8月11日，青岛第二批次集中出让的土地宣布终止，8月18日重新挂牌87宗，相比7月30号发生两个变化：一是土地出让宗数减少13宗，高新区崂山等地块规定了最高限价；二是土拍规则的变化、新玩法来了，且严格规定了违背规则3年内不得在青岛拿地。

变化一：出让土地变化，7月30日公示青岛二批次地块100 宗，面积约 5474 亩，总建面839万㎡；终止后8月18日重新挂牌87宗，面积约330万㎡，总建面765万㎡，其中李沧、城阳和西海岸减少地块出让。

变化二：土拍规则出现重大变化：

1、竞买资格，中华人民共和国境内外的具有房地产开发资质的企业，除法律法规另有限制或《出让须知》规定禁止参加者外，均可申请参加。 同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买。

2、竞买资金，参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金， 购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款， 购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等

3，控溢价 竞品质，其中高新区的溢价率限制在15%以内，其他最高限价在土地拍卖前输入网上交易系统，达到限价后，转到线下竞高品质住宅（绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑）建设环节。

4，严厉惩罚：

竞买人提交的资质证明文件、《资金承诺书》等纸质文件不符合要求的，或同一企业及其控股的各个公司参加同一宗地的竞买，取消竞得人（暂定）资格，扣除5%竞买保证金作为违约金不予退还， 竞买人 3 年内不得在我市参与土地竞买。

经审查，竞买人提交的《资金承诺书》与审计结论不 一致，已签订《成交确认书》的撤销《成交确认书》，扣除 50%竞买保证金作为违约金不予退还；已签订出让合同的解除土地出让合同，定金作为违约金不予退还；土地已交付的，竞得人应无条件将土地交还出让人。竞买人 3 年内不得在我市参与土地竞买。

此次青岛土拍规则变化与8月17日济南公布的土拍新规则，济南是摇号而青岛是竞品质，且青岛出现了违规的严厉惩罚。

土拍规则的调整是对第一批次集中出现“高热度”的纠正，没有高价地减少高房价出现的概率，是对“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”目标的维护，土拍规则调整是调控的又一环，房地产软着陆。

上周在深圳、天津、青岛等重点城市宣布二批次出现变化后，疲软了一段时间的地产股迎来大爆发，保利一度涨幅10%涨停。

地产板块股价上涨源于对于溢价率的控制，溢价率控制，房企留出合理利润，让房企能正常运转下去。

房企拿地很内卷，一些房企为了策略拿地即使没有利润硬要拿地的畸形现状，杭州宋都即使赔5000万也要退地就是例子，没有利润后期可能带来系统性风险，房企陷入危机（恒大为例），最受影响的是上下游的供应商、金融机构和购房者，所以控制拿地成本，让房企有一定利润去做品质，减少房企因头脑发热拿错地而亏损暴雷的现象。

控制溢价达到限价后，竞品质则利好品质中高端房企。

对于资金和资质的要求，提高门槛对企业影响大，整体降低企业参与热度。尤其是自有资金的要求利好国企、央企以及一些综合性企业，对于高周转企业提出了挑战。

青岛  二批次供地中大部分地块的条件比较苛刻，能进入竞品质环节的地比较少，属于小规模切磋，也需要一些运气的加持。

青岛二批次地重新挂牌明细

8月18日，青岛市辖区第二批集中供地重新挂牌（包含市北、李沧、崂山、城阳、高新区、西海岸和即墨），共计 87 宗，总建面765万㎡，起拍总价312亿。

相比第一批集中供地的占地1617959.6㎡，合计约2427亩，总建面335万㎡，第二批次土地大规模增加，不仅量大且质优，第二批次手里的牌明显由于第一批次。

拍卖时间分区进行：

9月8日上午9:30市北、李沧；9月8日下午2:00城阳区；

9月9日上午9:30即墨区，上午10:30崂山区；9月9日下午2:00中德生态园；下午3:00高新区；

9月10日上午9：30西海岸新区。

【市北区】

市北区5宗地块挂牌，2宗位于欢乐滨海城，1宗位于新都心的果品地块，2宗位于百洋大健康产业园规划范围内，5宗地总占地面积208437.9㎡，规划总建面579176㎡，起拍总价41.16亿。

相比于第一批次市北区出让的7宗，总建面44.75万㎡，本次显得有点“寂寞”。第一批次出让的浮山后4宗地，其中占据3宗的金地华章项目即将开盘，国泰地块规划问世；地王开平路45号的案名绿城和锦诚园预计十月开盘；而保利大港的2宗地大多是安置房，项目进度相对较慢。

地块位置图：

（位置仅供参考，以公示文件为准）

1号地块位于新都心，原为果品批发市场，目前地上建筑已经拆除，占地面积27347.8㎡，容积率3.3，商住比5：5，规划建面90247.74㎡（含划拨建设公租房4512.4㎡），楼面起始价7600元/㎡，起拍总价6.52亿。

根据发布的规划，项目建设5栋住宅（2栋26F+1栋21F+1栋20F+1栋17F）+4栋办公、商业（2栋22F办公+2栋2F商业）。

（位置仅供参考，以公示文件为准）

2宗地位于欢乐滨海城，其中2号地占地面积63938.56㎡，容积率2.5，规划建面159846.4㎡，楼面起始价8600元/㎡，起拍总价13.4亿。3号地块占地面积55311㎡，容积率2.6，规划建面144300㎡，楼面起始价5090元/㎡，起拍总价7.34亿。

目前对面有个中国铁建中心在售，住宅均价2.4w左右。

（位置仅供参考，以公示文件为准）

4-5地块位于规划市北大健康产业园内，占地面积61660.2㎡，规划建面18.4万㎡，起拍总价13.9亿。

2 号地块与 3 号地块搭配供应；4 号地块与 5 号地块搭配供应；

【李沧区】

李沧区共计8宗地块挂牌，总占地面积21万㎡，规划总建面59.2㎡，起拍总价48.76亿。相比7月30日批次华外二期不再此次出让序列。

分别位于万科石牛山地块东侧，毗邻海尔鼎世华府河南庄改造地块和海尔工业园对面。

（位置仅供参考，以公示文件为准）

6-7地块为河南庄旧村改造地块，紧邻海尔鼎世华府，6号占地面积16013.5㎡，规划建面50442.53㎡，起始楼面价10500元/㎡，起拍总价5.3亿。

7号占地面积13984.1㎡，规划建面54537.99㎡，起始楼面价10000元/㎡，起拍总价4.57亿。

另外5宗地甘泉路两侧地块，曾于年初公布调整规划方案。总占地面积136212.4㎡，规划建筑面积40.82万㎡，起拍总价32.7亿。

（位置仅供参考，以公示文件为准）

8号地块位于万科石牛山项目东侧，万科联合体于2017年拿地，此次挂牌地块占地面积43939.5㎡，容积率1.8，规划建筑建面79091.1㎡，楼面起始价8830元/㎡，起拍总价6.2亿。

9 号地块与 10号地块搭配供应；11 号地块、12 号地块与 13 号地块搭配供应。

【崂山区】

崂山区共有3宗地上市，总占地面积286501.2㎡，规划总建面80.68万㎡，起拍总价34.6亿。其中沙子口北姜地块楼面价最高18059元/㎡，崂山区直接规定了每宗地的最高限价。

（位置仅供参考，以公示文件为准）

地块位于浮山后，是西韩经发用地，占地面积10756.6㎡，容积率1.14，规划建筑建面12262.5㎡，楼面起始价15905元/㎡，最高限价18290元/㎡，起拍总价1.95亿。

人才住房不少于1839.4㎡，且不少于26套（具体以规划部门批复为准），结算的价格为28950元/平方米。

松岭路地块

（位置仅供参考，以公示文件为准）

地块位于融创壹号院北，整体地块容积率3.08，其中住宅占地面积70675.28㎡，规划建面278740㎡，楼面起始价10351元/㎡，其中规定了最高限价11903元/㎡，起拍总价28.85亿，又一个品质项目即将诞生。

（医院此前披露规划图）

医疗用地将建设山东中医药大学附属青岛医院，根据青岛政务网的信息，山东中医药大学附属青岛医院东院区规划为三甲公立医院，预计2024年底竣工。

本次起拍楼面价最高地块

地块位于崂山区规划姜哥庄路以东、北姜安置区以北，住宅占地面积20492.5㎡，规划建筑面积20492.5㎡，楼面起始价18059元/㎡，最高限价20767元/㎡，这是本次出让中起始价最高的，起拍总价3.7亿。

【高新区】

高新区共有8宗地挂牌，增加了最高限价，但限价控制在15%以内，与7月30日无变化，7宗商住地总占地面积355826㎡，规划总建面66.12万㎡，加上搭配出让的工业用地，起拍总价24.8亿，高新区冲呀~

其中09号地块曾于去年12月流拍，为商住地，占地面积74717.8㎡，容积≤1.5，规划建面107058.25㎡，楼起始价4000元/㎡，最高限价4590元/㎡，此外划拨5018.45㎡用于建设租赁型人才住房。

H11号零售商业用地，占地面积37355㎡，容积≤1.5，规划建面56032.5㎡，楼起始价3500元/㎡，此外划拨50429.25㎡用于建设租赁型人才住房。

11号商住综合用地，地面积37702.1㎡，容积≤1.5，规划建面54033.26㎡，楼起始价4000元/㎡，最高限价4590元/㎡，此外划拨2519.89㎡用于建设租赁型人才住房。

（位置仅供参考，以公示文件为准）

12号块为住宅用地，地面积67757.2㎡，容积≤2.2，规划建面149065.84㎡，楼起始价4700元/㎡，最高限价5400元/㎡，此外划拨7429.79㎡用于建设租赁型人才住房。

18号与19号地块搭配出让，18号地块为商住综合用地，地面积59999.9㎡，容积≤2.5，规划建面149999.75㎡，楼起始价4100元/㎡，最高限价4710元/㎡,此外划拨6749.99㎡用于建设租赁型人才住房。

（位置仅供参考，以公示文件为准）

19号地块为商务金融用地，地面积9195.1㎡，容积≤1.5，规划建面13792㎡，楼起始价3500元/㎡。

20号与21号地块搭配出让，20号地块为商住用地，地面积69099㎡，容积≤1.8，规划建面124378.2㎡，楼起始价3820元/㎡，最高限价4390元/㎡。

【城阳区】

城阳区共有20宗地挂牌，相对于7月30日减少9宗地，绿地国科小镇用地此次不出让。总占地面积853730㎡，规划总建面197.25万㎡，起拍总价58.75亿。其中还包含第一批次中流拍的2宗地再次挂牌。

(出让明细）

（位置仅供参考，以公示文件为准）

以上2宗地旁边就是去年拿地的5G智谷|海韵华府，又是熟悉的1宗商住和1宗科研用地。

（位置仅供参考，以公示文件为准）

（位置仅供参考，以公示文件为准）

这2宗地位于流亭机场北侧，机场于8月12日转场，根据这3宗地的最新控规，最高限高150米，这2宗地代表流亭突破限高的开始。同时流亭被定义为“未来之城”，嗅觉敏锐的大开发商开始布局。

其中，中川西路地块住宅部分占地120.2亩。

（位置仅供参考，以公示文件为准）

住宅用地107.2亩，容积率1.6。

（位置仅供参考，以公示文件为准）

（位置仅供参考，以公示文件为准）

（位置仅供参考，以公示文件为准）

以下2宗地曾于第一批次土拍中流拍：

（位置仅供参考，以公示文件为准）

位于城阳街道文阳路北、中川路西的21180.24㎡商住地，地块占地面积11511㎡，总建面2.3万㎡（1841.76㎡租赁型人才住房）楼面起始价4693元/㎡。

（位置仅供参考，以公示文件为准）

地块位于城阳区城阳街道硕阳路北、荟城路西，规划建面13051.2㎡，为零售商业用地。

出让条件：

1，3、4 号地块搭配出让，5、6 号地块搭配出让，7、8 号地块搭配出让，10、11 号地块搭配出让，12、13、14 号地块搭配出让，15、16 号地块搭配出让，17、18 号地块搭配出让， 须由同一竞买人同时竞买。搭配地块拍卖时同时加价竞买,出价最高者一并竞得。

2，1-8 号地块竞得人须于网上竞拍结束后 3 个工作日内与城阳区城阳街道办事处签订 《项目投资协议书》。4 号地块须引进符合国家发改委 2017 年第 1 号公告 《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》1.1.1 网络设备包含的新一 代移动通信设备及物联网设备相关产业、1.1.2 信息终端设备包含的可穿戴终端设备相关产业及 1.2.1 新兴软件及服务相关产业。6 号地块商务部分须引进符合国家发改委 2017 年第 一号公告 《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录》4.1.2生物技术药物、4.1.6 生物医药服务和 4.2.3 医用检查检验仪器及服务相关产业。8 号地块商业建筑自持面积不低于 5200平方米,自持年限 20 年；

3，9-14 号地块竞得人须于网上竞拍结束后 3 个工作日内与城阳区流亭街道办事处签订 《项目投资协议书》。9 号地块商务部分须引进区域总部公司， 引进符合国家发改委 2017年第 1 号公告 《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录》中“5 新能源汽车产业 5.1 新能源汽车产品 5.1.1 新能源汽车整车”类企业和国家统计局 2018 版《战略新兴产业目录》中 “9.2.2 现代金融服务 6940 条金融信息服务”类企业。商务部分自持面积不低于 19400 平方米，自持年限不低于 10 年。11号地块须引进符合城阳区产业规划的电商平台新兴产业，并设立上市企业全国总部公司。13 号地块须引进全国卫生健康技术推广传承应用项目示范基地，须引进符合行业准入要求的产业，实际容积率大于 1.5 且不高于 2.5，固定资产投资强度不低于 800 万元/亩，亩均税收不低于 50 万元/亩，能耗数据以后续项目能评批复意见为准、环境保护方面按照相关规定执行。13 号地块竞得人与区自然资源局签订 《国有建设用地使用权出让合同》的同时，须与流亭街道办事处签订《城阳区工业用地项目“标准地”履约监管协议》。

4，15-18 号地块竞得人须于网上竞拍结束后 3 个工作日内与城阳区上马街道办事处签订《项目投资协议书》。16 号地块须配建 1 处建筑面积不小于 6300 平方米， 用地面积不小于 9000 平方米的养老院， 养老院的建设进度应与住宅建设同步完成竣工备案并具备运营条件。

5，19-20 号地块竞得人须于网上竞拍结束后 3 个工作日内与城阳区河套街道办事处签订《项目投资协议书》。19 号地块住宅部分面向康复大学教职工定向销售。20 号地块须引进总部经济项目，地块零售商业用途部分优先面向康复大学提供产业成果转化载体。

【西海岸】

西海岸此次共有39宗地挂牌，相比上次减少中央活力区和藏马山2宗地，总占地面积109.85㎡，规划总建面263万㎡，起拍总价96.85亿。

以下为西海岸部分地块位置参考图：

（中德生态园明细）

（位置仅供参考，以公示文件为准）

（土地明细）

【即墨区】

即墨在经历了去年三四月分大规模供地输血后，现在进入“消化期”，即墨区第一批次除了和达幸福城地块为商品房地块以外，其余均为安置房。此次同样的，即墨区此次共有4宗地挂牌，总占地面积185481㎡，规划总建面40.7万㎡，起拍总价7.36亿。

（来源：卓易数据）