在区域内升级的望京改善购房者有福了。

和光悦府效果图

和光悦府将是一个代表了华润与保利高端产品线的全新之作。也是望京市场上太久未能出现过的纯商品房项目。全盘都是四居改善户型，这也保证了社区的品质。这在望京也是绝无仅有的稀缺项目。主力产品之一的120㎡户型，南向面宽达到了10.8米，通透四居，总价1000万出头，这样的价格想要在当下的望京买到一套四居室，几乎不可能。户型设置非常有成长性，适合从年轻的小两口到三代同堂不同时期的需求。

170平米的奢适四居产品，南向面宽则超过13米，6.2米的奢侈大宽厅在望京可以说绝无仅有。这个户型完胜东湖湾单价14万的178平米三居，拥有双主卧套房，空间尺度豁达舒适。无论从居住审美到产品细节，都足以成为当下望京楼市高端改善代表作。也很可能成为望京新盘的收官之作。

望京缺好房子久矣，在望京，由于无房可售，成为北京所有顶豪挖掘的宝库，无论是东坝、亚奥、亦庄、孙河，北京东部的新顶豪们大多通过深耕望京，冀望于促进自身项目的成交。这次终于有望京自己的新纯商品房住宅供应了。作为北京最懂生活的望京改善置业群体，终于等到了市场最大的红利，8.8万的单价，1000-1500万的总价，就可以留住望京，享受到和光悦府的高配升级，这样的机遇值得珍惜！

稿件来源：大伟看楼市