2021年上半年，天津的房地产市场可以用“红红火火”来形容：土地价格实现四年来最高，商品住宅均价同比上涨7%，表现还算不错。但就目前整体形势来看，调控从严已成定局，下半年市场走向如何还是一个未知数。

政策频出 “严”字当头

7月30日，天津政务网发布《天津市人民政府办公厅关于转发关于转发市住房城乡建设委拟定的天津市新建商品房预售资金监管办法的通知》（以下简称通知）公示，已于8月1日施行，《通知》严格限制了天津行政区域内新建商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理。

（天津政务网截图）

7月29号，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，要求坚持房住不炒定位，促进房地产市场平稳健康发展。有专家分析，约谈原因可能是这5个城市上半年的新房或二手房市场价格上涨过快，土地市场也异常活跃，给市场带来了不好的预期。

7月28日，武汉市房管局发布公告，对加强购房资格管理工作进行征求意见，提出购房先申请购房资格，符合条件才能领到“房票”，有效期60天。

7月23日，8部门联合发文整顿房地产市场秩序，对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等进行重点整治，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

7月22日，国务院召开会议，强调要把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题。

以上还只是调控政策的一小部分，据统计，2021年以来，全国房地产市场累计调控超过320次，调控从严已成定局，从重房价调控向秩序管控转变，组合拳调控将成为常态。

房企或迎一场大考

在房住不炒的宏观定位下，在稳地价、稳房价、稳预期的目标指引下，多部门、多领域、多形式的调控政策密集出台，将共同作用于房地产市场。住建部和央行已经纷纷表态，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。在此背景下，下半年的房地产市场或将降温，房企可能将迎来一场大考。

如何选购到尽如人意的土地让人买单，如何打造亮眼的产品留住房客，如何进行项目运营才能在短期内回笼资金，如何服务业主才能赢得良好口碑，诸如此类，看似平常的问题都因调控形势的收紧而多多少少被增加了难度。

此外，参与天津第二次集中土拍的房企还需要格外关注的是，本轮集中出让的61宗出让地块中，首次在出让条件中加入自持租赁建筑面积的“硬性”要求，涉及18宗地块，占比达29.5%。如何合理运营土地、如何操盘才能实现利润最大化，是对拍地房企提出的新考验。

（第二次集中土拍含自持租赁地块汇总）

购房者或将趋于理性

调控政策的频繁出台，可以说给购房者吃了“定心丸”。想当初，在2016年房价不断上涨的时候，购房者一哄而上，开启了买买买模式，愣是让房企拍出了无数地王。后来地产维稳之后，地王们就犯了难，卖就赔钱，不卖，更赔钱。但在当前国家大力度保障“三稳”目标的大背景下，购房者们或将重新回归理性，观望态势更加明显，抱有好饭不怕晚，能省一点是一点的心态，等待一朝抄底。

令部分购房者欣喜的是，国家目前大力支持保障性租赁住房建设。住建部表示，新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市，在未来五年期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。这等于让部分首付有难度的购房者另辟蹊径，买不起但租得起，这类人群或将响应国家号召将目标转向保障性租赁住房。

      调控从严形势下，趋于理性的买方市场即将到来，购房者的关注重点将转向产品质量，这就促使房企在产品品质上多花心思，在创新力上多下功夫，在兑现度上言出必行，打造质量过硬、经得起时间检验的匠心之作。只有这样，才能得到购房者青睐，最终被市场买单。