首批基础设施公募REITs自2021年6月21日上市以来，二级市场交易已超过一个月。整体来看，基础设施公募REITs交易价格呈现出先涨后跌、逐渐企稳的走势，总体成交量目前保持较为稳定的水平。在不久前召开的中国REITs论坛年会上，参会各方均认为首批9个试点项目的顺利上市和平稳运行标志着我国公募REITs市场建设迈出关键一步。目前，首批9家项目进入实质性运营管理阶段，基金管理人主动管理能力在逐步体现。后续如何运营好、发展好基础设施公募REITs对基金管理人和市场带来新的挑战。

评估定价体系不同带来挑战

这里有一个重要的概念，就是对于项目的评估和定价，原始权益人和投资者的分析角度也不尽相同。从原始权益人角度看，借鉴参考海外经验，同时也包括PPP项目评估，本次基础设施公募REITs采用收益法来评估；从投资者看，投资行为价值评估有整套成熟的体系，通常会采用净资产价值法、相对估值法、营运现金流贴现法等诸多方法比较衡量。

从首批9个试点项目发行过程看，在基础资产运用收益法评估后，基金确定份额，产品确定发行询价区间，基本围绕参考数值确定。随着投资者热度提高，首批项目均获一定程度溢价。这个溢价是怎么产生的？有种观点认为，首批项目发行不是原始权益人和投资者的完全充分博弈，投资者样本数量较少，因而并未进行有效分析。这在后续项目发行和基金二级市场走势中会有所修正，从而真正实现两方估值平衡，通过市场化手段让原始权益人愿意发行，投资者愿意投资。

管理人需提高实操技能

项目公司运营管理对公募基金来说是全新领域，运营管理水平参差不齐直接影响给投资者派息的金额高低。对基金管理人而言，就算做了充分的储备工作，在真正履行管理职责时，仍有方方面面的问题要解决，需管理人加大学习力度、提高实操技能。从实践看，首批9个试点项目基本委托原有运营管理机构进行辅助运营管理。公募基金履行主动管理职责，全流程介入到底是提高效率还是降低效率是一个值得思考的问题。公募基金传统投资管理思维与运营管理机构企业经营思维有很大不同，如何把两者有效结合起来，提高项目收益，是后续各家机构需着力解决的问题。

以东吴苏园项目为例，东吴基金克服诸多磨合期的困难因素，目前与两个项目公司运营管理方建立无缝沟通，已做了项目公司运营全环节梳理，针对日常工作建立有效流程，针对重要环节做了重点处理，针对遗留问题采取特别安排，针对涉款环节做了多重把关。在经过了磨合期后，东吴基金要更高效地进行运营管理工作，需加大对市场的调研力度，加深对行业的理解，加强对客户的磨合，争取能够在现有稳定发展基础上实现有效增收。

尽快出台相关税收支持政策

我国基础设施公募REITs首批试点项目成功落地离不开各方支持和帮助。特别是在制度建设和政策支持方面，采取最低立法成本“公募+ABS”结构，有效利用各产品的优势。从各产品交易结构看，采用诸多颇有技术含量的设计方案，这在目前是可行且必要的。但是，从基础设施公募REITs长远发展看，仍需在制度建设和政策支持方面进一步提高，加强顶层设计，总结试点经验，研究立法支持。例如，针对目前现有的基金法做修改，增加关于基础设施公募REITs相关支持条款；从目前的操作的急迫性角度看，尽快出台相关税收支持政策、国资转让流程豁免政策等，提高原始权益人参与积极性。