青岛二批次地重新挂牌减少至87宗地!土拍规则重大变化违规3年禁入青岛!

来源:中国网地产 2021-08-18 10:05:07

8月11日,青岛第二批次集中出让的土地宣布终止,8月18日重新挂牌87宗,相比7月30号发生两个变化:一是土地出让宗数减少13宗,高新区崂山等地块规定了最高限价;二是土拍规则的变化、新玩法来了,且严格规定了违背规则3年内不得在青岛拿地。

变化一:出让土地变化,7月30日公示青岛二批次地块100 宗,面积约 5474 亩,总建面839万㎡;终止后8月18日重新挂牌87宗,面积约330万㎡,总建面765万㎡,其中李沧、城阳和西海岸减少地块出让。

变化二:土拍规则出现重大变化:

1、竞买资格,中华人民共和国境内外的具有房地产开发资质的企业,除法律法规另有限制或《出让须知》规定禁止参加者外,均可申请参加。 同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买。

2、竞买资金,参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金, 购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款, 购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等

3,控溢价 竞品质,其中高新区的溢价率限制在15%以内,其他最高限价在土地拍卖前输入网上交易系统,达到限价后,转到线下竞高品质住宅(绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑)建设环节。

4,严厉惩罚:

竞买人提交的资质证明文件、《资金承诺书》等纸质文件不符合要求的,或同一企业及其控股的各个公司参加同一宗地的竞买,取消竞得人(暂定)资格,扣除5%竞买保证金作为违约金不予退还, 竞买人 3 年内不得在我市参与土地竞买。

经审查,竞买人提交的《资金承诺书》与审计结论不 一致,已签订《成交确认书》的撤销《成交确认书》,扣除 50%竞买保证金作为违约金不予退还;已签订出让合同的解除土地出让合同,定金作为违约金不予退还;土地已交付的,竞得人应无条件将土地交还出让人。竞买人 3 年内不得在我市参与土地竞买。

此次青岛土拍规则变化与8月17日济南公布的土拍新规则,济南是摇号而青岛是竞品质,且青岛出现了违规的严厉惩罚。

土拍规则的调整是对第一批次集中出现“高热度”的纠正,没有高价地减少高房价出现的概率,是对“房住不炒”,“稳地价、稳房价、稳预期”目标的维护,土拍规则调整是调控的又一环,房地产软着陆。

上周在深圳、天津、青岛等重点城市宣布二批次出现变化后,疲软了一段时间的地产股迎来大爆发,保利一度涨幅10%涨停。

地产板块股价上涨源于对于溢价率的控制,溢价率控制,房企留出合理利润,让房企能正常运转下去。

房企拿地很内卷,一些房企为了策略拿地即使没有利润硬要拿地的畸形现状,杭州宋都即使赔5000万也要退地就是例子,没有利润后期可能带来系统性风险,房企陷入危机(恒大为例),最受影响的是上下游的供应商、金融机构和购房者,所以控制拿地成本,让房企有一定利润去做品质,减少房企因头脑发热拿错地而亏损暴雷的现象。

控制溢价达到限价后,竞品质则利好品质中高端房企。

对于资金和资质的要求,提高门槛对企业影响大,整体降低企业参与热度。尤其是自有资金的要求利好国企、央企以及一些综合性企业,对于高周转企业提出了挑战。

青岛  二批次供地中大部分地块的条件比较苛刻,能进入竞品质环节的地比较少,属于小规模切磋,也需要一些运气的加持。


青岛二批次地重新挂牌明细

8月18日,青岛市辖区第二批集中供地重新挂牌(包含市北、李沧、崂山、城阳、高新区、西海岸和即墨),共计 87 宗,总建面765万㎡,起拍总价312亿。


相比第一批集中供地的占地1617959.6㎡,合计约2427亩,总建面335万㎡,第二批次土地大规模增加,不仅量大且质优,第二批次手里的牌明显由于第一批次。

拍卖时间分区进行:

9月8日上午9:30市北、李沧;9月8日下午2:00城阳区;

9月9日上午9:30即墨区,上午10:30崂山区;9月9日下午2:00中德生态园;下午3:00高新区;

9月10日上午9:30西海岸新区。


【市北区】

市北区5宗地块挂牌,2宗位于欢乐滨海城,1宗位于新都心的果品地块,2宗位于百洋大健康产业园规划范围内,5宗地总占地面积208437.9㎡,规划总建面579176㎡,起拍总价41.16亿。

相比于第一批次市北区出让的7宗,总建面44.75万㎡,本次显得有点“寂寞”。第一批次出让的浮山后4宗地,其中占据3宗的金地华章项目即将开盘,国泰地块规划问世;地王开平路45号的案名绿城和锦诚园预计十月开盘;而保利大港的2宗地大多是安置房,项目进度相对较慢。

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地块位置图:

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

1号地块位于新都心,原为果品批发市场,目前地上建筑已经拆除,占地面积27347.8㎡,容积率3.3,商住比5:5,规划建面90247.74㎡(含划拨建设公租房4512.4㎡),楼面起始价7600元/㎡,起拍总价6.52亿。

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根据发布的规划,项目建设5栋住宅(2栋26F+1栋21F+1栋20F+1栋17F)+4栋办公、商业(2栋22F办公+2栋2F商业)。

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

2宗地位于欢乐滨海城,其中2号地占地面积63938.56㎡,容积率2.5,规划建面159846.4㎡,楼面起始价8600元/㎡,起拍总价13.4亿。3号地块占地面积55311㎡,容积率2.6,规划建面144300㎡,楼面起始价5090元/㎡,起拍总价7.34亿。

目前对面有个中国铁建中心在售,住宅均价2.4w左右。

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

4-5地块位于规划市北大健康产业园内,占地面积61660.2㎡,规划建面18.4万㎡,起拍总价13.9亿。

2 号地块与 3 号地块搭配供应;4 号地块与 5 号地块搭配供应;


【李沧区】

李沧区共计8宗地块挂牌,总占地面积21万㎡,规划总建面59.2㎡,起拍总价48.76亿。相比7月30日批次华外二期不再此次出让序列。

分别位于万科石牛山地块东侧,毗邻海尔鼎世华府河南庄改造地块和海尔工业园对面。

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

6-7地块为河南庄旧村改造地块,紧邻海尔鼎世华府,6号占地面积16013.5㎡,规划建面50442.53㎡,起始楼面价10500元/㎡,起拍总价5.3亿。

7号占地面积13984.1㎡,规划建面54537.99㎡,起始楼面价10000元/㎡,起拍总价4.57亿。

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另外5宗地甘泉路两侧地块,曾于年初公布调整规划方案。总占地面积136212.4㎡,规划建筑面积40.82万㎡,起拍总价32.7亿。

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

8号地块位于万科石牛山项目东侧,万科联合体于2017年拿地,此次挂牌地块占地面积43939.5㎡,容积率1.8,规划建筑建面79091.1㎡,楼面起始价8830元/㎡,起拍总价6.2亿。

9 号地块与 10号地块搭配供应;11 号地块、12 号地块与 13 号地块搭配供应。


【崂山区】

崂山区共有3宗地上市,总占地面积286501.2㎡,规划总建面80.68万㎡,起拍总价34.6亿。其中沙子口北姜地块楼面价最高18059元/㎡,崂山区直接规定了每宗地的最高限价。

(位置仅供参考,以公示文件为准)

地块位于浮山后,是西韩经发用地,占地面积10756.6㎡,容积率1.14,规划建筑建面12262.5㎡,楼面起始价15905元/㎡,最高限价18290元/㎡,起拍总价1.95亿。

人才住房不少于1839.4㎡,且不少于26套(具体以规划部门批复为准),结算的价格为28950元/平方米。

松岭路地块

(位置仅供参考,以公示文件为准)

地块位于融创壹号院北,整体地块容积率3.08,其中住宅占地面积70675.28㎡,规划建面278740㎡,楼面起始价10351元/㎡,其中规定了最高限价11903元/㎡,起拍总价28.85亿,又一个品质项目即将诞生。

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(医院此前披露规划图)

医疗用地将建设山东中医药大学附属青岛医院,根据青岛政务网的信息,山东中医药大学附属青岛医院东院区规划为三甲公立医院,预计2024年底竣工。

本次起拍楼面价最高地块

地块位于崂山区规划姜哥庄路以东、北姜安置区以北,住宅占地面积20492.5㎡,规划建筑面积20492.5㎡,楼面起始价18059元/㎡,最高限价20767元/㎡,这是本次出让中起始价最高的,起拍总价3.7亿。


【高新区】

高新区共有8宗地挂牌,增加了最高限价,但限价控制在15%以内,与7月30日无变化,7宗商住地总占地面积355826㎡,规划总建面66.12万㎡,加上搭配出让的工业用地,起拍总价24.8亿,高新区冲呀~

其中09号地块曾于去年12月流拍,为商住地,占地面积74717.8㎡,容积≤1.5,规划建面107058.25㎡,楼起始价4000元/㎡,最高限价4590元/㎡,此外划拨5018.45㎡用于建设租赁型人才住房。

H11号零售商业用地,占地面积37355㎡,容积≤1.5,规划建面56032.5㎡,楼起始价3500元/㎡,此外划拨50429.25㎡用于建设租赁型人才住房。

11号商住综合用地,地面积37702.1㎡,容积≤1.5,规划建面54033.26㎡,楼起始价4000元/㎡,最高限价4590元/㎡,此外划拨2519.89㎡用于建设租赁型人才住房。

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

12号块为住宅用地,地面积67757.2㎡,容积≤2.2,规划建面149065.84㎡,楼起始价4700元/㎡,最高限价5400元/㎡,此外划拨7429.79㎡用于建设租赁型人才住房。

18号与19号地块搭配出让,18号地块为商住综合用地,地面积59999.9㎡,容积≤2.5,规划建面149999.75㎡,楼起始价4100元/㎡,最高限价4710元/㎡,此外划拨6749.99㎡用于建设租赁型人才住房。

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

19号地块为商务金融用地,地面积9195.1㎡,容积≤1.5,规划建面13792㎡,楼起始价3500元/㎡。

20号与21号地块搭配出让,20号地块为商住用地,地面积69099㎡,容积≤1.8,规划建面124378.2㎡,楼起始价3820元/㎡,最高限价4390元/㎡。


【城阳区】

城阳区共有20宗地挂牌,相对于7月30日减少9宗地,绿地国科小镇用地此次不出让。总占地面积853730㎡,规划总建面197.25万㎡,起拍总价58.75亿。其中还包含第一批次中流拍的2宗地再次挂牌。

(出让明细)

(位置仅供参考,以公示文件为准)

以上2宗地旁边就是去年拿地的5G智谷|海韵华府,又是熟悉的1宗商住和1宗科研用地。

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

这2宗地位于流亭机场北侧,机场于8月12日转场,根据这3宗地的最新控规,最高限高150米,这2宗地代表流亭突破限高的开始。同时流亭被定义为“未来之城”,嗅觉敏锐的大开发商开始布局。

其中,中川西路地块住宅部分占地120.2亩。

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

住宅用地107.2亩,容积率1.6。

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

以下2宗地曾于第一批次土拍中流拍:

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

位于城阳街道文阳路北、中川路西的21180.24㎡商住地,地块占地面积11511㎡,总建面2.3万㎡(1841.76㎡租赁型人才住房)楼面起始价4693元/㎡。

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

地块位于城阳区城阳街道硕阳路北、荟城路西,规划建面13051.2㎡,为零售商业用地。


出让条件:

1,3、4 号地块搭配出让,5、6 号地块搭配出让,7、8 号地块搭配出让,10、11 号地块搭配出让,12、13、14 号地块搭配出让,15、16 号地块搭配出让,17、18 号地块搭配出让, 须由同一竞买人同时竞买。搭配地块拍卖时同时加价竞买,出价最高者一并竞得。

2,1-8 号地块竞得人须于网上竞拍结束后 3 个工作日内与城阳区城阳街道办事处签订 《项目投资协议书》。4 号地块须引进符合国家发改委 2017 年第 1 号公告 《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》1.1.1 网络设备包含的新一 代移动通信设备及物联网设备相关产业、1.1.2 信息终端设备包含的可穿戴终端设备相关产业及 1.2.1 新兴软件及服务相关产业。6 号地块商务部分须引进符合国家发改委 2017 年第 一号公告 《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录》4.1.2生物技术药物、4.1.6 生物医药服务和 4.2.3 医用检查检验仪器及服务相关产业。8 号地块商业建筑自持面积不低于 5200平方米,自持年限 20 年;

3,9-14 号地块竞得人须于网上竞拍结束后 3 个工作日内与城阳区流亭街道办事处签订 《项目投资协议书》。9 号地块商务部分须引进区域总部公司, 引进符合国家发改委 2017年第 1 号公告 《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录》中“5 新能源汽车产业 5.1 新能源汽车产品 5.1.1 新能源汽车整车”类企业和国家统计局 2018 版《战略新兴产业目录》中 “9.2.2 现代金融服务 6940 条金融信息服务”类企业。商务部分自持面积不低于 19400 平方米,自持年限不低于 10 年。11号地块须引进符合城阳区产业规划的电商平台新兴产业,并设立上市企业全国总部公司。13 号地块须引进全国卫生健康技术推广传承应用项目示范基地,须引进符合行业准入要求的产业,实际容积率大于 1.5 且不高于 2.5,固定资产投资强度不低于 800 万元/亩,亩均税收不低于 50 万元/亩,能耗数据以后续项目能评批复意见为准、环境保护方面按照相关规定执行。13 号地块竞得人与区自然资源局签订 《国有建设用地使用权出让合同》的同时,须与流亭街道办事处签订《城阳区工业用地项目“标准地”履约监管协议》。

4,15-18 号地块竞得人须于网上竞拍结束后 3 个工作日内与城阳区上马街道办事处签订《项目投资协议书》。16 号地块须配建 1 处建筑面积不小于 6300 平方米, 用地面积不小于 9000 平方米的养老院, 养老院的建设进度应与住宅建设同步完成竣工备案并具备运营条件。

5,19-20 号地块竞得人须于网上竞拍结束后 3 个工作日内与城阳区河套街道办事处签订《项目投资协议书》。19 号地块住宅部分面向康复大学教职工定向销售。20 号地块须引进总部经济项目,地块零售商业用途部分优先面向康复大学提供产业成果转化载体。


【西海岸】

西海岸此次共有39宗地挂牌,相比上次减少中央活力区和藏马山2宗地,总占地面积109.85㎡,规划总建面263万㎡,起拍总价96.85亿。

以下为西海岸部分地块位置参考图:

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(中德生态园明细)

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(位置仅供参考,以公示文件为准)

(土地明细)

【即墨区】

即墨在经历了去年三四月分大规模供地输血后,现在进入“消化期”,即墨区第一批次除了和达幸福城地块为商品房地块以外,其余均为安置房。此次同样的,即墨区此次共有4宗地挂牌,总占地面积185481㎡,规划总建面40.7万㎡,起拍总价7.36亿。

(来源:卓易数据)

(责任编辑:杨帆)
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来源:中国网地产2021-08-18 10:05:07
8月11日,青岛第二批次集中出让的土地宣布终止,8月18日重新挂牌87宗,相比7月30号发生两个变化:一是土地出让宗数减少13宗,高新区崂山等地块规定了最高限价;二是土拍规则的变化、新玩法来了,且严格规定了违背规则3年内不得在青岛拿地。
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