2018年，香港聂歌信山之上，九龙仓持有的Mount Nicholson二号屋以13.99亿元的价格被售出，平均每呎价格为15.18万元，合人民币近150万/平米，总价与单价均创当时亚洲纪录。

二号屋买家为蔡奎，龙湖吴亚军前夫。

对于九龙仓集团而言，以Mount Nicholson为代表的的山顶豪宅与IFS为代表的商业地产正逐渐成为支撑其未来业绩的核心。

据九龙仓集团发布的2021年半年报显示，2021年上半年集团收入增加122%至123.37亿港币，去年同期为55.51亿港币；营业盈利增加71%至43.01亿港币，去年同期为25.17亿港币，股东应占集团盈利为10.38亿港币，去年同期为亏损17.41亿港币。

虽然整体业绩数字向好，但在财报中我们也同样看到九龙仓对未来不确定性的担忧：

香港豪宅市场正在走出疫情影响，惟发展销售期较长增加风险；限价、限购等政策限制国内项目回报并增加企业风险；内地投资物业方面，奢侈品销情表现出众反而引发业主争夺战。

2019、2020年九龙仓集团在公开招拍挂市场并未拿地，截至目前九龙仓集团在内地只拥有260万平方米的土地储备。九龙仓集团将2021年的销售目标定为150亿元，同2020年保持一致，足见其对于内地房地产市场的谨慎程度。

我们针对九龙仓集团发展物业与投资物业两块核心业务，分别以香港与内地进行区域业绩贡献进行分析——

1、2021年上半年，九龙仓集团在香港的发展物业收入24.28亿港币，营业盈利6.94亿港币；其中内地发展物业2021年上半年收入为42.76亿港币，去年同期为11.76亿港币；营业盈利为7.14亿港币。

2、2021年上半年，九龙仓集团在内地的投资物业收入26.77亿港币，营业盈利17.8亿港币，疫情防控与消费回升致使其旗下各大商场租金有所增长。

3、2021年上半年，九龙仓集团内地酒店收入为2.59亿港币，同比去年的1.23亿港币大涨111%。

上半年报告期内，九龙仓集团仍有未确认销售额人民币273亿元，涉及面积90万平方米。由于没有增购地块，集团的土地储备进一步减少至260万平方米。

九龙仓集团的核心业绩增长主要得益于中国内地发展物业。2020年九龙仓集团全年业绩显示总收入为209.97亿港元，同比增加24%，盈利38.64亿港元，同比增加14%。虽然九龙仓集团在土地市场依旧保持谨慎，且商业项目受到新冠疫情冲击，但在2020年和2021年上半年仍旧取得增长，这是同属于会德丰旗下的九龙仓置业不可比拟的成绩。

长沙、成都和重庆三座IFS的租金收入增长，更是海港城与时代广场难以跟上。其中2020年长沙IFS收入同比增加25%，盈利同比增加55%；成都IFS收入同比增加6%，盈利同比增加12%。

近几年，九龙仓集团财务情况得以进一步优化，也在于其充沛的现金流所带来的投资收益。2020年九龙仓集团出售手中的 亚马逊 及 Facebook 股份中获取资本收益。在两次交易中，九龙仓集团售出258万股 Facebook 股份，所得款项为5.03亿美元；同年，售出22.3万股亚马逊股份，所得款项为4.41亿美元。

二者合计共为九龙仓集团带来9.44亿美元现金流，帮助其在疫情期间采取一系列商户帮扶以及营销工作。

2017年九龙仓集团分拆香港投资物业后上市后，主要负责香港地产和物流业务，同时负责内地投资物业和发展物业以及酒店业务，九龙仓置业则接手香港投资物业。

与九龙仓置业拥有在香港的优质投资物业不同，在九龙仓集团的主营业务中，香港与内地的发展物业仍是贡献其业绩的主要业务板块。九龙仓置业曾经一度提出“退出内地计划”，给九龙仓集团进行市场“让路”。疫情突袭之下，九龙仓集团在内地所取得的发展业绩确实优秀。