若对2021年北辰区板块热度值进行排行，南仓板块一定能拔得头筹。基本可以打败不利因素凸显、城市配套遥遥无期的铁东北路，同时击溃凭未来城撑起板块销量的宜兴阜。

今年5月份的集中土拍中，南仓板块4宗地块全部溢价出让，由金隅、金侨、新城、大连同岳等品牌房企摘得，可见，开发商们瞄准南仓，试图在南仓进行大规模开发的决心，南仓——将作为后起之秀光耀北辰。

南仓板块主打刚改、改善置业，距离河北、红桥较近，能够承接两区域外溢客群，因此越来越多的购房者将目光转向于此。《房鉴》栏目本期就聚焦南仓板块将于9月30日交付的准现房项目——雍祥府。

三大央企联袂打造

雍祥府由三大央企联袂打造，招商蛇口负责建造雍系住宅，中粮地产、华润置地负责运营10万㎡商业。三家实力型开发商可以说是各施所长，招商蛇口本就拥有成熟的雍、玺、依三大系列住宅产品，操盘能力不容置疑；中粮地产的大悦城城市综合体、华润置地的万象城商业的品质也有目共睹，商业运营能力卓越。可以说，三大央企强强联合，本就是雍祥府的“活招牌”，品质和售后都比较让人放心。

（项目售楼处入口实景图）

高端改善社区标配

在项目规划上，雍祥府体现了典型的高端改善社区配置。共规划22栋住宅：4栋高层、6栋小高层、12栋洋房，户型区间99-143㎡，配有3660㎡幼儿园、3660㎡社区商业，符合改善族的置业标准。小区采用人车分流设计，安全系数高；分区设置主题花园、配设智能夜光跑道，居住舒适度较高。

（项目效果图）

值得一提的是，项目西北侧打造了10万㎡商业综合体，该项目住宅和商业的联合打造，就像面包和牛奶的组合搭档，互相成就、彼此荣光，大大提升了居住舒适度。

交通路网畅达

雍祥府位于朝阳路与天重道交口，享受“三横三纵”交通路网，三横：南仓道、龙门东道、北辰道，三纵：铁东北路、京津公路、朝阳路，共同构成“井”字型交通网，可以顺利抵达市内其他区域。另外，雍祥府临近在建的地铁4号线（南仓站/果园南道站）和规划的地铁7号线，通车后，地上交通与轨道交通就可以顺利接驳，将大大提升出行便利性。

（项目规划图）

生活配套趋于成熟

目前项目周边的生活配套趋于成熟，蓝岸森林菜市场、高峰路农贸市场、红星美凯龙等商超都可以满足入住后的日常生活需求。北辰医院、北辰中医院、天津市第二儿童医院等三家三甲级医院为日常就医问诊提供便利。

部分配套现短板

虽然雍祥府周边道路通达性较好，但是由于板块目前处于大规模开发阶段，公共交通线路暂不完善，当前基本依靠自驾出行。预计随着板块成熟度的提高，该短板会有所改善。

另外，通过「百度地图」搜索雍祥府周边2KM内的学校发现，项目周边缺乏市重点、区重点等优质教育资源。即使项目规划建设了幼儿园,解决了学龄前教育问题，但是中小学关键期的教育短板问题,也需要慎重决策。

（百度地图搜索截图）

部分户型设计有待商榷

目前在售的小高层100㎡户型，受总面积的影响小次卧面积仅有5.145㎡，实用性略有不足，卫生间为暗卫，使用感略有影响。

（小高层100㎡户型图）

板块内价格战一触即发

雍祥府的高层均价19500元/㎡、小高层均价19000-19500元/㎡、洋房27500元/㎡，这个价格比中储城邦高层17500元/㎡的现房均价稍贵一些。另外，天津首次集中土拍，南仓板块拍出的4块地，分别由会造成下半年项目扎堆、供应激增，4大全新项目加上存量的雍祥府、中储城邦、金隅金成府，价格战一触即发。所以未来价格走势如何还需要静观其变，如果不是急住，可以再等等。

（项目沙盘图）

总体来看，随着越来越多开发商的进驻，南仓板块将会加速生长，交通、商业等区位因素将会逐一兑现，不管是市区外溢客群还是新市民，都可以重点关注南仓板块的成长，预计下半年多项目扎堆入市后，选择空间将会增大，可以进行横向比较，从而做出最优的置业选择。