行业观察 | 最后100米的商业布局

来源:中国网地产 2021-07-30 19:02:34

行业观察 | 最后100米的商业布局争抢_中国网地产

资本的下一个风口

社区商铺成为新“战场”  

今年上半年,百果园估值600万、钱大妈估值最高250亿,并且计划上市的消息一经爆出,直接刷新了资本市场对社区商铺的认知。

有业内人士指出,这种依托于社区商铺的电商企业、连锁超市获得巨大成功,能起到很好的示范作用,吸引更多的企业瞄准社区商业模式,投入大量资金,从而提高社区商铺价值。

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(江望润府实景图 项目授权供图)

其实,自2020年以来,受疫情影响,社区团购迅速大火。有的便利店店主在日常卖货的同时,还会开通了一些社区团购的点、快递配送点,不仅能收取佣金,还能增加了到店人流量。拼多多、滴滴、美团、京东等巨头也陆续砸钱加入战局,不仅仅是社区团购,电商平台也争相布局在最后100米。

《中国零售行业发展报告》数据亦证实:在各类购物中心里,社区型购物中心市场表现最佳,综合指数为69.8,运营能力指数达97.4。更有有关统计显示,未来10年,我国社区商业消费将占到社会消费零售总额的1/3。

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(江望润府实景图 项目授权供图)

当下,社区商铺正在成为新的置业风口,这是基于社会集体看好的共识与信心。并且相较于南京住宅价格上涨、首付提高火爆,即便是低总价社区商铺也只有少数聪明人敢于尝试,而这一风向即将改变。

比如,鼓楼滨江红盘江望润府正推出建面约60-200㎡社区街铺,仅34套,只需要住宅的首付就可以入手一套商铺。另外,很多无房票与自营投资的人也非常喜欢置业商铺。

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优质地段强势引流

多重强劲购买力汇聚

商铺投资是稳妥长线型投资品,其价值会随着城市发展和商圈成长而不断攀升,所以置业者不仅要用前瞻性的眼光判定商铺未来发展趋势,更要以长远眼光来判定投资空间。

第一,是地段,必须是城市发展高地,坐享政策红利。这是街铺抵御风险的压舱石,也是街铺价值判定的基本。李嘉诚也讲过,房地产的核心因素就是地段,地段、还是地段。

江望润府所在的鼓楼滨江商务区,作为南京市重点打造的“新外滩”城市名片,目前政府总投资约800亿,其定位为南京第三个融合商务、商业、现代产业、居住等综合功能的区域,配套总面积约1000万平方米的总部楼宇及大型商业综合体,聚集精英人流。(数据来源:百度百科)

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(区域鸟瞰效果图)

而且“滨江CBD”更是政府新规划5大商圈之首,目前世茂52+MiniMall、大观天地MALL、大拇指广场、茂悦港已经运营,同时还有规划建设中的大马路商业街、深业漫埠等商业,以及中山码头、和记洋行地块改造的旧主题商业焕新。

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(鼓楼滨江展示效果图)

加上鼓楼滨江本身就是居民聚集地之一,人气旺盛,随着周边商业的发展和商业氛围逐步成型,正彰显着强大客群吸引力,四方人潮汇聚必将促动商机,都能为江望润府街铺提供充足的“养分”。

第二,是客流量,这与租金收益直接挂钩。交通、学校、居住圈层等配套齐全,方能汇集高端客流。

  • 双地铁环伺,直面“流动”人潮

从全球范围来看,地铁接驳物业已经发展为具备稳定保值、高实用程度、强抗风险能力三种属性的城市高效物业。

江望润府与地铁5号线方家营站(在建)距离约650m,而且与地铁9号线大桥南路站(在建)直线距离约1km(数据来源:百度地图)。未来人才流、商务流、资本流交相汇聚,商机清晰可见。

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(效果图)

  • 约660户高净值家庭,固定客流购买力强劲


据了解,项目总户数约660户,改善家庭一般为3-5人,也就是说,小区未来约有2000-3600人次的稳定消费客流。

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(江望润府售楼处实景 项目授权供图)

而且周边约500米半径范围内,还有锦绣江山花园(东苑、西苑)、中冶锦绣华府东苑等居住小区分布,常住人口在万人左右。江望润府34席稀贵商铺,辐射周边常住人口需求,潜利可期。

  • 拉小直属分校紧邻,师生家长人气汇聚

项目一街之隔就是拉萨路小学方兴校区,从师资力量、招生计划,以及教学课程都将受到本部领导(具体学区划分以教育局为准),适宜圈定师生客群,早中晚三重客流。与此同时,随着“三胎”政策开放,也就是说,家庭教育消费将成倍增长。

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(区位图)

江望润府择址鼓楼滨江,很大程度上决定了后期承受市场波动的能力,而且便捷的交通更能带来源源不断的客流。高规划、高配建、高人气等因素叠加,为未来商铺的租金、租金涨幅提供保障。

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一套住宅首付的钱

以时间差抢占投资收益差

有“理财”达人曾分享了成功经验,身边不少都富人喜欢在中高端社区包揽底商,而且买的基本都是新铺。

有数据统计,同一个区域住宅与成熟商铺正常价格比在1:1.5-2左右。相较于江望润府上一次住宅加推均价(约4.1-4.6万/㎡),项目住宅与商铺的价格比将要远优于这比例,后期仍有不小的成长空间。

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(江望润府效果图)

其实,自2016年开始,据南京网上房地产数据,河西中部、仙林湖、麒麟等板块都有销许均价超6万/㎡的商业。而且据乐居南京统计,2018年,河西在售商铺的价格普遍在6-8万/㎡以上,甚至不乏有30万/㎡。

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(2016年商铺价格统计示意图)

不仅如此,江北核心区的保利西江月彼时住宅不到3万/㎡,商铺销许均价却已至6万/㎡。2020年,扬子江金茂悦商铺销许均价7.5万/㎡,目前已售罄。

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保利西江月商铺认购、签约记录 图源南京网上房地产)

同是政府重点开发的热门板块,江望润府商铺仅需一套住宅的首付即可购入,市场上难得投资品。

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超强品牌力加持

都会商街偏向高端业态

以往经验还告诉我们,不论是住宅还是商业,品牌溢价效应越凸显,其产品流动性也更高。

江望润府由佳兆业、正荣联合开发,强大的品牌不仅提升投资信心,为后期管理保驾护航,而且大品牌拥有更丰富的商业经验,让商铺业主赚钱更舒心。而且区别于传统纯餐饮类底商,考虑到项目整体客群以高净值人群为主,所以整体展示及业态偏向高端,多为零售、服务、商超等业态。

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(售楼处实景 项目授权供图)

不仅如此,在商业地产发展日趋成熟的今天,业态规划的重要性正逐渐显现,合理的业态规划更有利于出租变现。江望润府主推建面约60-200㎡都会街铺,仅34套,一层层高约4.8米,二层层高约4.2米。

其中小面积商铺,小额投入,也能撬动财富杠杆,而且经营可塑性强,适宜规划生鲜水果店、便利店、花店等快消费业态。大面积商铺,则可经营教育连锁、银行网点、美容养生、休闲娱乐等各类高租金业态。

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(项目实景图  项目授权供图)

另外,项目铺铺临街,无商业死角,视野开阔,店面及广告等昭示性好,品牌亮相效果更佳。

写在最后:

众所周知,以低门槛撬动尽可能高的投资回报,才是致胜之道。如江望润府价格仅是一套住宅的首付的同时,还集合了“双地铁+拉小直属分校+成熟地段丰沛人潮”的鼓楼社区铺,少之又少。

同时,商铺主力建面约60-200㎡,业态灵活。抢占先机才能把握商机,有需要资产配置的买房人不妨前去看看。

【项目地址】鼓楼区城河北路与方家营路交汇处

【导航搜索】江望润府

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(责任编辑:王永超)
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