8月16日晚间，招商积余（001914.SZ）发布2021年上半年业绩公告。公告显示，2021年上半年招商积余实现营业收入47.78亿元，较上年同期增长23.56%；报告期末总资产163.59亿元，较期初微增0.03%。

毛利率全面下滑

人间的悲欢并不相通，招商积余的盈利困境也愈发让人想不通。

2021年8月16日晚间，招商积余发布2021年上半年业绩公告。在物业行业一片盈利预增的公告中，招商积余默默交出了一份毛利率下滑的答卷。

报告显示，2021年上半年招商积余实现营业收入47.78亿元，较上年同期增长23.56%；毛利率为13.54%，较上年同期下降0.29%。

具体而言，招商积余物业管理业务毛利率为10.58%，较上年同期11.23%下降0.65%。其中，基础物业管理部分毛利率为10.70%，同比下降0.22个百分点；专业化服务部分毛利率为10.08%，同比下降2.52个百分点。资产管理业务毛利率为60.44%，较上年同期61.68%下降1.24%。其中，商业运营部分毛利率为43.20%，同比上升19.72个百分点；持有物业出租及经营部分毛利率为61.84%，同比下降1.59个百分点。

来源：招商积余2021年上半年业绩报告

此外，2021年上半年招商积余归属于上市公司股东的净利润为2.48亿元，净利率仅为5.19%，落后于绝大部分同行；加权平均净资产收益率仅为2.96%，也遥遥落后于绝大部分同行。

在3月24日召开的招商积余2020年全年业绩新闻发布会，招商积余财务总监张秀成表示招商积余将从多方面入手，改善企业经营表现，但目前来看，随着招商积余毛利率的进一步下滑，招商积余改善企业经营表现的成效似乎并不明显，招商积余尚需更加明确而有效的举措，以挽救岌岌可危的毛利率。

资管业务发展缓慢

报告显示，招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理及资产管理两项核心业务。

但不难发现，招商积余现阶段营业收入中，物业管理业务营收仍然为主要收入来源。

报告期内，招商积余物业管理业务实现营业收入44.36亿元，较上年同期增长23.68%，占公司营业收入的92.84%，同比上升0.09个百分点。资产管理业务实现营收2.70亿元，较上年同期增长46.18%，占公司营业收入的5.66%，同比上升0.88个百分点。

这也意味着，直到2021上半年，招商积余资产管理业务营收占比才刚刚突破5%，而这距离2019年12月招商积余更名上市已近两年。同时其所承载着的招商局集团存量资产的管理、运营及服务的百年使命，目前看来距离最终实现仍然是遥遥无期。

2020年4月21日，招商蛇口在线上举办2019年度业绩发布会暨投资者交流会。会上，招商蛇口副总经理聂黎明表示，招商积余紧跟着马上会启动组织架构的大调整，对于招商积余总部，原中航物业总部和招商物业的总部将会进行大的改革和调整。另外，招商蛇口为了体现对招商积余的支持，以及提升招商蛇口持有物业运营的能力，招商蛇口的商业运营板块与招商积余的商业运营板块的整合也即将开始。

聂黎明的表态已经过去将近一年半时间，整合动作似乎仍未开始。2021年开年至今，招商积余股价跌幅超过30%，遥遥领先于绝大部分上市物业公司。在业绩增长缓慢、毛利率不断下行的当下，招商蛇口何时真正加速推动招商蛇口商业运营板块与招商积余商业运营板块的整合，愈发成为投资者关注的焦点。

各业态发展频现隐忧

报告显示，截至2021 年6 月末，招商积余在管项目达1520 个，管理面积为1.99 亿平方米，其中来自控股股东之外的管理面积占比达61.98%。

数据之外，招商积余住宅业态与非住宅业态呈现出截然不同的发展趋势。

就住宅物业而言，招商积余存在增利不增规模的现象。

报告显示，截至2021 年6 月底，招商积余住宅物业管理面积为9846.12万平方米，较上年同期微增2.42%，管理面积增长232.47万平方米；住宅物业在管项目数量为535个，较去年同期增加12个。

截至2021 年6 月底，招商积余住宅物业营收为11.12亿元，报告期内新签年度合同额为2.58亿元，其中来自控股股东的期内新签年度合同额为1.82亿元；来自控股股东的住宅项目数量也从357增长至371家，增长数量为14家。作为对比，招商积余住宅物业整体在管项目数量仅增长12家，这也意味着，招商积余市场化获取项目数量为负增长。

来源：招商积余2021年上半年业绩报告

在非住宅物业方面，招商积余存在增规模不增利润的现象。

报告显示，截至2021 年6 月底，招商积余非住宅物业管理面积为10118.33万平方米，较上年同期增长6.78%，管理面积增长642.11万平方米；非住宅物业在管项目数量为985个，较去年同期增加69个。这也是招商积余重组更名上市以来，非住宅物业管理面积首次超过住宅物业管理面积。

但管理面积的上升并未带来毛利率的同步上涨。报告期内，招商积余非住宅物业毛利率跌至12.79%，较上年同期下降0.68%，从而拖累了物业管理业务乃至招商积余整体的毛利率表现。

目前，招商积余面临股价连续下跌、毛利率逐步走低及发展速度远落后于同行等困境，亟需采取有效的措施，实现自身长远发展目标。